增加房屋供应量 解楼市平衡发展

近日澳门特区政府宣布将廷续执行有关稳定楼市的措施『特别印花税』，并从税制、按揭及供应量等多方面考虑，望解决目前楼市过热情况，以免楼价远超市民能力负担。个人认为『特别印花税』虽然令楼市供应更紧拙，然而若在现时市况取消『特别印花税』或会给予市场错误讯息，令楼市继续升温，故廷续『特别印花税』可算为势所迫也。

参考邻近的香港，香港执行『特别印花税』政策快满两年，虽然已成功杜绝住宅炒卖行为，却未能令楼价下调，楼价反而持续上升。香港政府明白到房屋问题积存已久，由于过往供应量不足，造就楼价持续上升，炒卖活跃，然而炒卖情况在政策之下已经得到控制，故梁振英政府在新一轮楼市措施之中，将重点集中在解决核心问题之上──增加供应。『梁十招』包括：(一)将36幅政府地转住宅地，涉及单位11,900个；(二)首批置安心单位由『可租可卖』改为全数以折扣价出售，涉及单位1,000个；(三)推售剩余居屋单位800个；(四)将工厂大厦改建一房单位及一人单位，涉及数目180个；(五)加快审批预售楼花项目，涉及单位9,000个；(六)未来三至四年将有6.5万个一手私营单位落成；(七)于第四季加推卖地，可建单位2,650个；(八)于启德发展区预留480个单位为市建局『楼换楼』用地；(九)提早两年落成2,300个公屋单位；(十)理顺活化工厦改建住宅条例。梁振英并重申目前楼市正处于环球经济疲弱、流动资产充裕及需求旺盛这三股极不寻常的力量之间，潜在风险不容忽视。

反观澳门楼市，过去十年楼市一直平稳健康发展，2004年之前楼市处于价格远低于价值水平，直至赌权开放后，确曾引来海外投资者炒卖澳门房地产，而当时买家的比例约为三成海外投资者，七成澳门居民，然而自2008年金融海啸后，这些海外投资者吃尽苦头，加上近年澳门特区政府稳定楼市措施凑效，令现时主要支撑楼市的买家九成以上为澳门本地居民，楼市由需求带动升幅，价值与价格正处于合理水平。过去数月出现楼价升势过快之现象，是基于去年成立『特别印花税』后，积累了一批观望已久的买家，眼见二手市场可选择的单位不多，形成抢入市的心态，因而令楼价短时间内急速上升。然而，该情况在八月份已明显得到市场自然调节，现时用家正消化升幅，理性地观望才作决定，不会盲目追赶入市，银行亦相应评估风险，审批按揭借贷额度及调低估价一至两成不等，业主叫价也较早前稍为回落，相信市况在第四季将会得到更平稳发展，期望澳门政府新一轮楼市措施应将重点放在增加土地房屋供应量之上，以解决澳门楼市的核心问题，并为环球经济疲弱作好风险管理，助楼市健康平稳发展。