政策带来怪现象 楼市真瘫痪假亢奋

近日香港再推楼市调控新政策，包括双倍买卖印花税及工商类物业即时徵税等两大措施，对于是次新招，澳门市场亦议论纷纷，关注澳门政府会否跟随香港再出新招。其实澳门与香港的实际市况不同，现时澳门楼市最主要的问题是供应量不足，因而衍生出市场亢奋的假象，实际上这是政策造成的楼市扭曲现象，若不对症下药增加供应，反而从短期增加成本方面着手，只会令政策不对焦。

澳门SSD範围完善 调控力度足够
香港为压抑过热的楼市，最近将调控措施加码，透过进一步减低需求来调控市场。香港市场炒卖风气相对较盛，在现时外围经济不稳等因素影响下，出招调控未尝不是预防市场风险的方法。反观澳门，近年楼市一直以用家作主导，楼价升幅基本源于用家换楼，加上澳门由住宅以至商舖、写字楼及车位等物业範畴都已被纳入SSD覆盖範围，对于炒卖的情况已基本压止，而且在现时法例下，澳门所有物业一经签订买卖合约就必须缴交印花税，已有效歇制了短炒现象，市场基本回复稳定，现阶段实在没有增加调控措施的必要。

羊毛出自羊身上 加税不如加供应
澳门政府早于2011年已参考香港做法推出SSD，试图从降低需求着手调控楼市，政策初期的确起到打击短炒的作用，然而长远却产生了二手供应萎缩的副作用。事实上，澳门楼市最大的问题是供应不足，若不对症下药，反而一味增加交易税项，羊毛出自羊身上，购买成本增加必然会转嫁至买家身上，最终只会推高楼价，适得其反。

二手瘫痪转攻一手 楼市假亢奋
自SSD实施后，二手供应量不断萎缩，楼价却持续上升，即使遇上外围不稳因素，楼价却连下跌空间都没有。如最近中日关係紧张、港股不稳、欧债问题持续以及社会讹传沙士重临等，理应会对业主造成心理影响，或有业主急需套现，都会主动调低叫价，对整体楼价造成下调压力，然而在SSD效应之下，若要售出持货未满两年的单位就需要支付衍生的额外印花税，令不少业主打消「平卖」的念头，因此SSD抹杀了楼价下调的可能性。除非买家心态比业主更强，出价够进取，否则难以成交，因此即使成交量下跌，然而成交价却屡创新高，最终形成「贵买贵卖」的现象。正由于二手供应少，而且议价空间低，现时二手市场已全面冷却，即使偶有二手单位成交亦会创价格新高。二手市场瘫痪，成交集中在一手市场，形成了「抢购潮」的错觉。一、二月发售的一手楼花项目海一居第四座以及金峰南岸，每次推售销情都非常热烈，令社会普遍产生楼市亢奋的疑虑。事实上，近月二手成交每月都有数百宗跌幅，未能在二手市场成功入市的买家唯有流向一手市场，惟一手市场每次发展商仅有百多个单位供应，僧多粥少，怎会不形成抢购现象？而实际上这种楼市亢奋的现象只是一种错觉，市场成交其实正持续下跌，只有发展商推盘的月份才能维持合理的成交量。

楼市问题源于供应 制订长远蓝图为上策
现时市场依赖一手成交，然而并不足以维持楼市长久发展，由于一手楼花销售规管政策预料即将出台，届时一手的供应量将随之大跌，而二手盘源在SSD效应之下亦不断萎缩，预料未来一、二手供应将出现断层，盘源进一步供不应求。归根究底，澳门楼市最根本的问题就是供应不足，若增加交易税项，或对第二套房收紧按揭比例，此等措施最终只会导致楼价上升，增加市民置业难度，而住宅供不应求的问题始终未能解决，对于楼市长远健康发展造成阻碍。

其实，港澳两地楼市概况各有不同，若将香港的调控政策照搬至澳门市场，相信未必适用，还不如审视市场实际状况，制订长远的房屋政策。建议政府可由供应方面着手，如增加土地供应、平衡经屋及私楼的供应等。澳门楼市发展对土地资源的需求非常殷切，惟政府对这方面缺乏长远的发展蓝图，即使有土地业权人有意发展，但政府在土地发展限制方面未能提供清晰的指引，对于闲置土地的发展造成阻碍。近年，澳门政府积极落实经屋供应，制订了完善的时间表，然而私楼市场亦不能忽视，由于经屋与私人住宅已经明显区分为两个不同的市场，政府应该兼顾不同市场人士的需要，现时社会上不符合经屋申请资格的人士，他们同样有住屋需求，政府应该在私楼的数量、地区以及落实时间等方面制订详细的计划，以平衡不同市场的需求。另外，首批SSD单位将于六月限制期届满，届时政策是否需要延续，亦值得政府深思。