中原澳门及横琴地产2021年第一季楼市回顾及前瞻发布会

首季住宅市况明显较去年佳，据财政局资料显示，首两月成交量分别为470宗及354宗，分别较去年同期上升19.6%及70%，而三月份市场亦持续活跃，估计约700宗水平，推算全季约1,500宗左右，同比上升近五成。踏入第二季，楼市走势会如何，本行将对第一季楼市表现作全面回顾以及对第二季楼市作预测。

本次楼市回顾及前瞻发布会由中原(工商舖)、中原澳门及珠海横琴董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恆先生、澳门中原凼仔区高级区域营业董事罗俊明先生、澳门中原(工商舖)高级区域营业董事李肇成先生主讲。

商舖买卖同比倍增　现过亿成交

澳门中原(工商舖)高级区域营业董事李肇成先生回顾第一季工商舖市况，首先是商舖方面，据统计局资料显示，一月份成交量约35宗，二月份因时值新春佳节，买家暂缓入市，成交量有轻微回落，估计约30宗水平，而三月份假期气氛渐散，估计成交量回升至约46宗，推算全季约111宗，较去年同期上升逾一倍。此外，除了成交量有所回升外，亦罕有录得一宗大额成交，由中原(工商舖)促成的凼仔商舖，其面积约三千多呎，以1.5亿易手。

首季商舖租赁市场变化不大，持续以民生舖成交为主，租金走势平稳，而旅游区租赁成交近乎零，赌场区仅录零声数宗，凼仔旧城区市况亦相同。近期以凼仔核心区附近的商舖成交最多，因核心区内盘源所剩无几，商户只好向外考虑，另外，因非核心区舖位租金相对较低，故令首季凼仔区平均呎租有所下降。

现时大市气氛向好，赌收、旅游人流均有增长，而且业主愿提供议价空间，故目前市面上不乏商舖投资者，很多在三月中旬已开始入市睇舖，预计这批客户成交期将落在四、五月份，估计次季商舖成交量将现升幅。

料次季写字楼买卖续淡

至于写字楼方面，市场表现持续淡静。资料显示，一月份录得约5宗写字楼成交，估计二、三月分别约3及6宗，推算首季写字楼成交约14宗水平，较去年同期下跌67%。因上季有部分业主开始接到政府部门撤出通知，消息令写字楼买家陷入观望，成交量明显减少，不过价格方面却未见跌幅。

2021年各区写字楼空置率

区分

去年第四季

第一季

变动

皇朝

5.7%

8.2%

↑2.6%

新口岸

8.3%

6.8%

↓1.5%

南湾

8.4%

7.4%

↓1.0%

资料来源:中原(工商舖)

资料显示，皇朝区空置率最高约8.2%，其次为南湾区约7.43%，而新口岸区约6.8%。首季仅皇朝区写字楼空置率录得升幅，主因政府部门的撤出，一次释出数个全层写字楼单位，故此拉高空置比例；而南湾区方面，因早前录得部分中港外企退场，不少优质单位流入市场，吸引部分有意转租新场的公司；至于新口岸区情况亦相同，而且该区较多数百呎写字楼单位供应，入场门槛不高，适合初创公司进驻，故上季新口岸区录得不少租赁成交。

预计第二季写字楼买卖市场将持续淡静，而租赁方面表现则较理想，始终经济利好因素多，很多公司将加快开业步伐，预料租赁成交会持续上升。

资料来源:中原(工商舖)

工厦价格硬净　料今年升一成

最后是工厦市场，由于市场供应量不足，成交量持续低迷。资料显示，一月份工厦买卖成交量约8宗，估计二、三月分别约2及5宗，推算全季约15宗水平，与去年第四季相约。其实工厦市场上仍有不少用家客在伺机，部分客户更从去年开始入市，唯市场选择少，一直未遇合适单位。至于价格方面，走势较为平稳，近期更录得多个升价个案。以南方工业大厦为例，去年疫情期间有单位以呎价约2,500元成交，而今年首季所录得成交呎价约2,800元，市面叫价甚至达3,000元呎价水平，可见在欠缺供应情况下，工厦价格相对硬净。预计今年工厦价格或将有一成升幅。

大市向好买家增　住宅交投升五成

澳门中原凼仔区高级区域营业董事罗俊明先生回顾第一季住宅市况，他表示，首季市况明显较去年佳，资料显示，首两月成交量分别为470宗及354宗，分别较去年同期上升19.6%及70%，而三月份市场亦持续活跃，估计约700宗水平，推算全季约1,500宗左右，同比上升近五成。

至于楼价方面，因欠缺一手新盘推售，整体走势较为平稳，不过从近日市面上的成交来看，部分物业价格已经酝酿升幅。因近月新盘渴市，市场换楼选择相对少，业主只好搁置换楼计划，故不急于放盘，令市面上中小型单位供应量减少，受此影响，近日的物业成交价有明显上涨。以濠景花园单位为例，在一月底有一面积约830呎的两房单位，以620万成交，而在三月中录得同面积单位以708万成交，涨幅约14%。

现时全球接种疫苗，各国加紧振兴经济，市场气氛一片向好，为不少投资者增添入市信心，加上现时全球热钱多，为了降低贬值风险，砖头自然是保值之选，故可见近期入市睇楼的买家明显增多，预计未来楼市气氛将持续升温，估计今年住宅市场成交量将上升20%。

豪宅降价　近五年最低水时刻

继续由澳门中原凼仔区高级区域营业董事罗俊明先生回顾豪宅市况，他表示，去年在疫情影响下，市场仍录得约25宗成交金额超过2,500万的豪宅成交，其中别墅成交占5宗，天屋成交占6宗，而全年豪宅平均呎价约10,858元。当中，最受市场瞩目的成交为凼仔濠尚天际複式单位，成交呎价接近1.7万元，刷新最高单价纪录。

现时豪宅市场相当低水，尤其别墅类别，据中原数据库资料显示，在一四年竹湾豪园有一别墅以6,050万成交，创下别墅新高纪录，而去年亦录得有竹湾豪园以4,280万成交，价格差距接近三成；此外，主教山的别墅过往一般叫价过亿，而去年录得有单位以8,000万成交，目前豪宅价格水平可谓近五年最低。

随住宅整体市场向好，预计豪宅市场亦会出现反弹，估计成交量及价格均回升10%。

中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恆先生回顾珠海横琴市况，据横琴中原资料库监控，珠海2021年第一季度（截至3.25，下同）网签成交量共计约14,974套，同比上升约130.97%，其中，今年二月份珠海网签量达3,688套，创下珠海十年来2月份最高成交量；价格方面，珠海全市首季均价约26,612元/平方米，较去年同期升约24.6%，随着疫情逐步好转，珠海市场慢慢回温，价格逐渐回升。

首季珠海网签成交主要以住宅物业成交为主，共网签成交约11,750套，同比上升约158.98%；办公共网签成交约1,614套，同比上升约87.67%；商业共网签成交约263套，同比上升约40.64%；其他类型物业共计网签成交约1,347套，同比上升约50.33%。而网签成交主力区域为香洲区，共计网签成交约5,045套，占整体比约为33.69%。金湾区占比次之，共计网签成交约3,235 套，占整体比约为21.6% 。

受传统澳门楼市淡季及2月农曆春节假期影响，横琴首季度网签成交量约为1,461套，同比上升约8.46%，占珠海市网签成交总体比例约为9.76%。另外，横琴一手住宅单价较高且库存量少，令不少买家开始关注横琴二手住宅市场，我司亦成立珠海横琴二手交易部，专为三地客户解决二手交易流程及跟进工作。

据统计，横琴住宅网签成交约892套，占横琴总体网签比例约为61.05%。商业成交约45套，占比约3.08%；办公成交约382套，占比约26.15%；其他成交则约为142套，占比约9.72%。而首季横琴最受欢迎区域为中央商务区，共计网签成交约805套，同比上升约114.1%，占横琴总成交比例约55.1%。

第一季度横琴市场成交以面积约60平方米以下单位成交居多，占总体成交约47.78%，其次为面积介乎60至80平方米的单位，约占22.22%，而面积介乎80至100平方米的单位则约占16.67%。可见100平方米以下面积的单位最受买家青睐。

在第一季购买横琴物业的买家当中，以珠海买家居多，占比约26.14%；其次为广东其他区域买家次之，主因随着大湾区不断发展，横琴在广东其他城市的认受度逐渐上升，以自身众多优惠政策及位置的优越性吸引不少买家入市，令广东其他区域买家占比增多至约25%，升到第二位；澳门买家则以约18.18%位列第三。

最近横琴利好消息不断，如洪鹤大桥、金琴快线正式通车，澳门单牌车入出横琴申请条件放宽及配额增至一万个，澳门轻轨延伸横琴线项目正式开工等，刺激了不少买家购买横琴物业的意欲，第二季估计有不错表现。

接下来继续由中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恆先生预测未来市场走势及中原业绩汇报，他表示，今年楼市开局良好，各个地区均有升幅。据国家统计局资料显示，1—2月份，全国房地产开发投资约1.4万亿元，同比增长38.3%；商品房销售额约2万亿元，同比增长1.33倍。其中，住宅销售额增长1.44倍，办公楼销售额增长33.4%，商业营业用房销售额增长60.7%。

至于备受注目的大湾区城市亦传来好消息，今年二月中原粤港澳大湾区指数再创历史新高，报123.03，较上月升1.63%，而东莞为升幅之冠。值得注意的是，是次珠海指数亦于2月份创出历史新高，报116.54，按月上升2.89%。

总结以下几点，第一珠海确认升势将出现，珠海GDP增长是最快速，近三年GDP增速均值超过10%，而人口增速亦是榜首，年均增长率达到约6.5%，为了配合发展，珠海新基建项目亦越来越多，涵盖交通、大型商业、医院、学校等；此外，横琴区得天独厚的政策优势亦带领着珠海发展。从上述可看到，珠海未来发展潜力惊人，故不少澳门人都视珠海物业为境外优先投资对象，估计未来澳门人买珠海物业比例会有所上升。

第二，澳门经济逐步复甦，今年2月入境旅客约42万人次，相较去年2月，约有1.7倍增幅，预计未来将持续上升。估计旅游区商舖亦会趁势反弹，近期搵舖的租客明显增多，而且该区租金低水，预计第二季旅游区的租金由低位回升10%，年底租金将回升30%。

第三，澳门住宅市场将V型反弹，成交量明显增加，尤其是集中在大单位上，因过去数年受首置政策影响，大单位成交量减少，价格渐趋低水，相信未来大单位购买比例将明显增加，预料大单位的价格亦有机会因此上扬。

最后，何兆恆先生汇报中原澳门及横琴业绩，他估计三月份佣金收入约1,200万，较去年同期上升67%；总结第一季佣金收入约2,700万，较去年同期上升5.7%。在第一季中，澳门中原共增聘了约39名员工，新增了一家分店，而最新成立的部门『房友圈』已正式投入市场，为中介同行提供大湾区平台及支援。