恒大化债仍然“前路漫漫”

中国恒大集团（以下简称“恒大”，3333.HK）上海北外滩项目最终还是易主了。

12月14日晚间，恒大发布公告称，与光大兴陇信托签订协议，拟将持有的上海恒耕置业有限公司（以下简称“上海恒耕”）30%股权及项目经营权益转让予后者，总代价约6.63亿元。

据了解，上海恒耕成立于2020年9月，主要从事房地产开发业务，由恒大地产持股30%，合资方持股70%。其中的合资方为上海亘辰信息技术合伙企业（有限合伙），是光大兴陇信托的关联方。

而上海恒耕主要负责开发的项目就是恒大位于上海北外滩项目。据公开资料显示，该项目是恒大于2020年通过公开土地市场竞拍所得。随后，由于恒大出现资金问题，该地块自竞得后就一直处于停工状态。

早在2021年底，就曾有市场消息传出，恒大或考虑将上海北外滩项目进行转让，只是受让方一直没有落实。如今，传言落地。

在业内人士看来，相比土地长期闲置被政府收回，恒大此次出售该地块既可盘活公司资产，也能让资金回流为保交楼提供资金。

恒大方面也表示，此次交易价格约6.63亿元将被分为两部分，其中的2000万元将以现金支付，剩余6.43亿元现金将计价用于清偿转让方及其关联方对项目公司、合资方的往来款债权，出售事项的所得款现金将作为公司保交楼用途。

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北外滩项目亏本出售

上海北外滩区域对于恒大而言具有特殊意义。

2020年1月，恒大华东公司总部——上海恒大中心正式迁入虹口北外滩新址，包括恒大研究院华东分院、恒大财富华东总部陆续进驻。随后，恒大抓住北外滩区域发展机遇，加大了在此的投资力度。

2020年9月17日，在经过38轮竞价之后，恒大以22.95亿元的总价拿下虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块（历史风貌保护旧改项目），折合楼面价约5.1万元/平方米，溢价率10.87%。

据公开资料显示，该地块位于上海市虹口区北外滩核心区域，规划为商业、住宅、办公为一体的综合项目，规划总面积约4.5万平方米，其中包括住宅建筑面积2万平方米、商办建筑面积约2.5万平方米，其中商办物业需自持不少于20年。此外，项目中还有约5600平方米为保留保护历史建筑，须改造利用与周边空间协调，整体而言，开发存在一定挑战。

不过即使如此，这块地从溢价率和楼面地价来看，恒大都拿得比较划算。彼时，该地块周边地块溢价率均在30%左右，楼面地价也都超过6万元/平方米。

由于地块稀缺性，这块地曾是恒大在上海最为核心的项目，有消息称，恒大甚至已经为该项目定下了案名。不过，世事难料，这样一宗宝地因为恒大自身的债务和经营问题，最终不得不拱手让人。

恒大在公告中介绍，由于公司流动性问题对项目开发和进度造成负面影响。因此，上海北外滩项目土地因长期闲置，已收到相关土地部门发出的闲置土地调查通知书，项目存在土地闲置行政处罚及面临收地的风险。

“地块出让后长时间未开工，就会被认定为闲置土地，这个有法律规定。”一位上海市场观察人士表示。

实际上，此前就有类似情况发生。

2021年时，恒大在全国范围内多宗地块均被政府收回，例如海口市自然资源和规划局发布不动产权证书作废公告，宣布收回恒大地产的8宗土地；安庆恒大公园土地被收回；沈阳自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地；曾引起全国广泛关注的恒大足球场地块也被业界曝出被收回。

为此，恒大也吸取了教训，即使亏本转让，也避免被收地。

恒大在公告中提到，此次转让项目权益的对价扣除将予出售资产及出售事项的成本及相关税项而得出的金额，预计本次出售事项将录得亏损约0.55亿元。

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债务重组无果

出售北外滩项目只是恒大处置资产的“冰山一角”。

为了解决债务问题以及获取保交楼资金，去年9月，恒大将所持的盛京银行12.82亿股股份摆上拍卖台，最终获得约73.07亿元的资金流入。据阿里拍卖网公布信息，今年12月29日，恒大还将拍卖一宗位于苏州市相城区的住宅用地，起拍价格约18.5亿元，保证金约3.7亿元。

据恒大早前披露，截至2023年10月末，公司先后通过股权转让、土地及在建工程转让、信托、代持等方式，累计共完成75个房地产项目的过户。

这些处置资产所得款额远远不足以覆盖恒大的巨额债务。截至10月末，恒大仍有未能清偿的到期债务累计约3013.63亿元，逾期商票累计约2059.33亿元。

在加速旗下资产出售的同时，恒大也在寻求境外债务整体重组，不过结果不尽人意。

12月15日晚间，恒大在港交所公告称，公司于2023年4月3日签订的每一份重组支持协议的期限已于2023年12月15日到期，且并无被延长。这意味着，恒大的境外债重组暂时还未有结果。

恒大表示，公司及其顾问将继续与公司各利益相关者进行讨论，以期就公司境外债务的整体重组达成一致的协议。

近期，围绕恒大重组方案的消息众说纷纭，而9月底、10月初，随着恒大、许家印先后被查，恒大无法满足新票据的发行资格，导致前期各方一直在努力推进的重组方案无法落实。自此以后，恒大一直没有公开新的债务重组方案。