美国抗通胀“最后一公里”：住房是最大障碍

众所周知，美联储与通胀的斗争已经到了“最后一英里”，而剩下的最大障碍就是住房。

本周发布的美国11月CPI同比上涨3.1%，主要益于新车、家具和电子产品等耐用商品价格的下降，市场乐观地认为衡量通货的指标可能会在2024年初回到美联储2%的目标。

而其中阻碍通胀下降的最重要因素是住房，住房在美国CPI分项权重中占比高达35%，11月住房通胀同比上涨了6.5%，如果剔除住房部分，这一时期的通胀率将仅为1.4%。

值得一提的是，住房通胀中最关键的是房租，而非房价。根据Zillow的数据，美国11月房租同比增长已降至3.3%，低于2018-19年期间的平均水平，不过这种放缓需要时间才能在CPI中显示出来。

这是由于大多数租户的租金每年只变动一次，因此新租约租金的体现较为滞后。为了反映典型租户的经历，CPI对租户租金的衡量包括新租约和现有租约，因此往往会滞后于仅对新租约的衡量。

美国劳工统计局（BLS）每隔6个月调查一批房产，然后使用6个月移动平均值计算价格变化，从而增加了数据的滞后性。

进一步来看，住房项目中，租户租金占CPI的7.7%，业主自住住房占CPI的25.8%，BLS计算的是所谓的业主等价租金，相当于业主在所在地区租用自己的房屋所支付的假设租金。因此与公寓相比，住房通胀更易受独栋住宅租金的影响，独栋住宅是美国住房的主体。

BLS不使用房价的原因是，它认为房屋既是一种消费品，也是一种长期投资。如果房屋价值增加了 10 万美元，月供也不会发生变化。因此，即使商品价格停止下降，降温的房租也会在明年继续给通胀带来下行压力。

瑞银经济学家Alan Detmeister预计，到2024年底，CPI中的住房通胀将降至 3.75%。

这就给了你多一点时间，让租金的滞后性渗透到数据中，到那时就没什么通胀可打压了。如果这些因素最终下降，那么一切都结束了。

美联储官员也意识到了这一点，这似乎是美联储突然转向谈降息的原因之一。美联储鲍威尔在利率决议后的新闻发布会上表示，住房部门的活动已经趋于平缓，仍远低于一年前的水平。