新法致楼市趋淡 资金流向工商舖

第三季在两大新法效应之下，住宅市场趋淡，部份资金流向工商舖市场，令市场在假期淡季气氛之下仍可维持一定的成交量，中原凼仔区及工商舖高级区域营业董事何兆恆先生在第三季楼市回顾记者会中对第三季工商舖市场走势作出总结。
买舖趋向「重质不重量」 首三季成交料跌38%
首先分析商舖市场，据澳门统计暨普查局资料显示，七月份商舖成交量有111宗，涉及金额约10.48亿元，与六月相比成交量轻微下跌6宗，然而金额却大幅增加36%。八月份成交量约73宗，成交金额约8.03亿元。九月份市况基本相约，预计成交量约78宗，全季宗数估计约262宗，推算首三季商舖总成交量约951宗，与去年同期约1,531宗相比，跌幅达38%。成交量持续下跌，主要因为银行对商舖估价不足，一般只有市价的六至七成左右，加上贷款比例普遍只有估价的五至七成，故令购买资金成本达至五至七成，还有手续费、各种税项等费用共佔半成左右，令资金成本实在非常高，有能力及足够现金投资商舖的人减少了。尤其是商舖纳入SSD规管範围后，短炒风气有效压止，投资者对商舖的选择趋向「重质不重量」，偏向集中火力购买容易租出及能吸引连锁店舖落点的当旺优质舖位，以往渔翁撒网式的乱买造成高成交量的现象已不再复见，故成交收窄幅度较大。

抢攻年尾零售档期 商舖租赁炽热
商舖买卖成交放缓，但租赁成交却非常畅旺，有见及此，中原由五月份开始成立工商舖租务部，专注发展工商舖租务範畴，单计九月份累积商舖租赁佣金收入突破100万元，可见商舖租赁市场的确炽热。澳门旅游零售业持续蓬勃，据澳门统计暨普查局资料显示，八月份入境旅客人次突破287万，旅客数目屡创新高，消费亦受带动，世界旅游组织公布2012年访澳旅客人均消费冠绝全球，比第二位的美国高出七成。旅游业表现向好，商户对旅游消费力亦充满信心，希望在这个市场分一杯羹，加上临近年尾传统零售旺季，商户为抢攻圣诞、新年黄金档期而积极物色舖位落户，不但海外品牌有意进驻，本地企业亦加紧扩展步伐，其中，新口岸、皇朝、南湾、凼仔等旅游区或酒店集中的区份就是商户抢租舖位的主要战场，造就不少大额租赁成交。

地区
平均呎价 (元)
平均呎租 (元)
第三季
第二季
第一季
第三季
第二季
第一季
新口岸
皇朝区
皇朝东
30,958
24,000
--
37.6
32
30
皇朝西
--
73,000
--
242
--
250
凼仔区
27,487
28,000
19,500
43.11
52
40
中区
(南湾区、板樟堂区、
新马路)
52,023
54,700
49,800
216
200
185
高士德区
24,000
26,000
28,500
56
49
60
北区
13,790
12,000
10,324
24
21
28


盘源萎缩成交续低 全年舖位成交料跌四成
踏入第四季，预料成交量偏低的情况会仍然持续，受SSD限制舖位盘源供应萎缩，投资者的选择减少，亦是成交量下跌的原因之一，而且诚如以上分析，投资者的投资趋势开始改变，位处旅游区、租值较佳的优质舖位将会是未来舖位投资的主要方向，这类舖位始终有品牌商舖支持，升值能力毋庸置疑，至于之前价格一度被炒高的旧区舖位，由于租金未能跟上，新租约回报率仍在2%以下，未来价格或会有调整的空间。因此，相信未来成交会以大银码的舖位居多，预料第四季舖位成交量约350宗，推算全年成交量约1,300宗左右，较去年2,189宗下跌超过四成。

购买成本低吸引投资者 顶级写字楼呎价升至6,500
今年表现大热的写字楼市场，在第三季表现一如预期，成交量及价格同样维持稳定增长，由于写字楼租金回报相对其他物业高，一般旧有租约都可达2.5%，加上银行估价可达八成，而且按揭利率相对优惠，令购买成本较其他物业低，吸引不少投资者将目光转移至写字楼市场，据澳门统计暨普查局资料显示，七、八月份写字楼成交宗数分别有53及35宗，涉及金额分别有2.56及2.25亿元。随着住宅市场供应萎缩，投资者无楼可买，部份资金由住宅市场流向写字楼市场的趋势更为明显，预料九月份写字楼成交量有望达至60宗，全季成交估计约148宗左右。各区当中，以皇朝区最受投资者热捧，该区发展潜力优厚，是高级写字楼的集中地，大型博企、新增公司都在该区设立办公室，写字楼数量供不应求，价格自然受到支持，顶级写字楼价格升幅尤其显着，九月份获多利中心成交呎价已创出6,500元新高，而皇朝广场呎价亦升至6,000─6,500元水平，对比上季中原曾预测的下半年顶级写字楼呎价升至6,600元，第三季已提前达标。

随着住宅及商舖市场成交持续淡静，未来写字楼仍然是投资者重视的市场，预料成交会持续畅旺，估计第四季写字楼成交量或有200宗水平，而价格方面由于首三季已累积了不少升幅，预料短期内升幅会放缓，直至下阶段租金上升，回报率增加，价格才有可能随之而上升，因此预计第四季价格升幅收窄，年底前最多轻微上升5%。
2013年第三季各区写字楼买卖及租赁平均价格
区份
买卖呎价 (元)
租赁呎价 (元)
回报率
皇朝
6,355
14.13
2.67%
新口岸
5,000
11.6
2.78%
南湾
(不包括FIT、FBC、AIA、
澳门广场、中国银行大厦)
5,020
12.9
3.08%


活化工厦执行难 第三季工厦成交料跌半
上半年表现不俗的工厦市场，在第三季明显回落，据澳门统计暨普查局资料显示，七、八月份工厦单位成交量分别为9及12宗，涉及金额约0.61及1.14亿元，预料第三季全季成交量或不足40宗，与去年同季相比成交量大跌超过一半。其实政府在工厦市场方面的政策相对宽鬆，先于2011年4月起实施活化工厦政策，鼓励市场将工厦转变为住宅，后又有调控政策上的倾斜，没有把工厦纳入SSD规管範围，在众多利好因素之下，的确令市场对工厦的前景信心大增，造就工厦成交一度活跃，但活化工厦在执行上存在困难，由小业主手中集合业权成功改建的案例实在不多，投资者期望落空，对投资工厦的热情减退，现时买家购买工厦的目的主要是收租及自用，毕竟工厦租金回报稳定，对长线投资者而言有一定的吸引力。第三季平均呎租约4.8元，回报率约2.28%水平，而价格方面，第三季平均呎价约2,525元，较次季2,365元上升约7%，未来价格走势要视乎活化工厦政策的执行，以及租金的增长，价格才有上升的空间。