供求失衡致量跌价升 料全年住宅成交万一宗

楼花法余波未了，第三季中介法实施，两大新法夹击，加上暑假传统淡季气氛、盘源萎缩以及银行按揭审慎等因素，令住宅成交量跌至近年新低。踏入第四季，在缺乏新供应之下，中原澳门董事石宝德先生预料成交量将持续偏低，全年住宅成交量估计跌至11,000宗水平。

供求失衡加剧 量跌价升难避免
石宝德先生在第三季楼市回顾记者会中表示，第三季住宅成交量跌价升，在楼花法、中介法、盘源萎缩、银行按揭严谨以及假期气氛等因素下，成交量出现显着跌幅，不过价格仍然持续向上，由十大现楼屋苑的成交数据可见，首三季成交量较去年出现大幅回落，然而成交呎价却全面上升。以往成交量下跌，价格亦会跟随下调，然而随着经济急速发展，澳门人口增长，对住屋需求不断膨胀，据澳门统计暨普查局资料显示，截至2012年底澳门人口达582,000人，较2011年增长24,600人，若以四人同住一单位的比例推算，最少需要6,000个单位才足以应付居住需要，然而2012年住宅单位新供应量只有2,443个，供应远远不能应付实际住屋需求，僧多粥少，自然推动楼价上升。

末季成交续跌 料全年成交万一宗
最近市场上出现个别高价成交个案，亦是由供求失衡所产生。自2011年6月SSD实施后，二手盘源供应持续萎缩，加上刚实施的楼花法及中介法，令一、二手供应出现断层，盘源流通量大幅下降，买家无楼可买，成交陷于胶着，购买力累积，大部份购买力去争夺市场上仅有的小拙盘源，最后只有市场上最具负担能力的买家能成交，楼价自然被抢高。然而该批买家在市场上只佔一小部份，并非主流客源，随着这批高端客源逐渐消耗，而普罗大众的负担能力又无法承接届时之楼价，不排除楼价将会出现下滑的可能。至于成交量方面，预料成交偏低的情况会延续至第四季，市场上仅有的二手盘源在第三季已消化不少，除非有发展商开售新盘，为市场增加供应，否则末季成交量最多与第三季相约，甚至更少。估计全年成交约11,000宗水平，较09年金融海啸楼市低潮的11,307宗更低。

澳门供求比例1：10 盘源短缺远超香港
近年澳门政府着力打造休闲旅游城市，大力投资基建，港珠澳大桥、横琴新区、新填海区、各大型酒店项目，推动经济快速增长，成绩有目共睹，人均GDP超越香港，跻身亚洲第一，然而丰硕的经济成果背后，人口膨胀以及住屋需求大增的问题亦同时浮现。与澳门相隔一海的香港，住屋问题同样是大众讨论的焦点，相比之下，澳门土地面积、人口都比香港少，然而住屋问题却比香港更为显着。2012年香港人口按年增加65,500人，住宅单位新供应量19,900个，供应量与人口之间的比例约1：3，反观澳门同年人口增长24,600人，住宅单位新供应却只有2,443个，供求比例达1：10，可见澳门住屋供求失衡之严重。

供应问题未解决 港府辣招难抑楼价
针对住屋问题香港政府先后推出多项行政措施干预楼市，然而作用成疑，结果只能冻结成交量，但楼价却仍然高企，业界经营困难，叫苦连天，出现大规模结业、失业潮，甚至运输、装修等相关行业亦受到牵连，市场怨声载道，更首次出现数万人上街游行抗议，当中包括业主、地产代理、运输、装修等多个界别的人士。该情况的出现，归根究底是房屋供求失衡所致，基于03年香港政府停止卖地，令市场供应出现断层，又把当年楼市下滑归咎于8.5万公屋单位为罪魁祸首，惟随着人口增长，住宅供应与实际住屋需求严重脱节的情况日益加剧，时至今日政府要将公屋单位预算增加至47万才能满足社会需求，甚至急切地推出「劏房合法化」政策以应付燃眉之急。

冀释出土地增加供应 落实长远政策助稳定楼市
以香港情况作借镜，澳门人口增长比香港更快，然而土地供应却更为短缺，为免在房屋问题上步香港后尘，澳门政府应该尽快落实完善的房屋政策，以解决现有的房屋问题。长远方面，新填海区有望解决未来发展的土地需求，但远水不能救近火，现阶段澳门面临的供求失衡问题已迫在眉睫，市场急需要一套迅速而有力的即时措施以解决现有的需求问题。建议行政当局将政府之前收回的土地释出予市场发展，并在土地批则程序上加快处理，尽快为市场增加供应。期望政府能尽快完善相关政策，从长远政策及短期措施两方面互相配合，确保供应稳定，助楼市健康发展。