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供求失衡致量跌价升 料全年住宅成交万一宗

2021-11-06 10:15:08来源:
导读楼花法余波未了,第三季中介法实施,两大新法夹击,加上暑假传统淡季气氛、盘源萎缩以及银行按揭审慎等因素,令住宅成交量跌至近年新低。

楼花法余波未了,第三季中介法实施,两大新法夹击,加上暑假传统淡季气氛、盘源萎缩以及银行按揭审慎等因素,令住宅成交量跌至近年新低。踏入第四季,在缺乏新供应之下,中原澳门董事石宝德先生预料成交量将持续偏低,全年住宅成交量估计跌至11,000宗水平。

供求失衡加剧 量跌价升难避免
石宝德先生在第三季楼市回顾记者会中表示,第三季住宅成交量跌价升,在楼花法、中介法、盘源萎缩、银行按揭严谨以及假期气氛等因素下,成交量出现显着跌幅,不过价格仍然持续向上,由十大现楼屋苑的成交数据可见,首三季成交量较去年出现大幅回落,然而成交呎价却全面上升。以往成交量下跌,价格亦会跟随下调,然而随着经济急速发展,澳门人口增长,对住屋需求不断膨胀,据澳门统计暨普查局资料显示,截至2012年底澳门人口达582,000人,较2011年增长24,600人,若以四人同住一单位的比例推算,最少需要6,000个单位才足以应付居住需要,然而2012年住宅单位新供应量只有2,443个,供应远远不能应付实际住屋需求,僧多粥少,自然推动楼价上升。

末季成交续跌 料全年成交万一宗
最近市场上出现个别高价成交个案,亦是由供求失衡所产生。自2011年6月SSD实施后,二手盘源供应持续萎缩,加上刚实施的楼花法及中介法,令一、二手供应出现断层,盘源流通量大幅下降,买家无楼可买,成交陷于胶着,购买力累积,大部份购买力去争夺市场上仅有的小拙盘源,最后只有市场上最具负担能力的买家能成交,楼价自然被抢高。然而该批买家在市场上只佔一小部份,并非主流客源,随着这批高端客源逐渐消耗,而普罗大众的负担能力又无法承接届时之楼价,不排除楼价将会出现下滑的可能。至于成交量方面,预料成交偏低的情况会延续至第四季,市场上仅有的二手盘源在第三季已消化不少,除非有发展商开售新盘,为市场增加供应,否则末季成交量最多与第三季相约,甚至更少。估计全年成交约11,000宗水平,较09年金融海啸楼市低潮的11,307宗更低。

澳门供求比例1:10 盘源短缺远超香港
近年澳门政府着力打造休闲旅游城市,大力投资基建,港珠澳大桥、横琴新区、新填海区、各大型酒店项目,推动经济快速增长,成绩有目共睹,人均GDP超越香港,跻身亚洲第一,然而丰硕的经济成果背后,人口膨胀以及住屋需求大增的问题亦同时浮现。与澳门相隔一海的香港,住屋问题同样是大众讨论的焦点,相比之下,澳门土地面积、人口都比香港少,然而住屋问题却比香港更为显着。2012年香港人口按年增加65,500人,住宅单位新供应量19,900个,供应量与人口之间的比例约1:3,反观澳门同年人口增长24,600人,住宅单位新供应却只有2,443个,供求比例达1:10,可见澳门住屋供求失衡之严重。

供应问题未解决 港府辣招难抑楼价
针对住屋问题香港政府先后推出多项行政措施干预楼市,然而作用成疑,结果只能冻结成交量,但楼价却仍然高企,业界经营困难,叫苦连天,出现大规模结业、失业潮,甚至运输、装修等相关行业亦受到牵连,市场怨声载道,更首次出现数万人上街游行抗议,当中包括业主、地产代理、运输、装修等多个界别的人士。该情况的出现,归根究底是房屋供求失衡所致,基于03年香港政府停止卖地,令市场供应出现断层,又把当年楼市下滑归咎于8.5万公屋单位为罪魁祸首,惟随着人口增长,住宅供应与实际住屋需求严重脱节的情况日益加剧,时至今日政府要将公屋单位预算增加至47万才能满足社会需求,甚至急切地推出「劏房合法化」政策以应付燃眉之急。

冀释出土地增加供应 落实长远政策助稳定楼市
以香港情况作借镜,澳门人口增长比香港更快,然而土地供应却更为短缺,为免在房屋问题上步香港后尘,澳门政府应该尽快落实完善的房屋政策,以解决现有的房屋问题。长远方面,新填海区有望解决未来发展的土地需求,但远水不能救近火,现阶段澳门面临的供求失衡问题已迫在眉睫,市场急需要一套迅速而有力的即时措施以解决现有的需求问题。建议行政当局将政府之前收回的土地释出予市场发展,并在土地批则程序上加快处理,尽快为市场增加供应。期望政府能尽快完善相关政策,从长远政策及短期措施两方面互相配合,确保供应稳定,助楼市健康发展。
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