实探武汉楼市翻红背后：区域明显分化，开发商以价换量

10月，武汉秋季房交会叠加“全面取消限购”、“认房不认贷”等一系列利好政策，推动楼市成交大涨，摆脱第三季度需求不振状况。

中指研究院提供的数据显示，在全国重点监测城市中，十月武汉新建住房销售12099套，环比上涨73.44%，同比上涨59.96%，环比、同比涨幅均位列第一。

证券时报·e公司记者探访武汉多个楼盘发现，购房者用脚投票，价格、产品力及区位配套等性价比更高的产品受到青睐，区域、产品分化均较为明显。在去库存压力下，开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略，一场降价促销战在武汉楼市蔓延。

主城区销量占6成

根据中指研究院数据显示，10月，武汉商品房销售14533套，较上月环比增长58.87%，较去年同期同比增长55.5%。其中，新建住房销售12099套，环比上涨73.44%，同比上涨59.96%，也是下半年新房月度成交首次破万。

尤其是越到月底，成交的势头持续升温。根据武汉市房管局的数据，10月31日是武汉十月住房成交量最高的一天，网签成交量达822套。另外十月份还有3天日成交量均超过600套，最低的一天也成交82套。

在汉口建设大道一售楼部，销售人员告诉记者，他们在10月中旬首次开盘，均价每平米3.2万元左右，推出的两百多套房源，一两个小时就销售得差不多了，开发商打出的海报称“千人抢房，首开劲销9亿”。

该销售人员表示，对于客户来说，这个楼盘在汉口核心区域，又有学区资源，价格也比周边楼盘实惠，10月以来的访客量增加了30%以上。

而同是在学校旁边的楼盘，记者在远城区一楼盘看到，销售顾问更悠闲一些。看房者冯小宇说，孩子在附近一所私立学校读书，全家租房陪读，考虑过要在这里买套房子，但是远离武汉主城区，加之没有地铁加持，虽然是现房，他仍然有些犹豫。

“武汉市场区域分化和产品分化都较为明显。”中指研究院华中市场分析师李国政接受证券时报记者采访时表示，全面解除限购后，武汉二环内受益最大，主城区热度远高于新城区。

统计数据显示，10月武汉有五个行政区销量过千套，四个属于主城区，新城区没有上榜。主城区销售套数占武汉市总量近6成，从销售金额来看，占比更高。

此外，多个城区高端项目开盘去化率超过70%，高于绝大多数刚需产品。李国政表示，得益于定向精准的支持政策，如限购解除、认房不认贷、首付与利率降低、换购补贴等措施，改善类家庭出手积极性更高。

降价万元抢流量

9月底之后，武汉市汉口主城有十几个新盘集中入市，同台竞技的新老项目达20多个，市场“搏杀”相当激烈。

10月8日，位于武汉市内环硚口区宝丰路的航空路壹号价格跳水，以2.1万元/平方米价格售卖部分房源。此前，该项目有楼栋备案均价3.4万元/平方米，折后均价约3万元/平方米。价格一次性跳水近万元，降幅如此之大，引发前期业主维权，也受到市场各方的高度关注。

在武汉主城各大板块，目前降价跑量、争抢客户的楼盘较多。如武汉二七滨江房价约4万—6万/平，而与其只隔了一个环线的项目，首开价格不到1.8万/平，瞬间刷爆了朋友圈。有业内人士告诉记者，“先不管卖得怎样，品质怎样，至少眼球和流量有了。如果首开不能爆，后面想爆就更难了“，不如调低首开价，既有了市场热度，又有了成交。

“新盘抢了老盘的流量。”有房企负责人对记者表示，卖的比较好的还是新盘，新盘本身在地价上有优势，产品定位上也很卷，特别是一些“小而美”的项目，虽然只有三四百套房源，但是加上铝板幕墙公建化外立面以及游泳池、健身会所等配套，加上巧妙拿捏的定价，让老盘不得不面对“价格战”的现实。

李国政表示，在去库存压力下，开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略。特别是在房交会期间，一些新项目平价入市，性价比较高，确实有效激活了市场需求。

但是，这也引起了一些市场人士对“结构性分化“的担忧，当老盘的流量被更新的盘抢走，局面只会越来越卷，老盘的现金流问题值得关注。

记者在走访时发现，目前市场深度博弈，购房者的思路已经从前几年“没得选“变成现在“都想要”，地段、产品、价格等面面俱到，才能吸引购房者的注意。有赖于10月的供销两旺，目前，武汉决定把第41届房交会延长至2023年12月31日结束，各项补贴和优惠政策同步延长。

11月7日，中国人民银行副行长张青松表示，房地产行业出现调整是自然现象，当局会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险，同时对中国房地产市场相当有信心。

开源证券指出，预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，预计房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。