施政稳健公屋解住需 私楼增供压楼价

随着2014年施政报告在上月中发表，楼市问题再次成为社会讨论热话，是次楼市政策以促进公屋与私人房屋市场均衡发展为重点，社屋为主、经屋为辅，放宽经屋申请入息上限，相关政策既可回应市民的住屋需求，亦避免了在现时外围经济不稳之下对楼市过份打击，体现特区政府施政稳健，切合现实。至于私人市场方面，现时的核心问题仍是供求问题，政府在回应公营市场的同时亦应在私人市场上增加供应，才能达至均衡发展。

为促进房地产市场健康稳定发展，特区政府先后从公、私营房屋市场落实多项政策，公屋政策方面，在上星期的施政辩论中运输工务司司长刘仕尧提出新一轮经屋申请将放宽入息上下限，一人家团由7,800至29,000元，二人或以上家团由12,000至59,000元，此举可令社屋申请覆盖範围更全面，能回应更多市民的住屋需求，实属利民措施。放宽经屋申请入息上限对于私楼价格有调节作用，过往部份超过入息上限的夹心阶层为解决住屋需求，被迫以高价购买旧楼或唐楼，因而扯高楼价，故放宽入息上限，让更多人符合经屋申请资格，相信可以降低对细价楼的需求，对稳定楼价有帮助。近年澳门政府全力推进万九公屋，当中经屋单位佔9,196个，而随着万九公屋的完工，「后万九」亦即将投入兴建，未来将再有6,300个公屋单位供应，社屋及经屋数量的增加可从私楼市场分摊部份住屋需求，从而减轻私楼市场供求紧张的问题，对于私楼市场的楼价及租金亦可起调整作用。

另外，「社屋为主，经屋为辅」的公屋政策亦广受认同，始终公屋政策最终目的是保障居住问题，而并非满足人人置业的愿望。过去，中原曾参与一些地区活动探访弱势社群，了解到贫苦家庭由屈居于分租单位到受惠于社屋政策帮助上楼改善生活，当中转变之大，足以见证社屋的确能帮助基层人士解决住屋需要。正如个别议员所言，了解到部份基层人士无论经济是好是坏同样是买不起楼，因此应该首先帮助这批低收入人士解决住屋需要，否则一旦出现如香港般的劏房现象，届时问题将非常严重。以香港作借镜，香港政府在公屋方面虽有「三年上楼」的承诺，然而部份申请人轮候时间长达七至八年，因此衍生出严重的劏房问题，据当局公布的数据显示，香港居住劏房的人数超过17万人，相比之下，澳门社屋的轮候时间亦不短，平均介乎四年至七年半，要避免社屋轮候户沦为劏房户，政府必需要制定一套长效的公屋政策，要有科学化的统计数据作支持，尽量缩短社屋上楼的轮候时间，才能更好地达至保障居住需求的目的。社屋供应充裕可帮助低收入人士避免挨贵租，改善居住环境，而楼价亦不会因为租金上升而被推高升幅。

最近，个别学者及议员有声音要求政府出招打压楼价，并在自置物业人口比例上争论不休。其实不论自置物业的人口比例是否如政府统计数据般高达八成，政府订立调控政策都不应从打压楼价作考量点，需知道澳门楼市有实体需求支持，并非泡沫市场，据澳门统计暨普查局资料显示，今年首十个月非澳门民居购买住宅的比例仅佔1.7%，可见楼市由本地购买力支撑。而且不少人靠着辛勤工作赚取经济成果才购得物业，若过份打压楼价有可能令业主成为负资产，不但对业主不公平，亦有可能因而影响本澳整体经济。再者现时外围经济不稳，美国正蕴酿退市，对环球经济会带来一定的影响，对澳门楼市亦构成一定的压力，政府实在无必要在这个时候再推出任何行政措施为楼市增加下行风险。事实上，自刘司长公布放宽经屋申请入息上限后，近十日我们观察到过往因为急于入市而打算屈就以高价购买旧楼的準买家，他们最近的置业步伐明显放慢了，开始转为留意申请经屋的细节，睇楼量及成交量都较之前放缓，可见放宽经屋申请入息、增加经屋供应，对私人市场可起到即时作用，是稳定楼市的有效政策。政策达至政府在帮助市民解决居住问题的同时，也能顾及业主的利益以及社会的整体经济环境。

政府多年以来着力研究公营房屋市场规划，照顾市民的住屋需求，得到社会的广泛认同，而私人房屋市场方面，希望政府亦不要忽视。现时业界以至社会大众基本一致认同楼市的核心问题在于供应不足，尤其自楼花法实施后，一手供应已大不如前，期望政府可针对问题根源，为私人市场增加土地供应，在新填海土地以及收回的28幅闲置土地预留空间增建私人住宅，加快批则程序，令私楼市场可尽快恢复供应，避免供应断层现象再次出现。楼价问题关乎供应，与其在调控政策上斟酌，踌躇不前，不如集中力量增加供应才是解决高楼价的唯一方法，这才是推动澳门楼市长远健康发展的适当策略。