楼花法下未见反价 SSD六月期满市场调节在望

酝酿已久的楼花法日前正式通过，政策会否令楼价推高尚有待观察，近月成交持续淡静，然而楼价未如市场主观愿望出现下调，随着楼花法实施，一、二手供应大减，不排除形成业主封盘反价的可能，不过适逢六月份首批SSD期满，将为市场增加一批盘源，有望为楼市带来调节作用。

市场情绪已消化 新法之下未见反价潮
日前，楼花法正式通过，对此坊间有言论担心政策会否导致楼价上升。事实上业主有机会存在反价的想法，不过政策始终已经酝酿一段时间，市场情绪早已消化，因此暂时未见封盘反价现象。待政策实施后，随着一手供应大减、二手盘源短缺的情况逐渐浮现，届时或有机会形成业主封盘反价的可能。其实社会对于楼花法的实施普遍是认同的，澳门近年发展迅速，经济、法制等各方面与国际接轨，一手楼市接受规管，是市场走向专业化、提高透明度的自然定律，无论对买家或发展商都有保障。过去的远期楼花项目，首期支付三成金额，余款于项目落成后才收取，部份成交价预支了市场未来价格，二手业主或会有所混淆，跟随一手价格而调高叫价，实际上二手成交量正下跌、价格亦已回稳，然而统计局的数据依然显示上升，因此有学者及业界人士建议将一、二手类别分开统计，有助清晰反映市况。


外围利淡政策影响 四月成交陷低谷
近月市况持续淡静，按照以往惯例，四月份一般是楼市传统旺季，然而今年的情况与以往有所不同。过去几个月二手市况持续低迷，加上一直有消息指楼花法生效在即，令不少买家由二手市场转投至一手，二手交投陷入低谷，楼市由一手成交支撑。踏入四月份，市场预期政府或会出招，买家及发展商都转持观望态度，买家放缓入市步伐，发展商亦暂停推售单位。当时市场估计月底立法会答问大会后，将会涌现成交，然而事实却是成交量不升反跌，主要原因是影响楼市的负面因素仍未消除，外围气氛持续不稳，SSD效应导致二手盘源萎缩、楼价难以回落，再加上银行按揭取态维持审慎，增加换楼难度，买家亦更为谨慎，因此二手成交胶着的情况难以改善，除月初录得少量楼花单位成交外，四月份整体住宅成交淡静。

政策锁死盘源 楼价难回落
延续四月份的跌势，五月交投气氛每况愈下，成交量进一步呈现跌势。虽然成交淡静，不过价格仍未见回落，究其原因莫过于SSD的影响，政策不但「锁死」盘源，亦同时「锁死」楼价。以往社会将楼市活跃及楼价增长归咎于炒卖，甚至认为是外地资金涌入澳门楼市而造成泡沫，事实上，澳门楼市一直由用家支持，炒卖情况只佔少数，尤其自政策2011年6月实施后，炒卖现象已基本杜绝。据澳门统计暨普查局资料显示，非澳门买家的比例由2011年全年平均约13%下跌至今年第一季仅1.6%，可见打击炒卖的目的已基本达到。既然炒卖情况已受控，楼价升势理应随之而缓和，然而事实却是楼价持续攀升，可见楼价上升的原因并非炒卖，而是源于供求失衡。澳门人口急速膨胀，住宅新落成量本身已远远不够满足实际需求，加上自SSD实施后盘源不断萎缩，僧多粥少，楼价自然连下调的空间都没有。

SSD六月期满 市场有望调节
现时楼市始终是用家市场，楼价的攀升直接关乎买家的承受能力，银行估价追不上实际升幅亦令买家有所却步，以现时部份屋苑为例，若成交价1,000万，银行估价大概850万，受「新八招」政策指引按揭上限只有五成，加上印花税、手续费、佣金等，购买成本高达700万，因此坊间有戏言「以前买楼是付首期借余款，现在买楼是付余款借首期」，可见银行严谨的按揭取态的确令购买成本大为增加，然而买家置业一般需要借贷，借贷困难，买家负担能力自然追不上，因此成交量亦显着回落。不过适逢六月SSD实施两週年期满，首批SSD单位将解锁陆续重投市场，未致于出现完全缺盘。供应增加，不排除市场出现调节，楼价升势会逐渐放缓，甚至会有部份业主受外围不稳因素影响心态而减价求售，因此预料届时楼价在市场自然调节下会回复平稳。

加快审批确保供应 助楼市健康发展
其实现时楼市的核心问题是供应不足而非炒卖，既然SSD在打击炒卖的任务上已经达到，对于日后政策是否需要继续执行，的确值得政府重新审视，建议行政当局检讨政策之余，亦重新判断楼市核心问题，制订与公屋供应般清晰明确的私人市场土地供应时间表，并且在批则、审批预售楼花证等行政程序方面加快处理，确保市场有一定的供应量，不会出现供应断层，亦有助楼市健康平稳发展。