政府辣招镇炒风 趁机入市最醒目

自上月尾特区政府提出新一轮楼市调控政策之后，引起市场极大回响，无论市场叫价、睇楼量或平均呎价均全面下跌，据中原(澳门)资料显示，政策公布后首週，十五大屋苑中大部份的成交量均录得下跌，跌幅由25%─67%，部份屋苑更录得零成交。由于政策仍处于倡议阶段，细节部份还未落实，为楼市增添不明朗因素，也令市场出现心理恐慌。

中原(澳门)营业董事石宝德先生表示，由于三、四月份御南峰、绿洲、苏豪荟等多个新盘推售，销情畅旺，连二手市场也受带动，市场总体成交增加，令大众出现错觉以为市场炒卖楼花的行为炽热，然而，澳门楼市实际仍以用家为主导。由于市场欠缺新盘已有多时，对上一次发售大型屋苑新盘已经是去年三、四月份，其后由于政府推出楼市调控政策「刘十招」，部份原定于去年第四季推售的新盘延迟至今年首季，为市场累积了更多购买力，因此，当2011年三、四月份各新盘推售，旋即引爆市场积累已久的购买力，约1,500个单位短时间内被迅速消化，因而令市场出现炒卖楼花炽热的错觉。然而，澳门楼市实际上是由用家作主导，受供求比例所影响。据澳门统计暨普查局资料显示，2010年三、四月份的成交宗数合共3,705宗，其中包括属大众换楼盘的短期楼花御景湾约400宗、濠庭都会三期货尾单位约100宗以及湖畔名门约120宗，在去年总成交量的17,989宗之中只佔约21%，此后直至年尾，就再没有大众化换楼新盘推售，可见除了三、四月份的成交之外，其余的14,000多宗成交均为二手市场业主换楼，反映市场有大量业主已套现，形成一股强劲购买力。这股购买力无处释放，直至今年首季再有新盘推售才得以消化，然而1,500个一手单位对比上述14,000多个换楼客，比例上只佔约10%，因此，最近楼市畅旺实际是反映市场需求紧张，而非炒作泡沫。

石预测未来市场走势，他表示，由于市场对政策消化需时，相信未来两个月内市场成交仍然缓慢，出现业主叫价偏软及议价幅度增加的情况，有利用家换楼。长远而言，楼价始终由供求主宰，由于换楼的需求大，加上低息环境，使楼价没有下调空间，业主或準买家最终都要面对现实，跟随实际市况。另外，额外印花税最终转移给买方，令用家增加成本，以邻近澳门的香港为例，据反映香港楼价变动的中原城市领先指数显示，自去年11月19日香港政府推出楼市调控政策之后，指数曾出现过短暂回落，在12月第二週的88.27回落至第三週的87.48，之后跌幅收窄，后来甚至一直上升，至今年4月第三週已达97.60，由此可见，长远而言楼价仍有上升空间。

石对楼市作总结，他表示现时市场受政策消息影响，短期内市场交投气氛消极，业主叫价偏软，议价幅度增加，用家应把握此良机入市，否则待市场对政策完全消化后，二手物业放盘量急降，使供应量更少，楼价再次受需求带动而上升，羊毛出在羊身上，额外印花税变相会转嫁到买家身上，到时将增加置业成本。另外，购买一手楼花物业一来可避免因额外印花税而增大成本，以金峰南岸为例，楼花期三年，超过了额外印花税规定的两年期限，因此可避免因额外印花税而增加成本，而且二手楼价基于上述因素令总体楼价上升，长远而言也会带动楼花价格上升，增加楼花期货的升值潜力，因此，购买一手楼花对于买家而言无论自住或保值也是很好的选择。