首七月住宅市场炽热 商舖租金大升

近月楼市炽热，由于换楼需求不断增加，而住宅供应却渐趋紧张，令不少市民担心越迟买楼价会越贵，甚至无盘可买，因此不少买家「赶入市」，导致近月楼市交投量价齐升。

中原(澳门)董事石宝德先生表示，过往澳门人对优质物业的追求不大，随着近年多个配套完善、用料上乘的大型优质屋苑先后落成，加上经济蓬勃，居民收入增加，越来越多具负担能力的市民欲改善住屋环境以提升生活质素，然而与其花大笔费用装修现有之楼龄较大的住屋，不如买新楼，因此造就庞大的换屋需求。惟额外印花税政策(简称「SSD」)的效应令业主放盘意欲大减，市场盘源渐趋紧张，不少市民担心越迟买楼价会越贵，甚至无盘可买，因此出现「赶入市」的心态，令近月成交量大增。据澳门统计暨普查局资料显示，首两季住宅成交量约7,899宗，其中第二季佔5,555宗，比首季急升1.4倍。虽然第二季升幅理想，但由于SSD效应，预计首七个月住宅成交与去年相比仍然下跌。

而楼价方面，在需求的支持下同样急升，尤其近两个月交投活跃，楼价升势更加明显，由年初至今累积升幅约15%。SSD实施至今已超过一年，初时确实令楼市气氛得到暂时冷却，然而最终却导致楼价上升。归根究底，澳门楼价上升的原因并非政策问题，而是在于供应问题，澳门本身的土地新供应有限，新落成单位本已供不应求，加上政府未来将实行一手楼花规管，在此政策下未来的一手楼花供应量必然减少，在一手市场供应不足，二手市场SSD措施双管齐下，物业供应量势将出现断层，使盘源更加紧绌，在供应量减少，而市场需求却有增无减的情况下，最终只会导致楼价持续上升。因此，要解决楼价急升问题，政府应该针对问题的癥结，增加供应量，现有政策只是针对炒卖现象，而未能解决供应量问题，那么政策只能对楼市造成短暂性的效果，而偏离了问题的方向。

最近，市场上的焦点都集中于凼仔区，其中，七月份入伙的大潭山壹号是最受本地用家热捧的凼仔屋苑，由于市场期待已久，而且又是难得的市中心半山豪宅新盘，因此成为豪宅市场的新指标。由于凼仔区发展得越来越完善，多个大型优质屋苑在区内落成，因此不但成为近年澳门人置业的首选区份，更是楼价升幅最快的区份之一，例如濠庭都会及附近的屋苑，楼价由年初至今已累积上升达23%。而另一个受热捧的区份就是东方明珠区，区内多大型新盘落成，当中的君悦湾、寰宇天下、海天居、海名居等四大蓝筹屋苑最受市场追捧，其中即将入伙的海天居可谓市场焦点，现时平均呎价达5,334元，由年初至今升幅已超过17%，预料海天居入伙前夕楼价会再创新高，同时也将带动区内其他屋苑的二手价格上升。

展望未来楼市走势，由于在SSD效应之下，未来二手供应量将持续紧张，加上第三季为传统淡季，发展商一般不会于该段期间推售新盘，而市场上的盘源也已于早前消耗了一大部份，因而导致一、二手供应同样短缺，加上用家需要时间消化早前累积的楼价升幅，预料第三季楼市会进入消化期，成交量或放缓至每月约300─500宗，而全年成交宗数预料将维持年初预测的11,000宗幅度。虽然近月外围经济持续不稳，然而澳门楼市从中所受到的影响却有限，澳门居民对股票市场的参与程度较低，股票市场波动对于澳门居民的影响也相对较小，另外，澳门住宅市场中90%成交是自住用途，需求因素盖过经济因素，加上现时的低息环境也是支持楼市成交及楼价上升的原因，因此，预料外围经济因素对下半年楼市影响不大。

中原(澳门)凼仔区、工商舖及项目发展区域营业董事何兆恆先生表示，上半年商舖市场成交炽热，由于商舖不在SSD规管範围内，促使部份住宅投资者将资金转投商舖市场，商舖进一步受到热捧，然而，由于业主心态强硬，封盘现象增加，因此成交量不升反跌。据澳门统计暨普查局资料显示，1─6月商舖成交量只有995宗，与去年同期相比下跌38%。旅游业蓬勃，商户承租能力更强，令商舖的投资回报大大提升，因此吸引不少投资者觊觎从商舖市场分一杯羹，然而放盘量却大减，部份一线街道舖位更零放盘，因此令商舖价格受到支持，各区商舖价格均有显着提升。其中，皇朝东是近月最受热捧的区份，另一边的皇朝西由于邻近几间娱乐场，过往一直较皇朝东繁华，各类高消费的商户在该区落户，推动皇朝西的舖位租金大幅上升。然而，部份商户如食肆、卡拉OK等所需舖位面积较大，而承租能力却不如当舖、蔘茸店、电讯零售商等类别的商户高，因此陆续出现有食肆由皇朝西迁移至租金相对较低的皇朝东的情况，令过往以小型食肆、建筑公司为主的皇朝东，摇身一变成为银行、大型食肆、电讯零售商等争相落户的热门区份，因而推动了该区的商舖租金。据中原(澳门)资料显示，现时皇朝东的商舖租金已升至约40元 / 呎，与年初相比升幅最高可达1倍。现时该区商舖租金仍然持续增长，预料年底或会升至50元 / 呎。而价格方面，相信今年内皇朝东的商舖价格将继续维持大幅增长，预料年底前呎价将由现时约13,000元大幅升至16,000元，升幅可达23%。值得注意的是，皇朝东的舖位设计一般是阁楼面积较大，部份甚至阁楼比地舖更大，建议投资者应根据实际需要作出适当考虑。