「新八招」公布一个月 商舖住宅交投急跌

楼市调控政策「新八招」自十月十二日公布至今已满一个月，由于是次政策涵盖範围广至住宅、商舖、写字楼、车位等等，政策公布后令市场产生疑虑，买卖双方僵持，交投全面下挫，商舖成交下跌三成，住宅方面，估计最严重甚至下跌六成。

政策效应 商舖成交跌三成
中原(澳门)凼仔区、工商舖及项目发展区域营业董事何兆恆先生表示，近年澳门旅游业及零售业兴旺，商舖租金大大提升，吸引大量投资者购买商舖投资，加上去年额外印花税(简称「SSD」)实施后，部份投资者由住宅市场转移至商舖市场，令商舖越来越抢手，然而近月银行收紧按揭以来，对商舖的估价调低至成交价的五成，令买家的购买成本大增，现时购买商舖一般需支付相当于成交价近八成的现金作为首期，对投资者而言无疑是阻碍入市。加上业主惜售，市场放盘量少，商舖的成交持续疏落。是次新政策把商舖纳入SSD适用範围，令商舖交投更加受挫，政策自十月三十日正式生效至今十多天，商舖成交量明显萎缩，跌幅高达三成，而价格基本不变。

工厦未受规限 成投资新方向
商舖成交放缓，工厦反而受到市场注视。由于工厦暂时还未受政策规限，被投资者视为最新的投资方向，最近工厦的查询量明显增加，业主于政策公布后普遍提升叫价，买家一时未能接受升幅，因此成交量暂未有明显变化。日前，一个福泰工业大厦的单位，政策公布后业主由原来的呎价1,800元反价至2,000元，买家因未能接受升幅而搁置成交。随着市场对政策的逐渐消化，相信升幅很快受到市场接受，预料现阶段未能成交的工厦单位短期内即可获成交。

买卖双方角力 11月住宅成交料少于千宗
至于住宅方面，受政策气氛拖累，近日成交也出现明显跌幅。事实上，自去年住宅SSD实施之后，市场放盘量大减，成交週期延长，交投量已较政策前下跌不少，加上早前银行收紧信贷，令买家购买成本增加，成交陷入胶着。是次政策进一步收紧住宅按揭成数，令不少买家暂停入市步伐，成交进一步冷却。估计十月份住宅成交约1,600宗，而十一月份预料更少于1,000宗，更严重跌幅或达六成。现时楼价还未出现明显变化，业主叫价仍然强硬，而未来楼价走势如何相信难以估计。现时买卖双方陷入了「拉力赛」，业主叫价普遍「企硬」，部份甚至选择封盘，而买家普遍态度观望，未敢进取追价，买卖双方僵持。

来年市况未明 银行取态左右大局
另外，银行的取态也是影响未来楼市最重要的因素之一，除跟随政策收紧按揭，年底银行对于信贷的批核也较为严谨，现时银行对住宅的估价已普遍调低至成交价的七至八成，购买800万以上的单位，需要支付楼价的六成半作为首期，若加上律师费、佣金等费用，购买成本高达楼价的七成，对于买家而言入市难度大大增加。因此，未来楼市走势如何要视乎银行取态才有明确方向，究竟是业主先减价出售，还是买家先追价入市，这场买卖双方的角力战最终谁胜谁负仍是「未知之数」。预料要待2013年观察银行会否大放水喉以及估价意向如何，届时方知鹿死谁手。