额外印花税一週年 盘源紧绌买家急入市

近日楼市表现亢奋，市场交投气氛活跃，楼价持续上升，最近两个月楼价累积升幅更高达约15%。楼价问题一直是社会讨论的热门问题，澳门特区政府曾先后多次推出楼市调控政策，其中，由去年6月14日起实施的额外印花税政策(简称「SSD」)，至今已届满一年。政府推出SSD的目的是调控楼市、压抑楼价过快上升，政策实施初期的确能明显稳定楼价，使当时的成交锐减，冷却炽热的楼市气氛，但与此同时，政策也令二手供应量明显减少，楼价上升的原因最主要关乎供求问题，因此SSD最终反而令楼价上升，而準买家见楼价走势凌厉，更加急于入市，在此情况下，使楼价被进一步推高，尤其在近两个月楼市传统旺季之下，楼价升得又快又急，使社会各界对楼价问题更加关注。澳门实施SSD政策以香港为蓝本，然而两地的楼市概况并不相同，香港楼市炒卖情况及内地投资者较多，而澳门楼市则主要由需求主导，九成由本地用家支持，因此在供应量减少而需求却持续增加的情况下，必然会导致楼价上升，故SSD政策对于澳门楼市只能减少投机炒卖活动，却未能解决问题之所在，因此政府应该重新检讨稳定楼市方向。

澳门房地产联合商会副理事长石宝德表示，社会对于楼价问题一直存在讨论声音，为解决澳门楼价急升问题，政府近年先后多次推出相关调控政策，然而这些政策都并非对正楼市问题的方向。澳门楼价急升的最主要原因是供应量不足所致，近年澳门经济繁荣，本地人口增长，市民对改善生活质素，换楼之需求大大提升，以及外地僱员数量已增至十万人，更令住屋需求大大增加，然而澳门本身的土地新供应有限，新落成单位本已供不应求，加上政府未来将实行一手楼花规管，在此政策下未来的一手楼花供应量必然减少，在一手市场供应不足，二手市场SSD措施双管齐下，物业供应量势将出现断层，使盘源更加紧绌，在供应量减少，市场需求却有增无减的情况下，楼价将无可避免继续攀升，碰上旺季的月份，如刚过去的三、四、五月升幅更是又快又急。因此，要解决楼价急升问题，政府应该针对问题的癥结，增加供应量，现有政策只是针对炒卖现象，而未能解决供应量问题，那么政策只能对楼市造成短暂性的效果，而偏离了问题的方向。建议政府应首先从土地供应着手，增加公开土地招标的方式为市场适度地增加土地供应。过去政府当局也曾考虑透过活化旧区重建增加土地供应，但由于法律规定必须统一100%业权才可重建发展，这无疑令活化措施难以执行，建议当局考虑参考香港收归80%业权并作强拍，这对活化旧区措施将起更大作用，是增加土地供应的其中一个较快捷的方法。另外，现时土地发展规划未完善，发展商入则发展，需符合极多条件才获审批，既要符合街影光线，也需符合高度限制及环保因素等等，导致发展商入则开发土地困难重重，而且审批进度缓慢，以及楼宇落成后收则发入伙纸也需经过多个部门批核，这些程序也间接造成市场供应量延误，建议政府重组审批程序，把行政手续处理程序变得更具效率。

住屋及置业是社会的热门话题，一直受到各界热烈讨论，现时楼价仍处于合理水平，若未能针对性地解决供求问题，楼价将出现非理性升幅，只要供应量稳定，楼市自然得到平稳发展。