“哈尔滨的移动城堡”，南京，要做东北的接盘侠？

东北千里卖房，南京接“盘”与否？

作者 | 佳妮

编辑 | 费雪

最近，在南京举行的一场房地产推介会，得到了不少的关注度。吸睛之处在于这不是本地楼盘的推介，而是有着“千里冰封，万里雪飘”之称的东北城市哈尔滨不远千里跑到南京卖房，13家房企带去了21个房地产项目、优质房源近5000套参与活动。

2023哈尔滨“冰城夏都 清凉地产——走进南京”房产推介会

东北人到南方买房很常见，东北城市南下主动出击、推销卖房，却是第一次。有人戏称这是“哈尔滨的移动城堡”。

无独有偶，盯上南京的，不只哈尔滨。

9月13日，黄山市住房和城乡建设局九部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。一份着力卖房的文件，相当笔墨给到外地购房者——鲜明“支持外来市民来黄购房”，对外地市民组团来黄一次性购买10套（含）以上新建商品住房的，可不受备案价格限制。换言之，团购得多，开发商“打骨折”都没问题。

黄山的房子要卖给哪些外地人？今年3月，黄山在南京举办了2023年旅居地产推介营销活动，宣传推广黄山市优质旅游休闲和度假旅居资源。一个月之后，黄山又到合肥推销。“徽京”和安徽省会，都成为黄山卖房的潜在目标。

房地产，一般以满足当地人的居住需求为主，但这些计划把房盘卖到外地去的城市是在做何打算？南京，有可能成为黄山乃至东北的接“盘”侠吗？

卖房的压力，

扛不住了

去年，鹤岗凭借白菜般的房价、躺平式的生活节奏，成为大量城市青年开启第二人生的心之所向。一座落寞的东北老工业转型城市，突然跃升为国内房地产的热门板块。只是，鹤岗的火热，始终没能拯救严寒中的东北楼市。

据中国房价行情网的统计，2022年全国房价倒数的十个城市里，东北城市就占了六个。白菜房价不是鹤岗个案，而是不断蔓延的东北现象。

来源：中国房价行情网

黑土地上的大城市也未能幸免。8月最新发布的70城房价显示，大部分城市房价仍在下行轨道，但跌幅最猛的基本还是东北城市。对比去年同期，东北F4沈阳、大连、长春、哈尔滨的新房价格至少下跌3个百分点，二手房更是惨烈，跌幅达到5个百分点。

这次出走南京的哈尔滨，其实是东北省会里卖房压力最大的一个。

2020年，国内城市还在严格调控房价之时，哈尔滨已经发出“哈十四条”，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售，打响降价保楼市的第一枪。

2022年，楼市下行的压力依然严峻，哈尔滨官宣取消3年期的限售政策，打响省会城市取消限售的第一枪。这在当时可以称得上大胆，因为限售正是为了防止炒房客的“快进快出”，为普遍采用的楼市“五限”手段之一，连三四线城市取消限售都要思虑再三。

而到今天，哈尔滨再次打响东北城市异地卖房的第一枪，背后是难以承受的去库存压力。

今年6月上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，哈尔滨的去化周期之长已经进入全国前十的行列，45.3的存销比意味着即使在不新建住房的情况下，单是现有楼盘要全部卖出去都要快4年的时间。在此情形下，哈尔滨成了国内为数不多可以下单即入住、到手即现房的城市，只因存量住房已经太多。

而且，近4年的去化周期很有可能还是偏保守的估算，因为老龄化叠加人口外流的东北困局之下，接“盘”侠只会越来越少。

哈尔滨，作为东北人口第市，也承载着这片土地人口锐减之殇——过去十年哈市常住人口流失63万，成为全国唯一人口减少的省会城市，2022年常住人口还跌破千万，正式退出千万人口大市的行列。

一方面，人口总量正以平均每年十万的速度持续流失，另一方面，老龄化的阴影还在不断加深。《哈尔滨日报》报道，截至2022年底，哈尔滨60岁以上老年人占全市户籍总人口的26.4%，而东亚近邻韩国2022年60岁以上人口占总人口的比例首破25%，这意味着哈尔滨的老龄化已经接近韩国。显然，老年群体并不能弥补流失的年轻群体所撑起的购房市场。

一般来说，省内人口向省会流动、住房需求集中到中心城市，是一个普遍规律，但在整个区域都出现人口外流的背景下，哈尔滨破天荒到南方推介楼盘，实为无奈之举。

2020年相比2010年黑龙江全省人口大规模流失

同为异地卖房的黄山，状况也不容乐观。有媒体记者去年曾做过统计，若按照当时黄山中心城区半年来每月平均成交124套计算，新房去化周期约为100个月，这个数据很夸张——要把库存的新房全卖掉，需要8年多的时间。

只依靠本地市场的去库存压力之大，可见一斑。但把目光放到南京身上，希望会有多大？

南京，能解“盘”吗？

房地产，不比生活日用品，属于典型的重资产，无疑对大众的消费力有着更高要求。哈尔滨和黄山走出去卖房，目光都不约而同锁定南京，人均可支配收入可以解释这样的选择。

数据显示，2022年，人均可支配收入前十的城市，分别是上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、南京、宁波、厦门、无锡。在GDP总量的排名上，南京是前十的守门员，而在居民人均收入上，南京排名前移到了第七位，可见这是座经济活跃、藏富于民的城市。

但哈尔滨和黄山都无法绕开的问题是，要让南京人买一套距离遥远、一年只能住一两个月的房子，凭什么？

先看哈尔滨。9月9日哈尔滨在南京推介的新闻通稿里写道：“本次推介活动将通过全媒体矩阵发声，为南京市民面对面展示哈尔滨‘冰城夏都’的独特气质，以及在康养、教育等方面的区域优势。”

不难发现，哈尔滨瞄准的并不是刚需客，毕竟会选择移居东北、再次“闯关东”的是少数。

一方面，哈尔滨卖的是避暑房。炎炎夏日，老人、学生和高温城市的游客常常会奔赴云南、贵州、青海、北戴河这些依山傍水之地，寻求自然的清凉。候鸟式的避暑度假就会衍生出买房康养的需求，比如云南腾冲70%避暑旅居地产是外省人购入，湖北恩施的利川去年卖出的避暑房直接带动地产销售11亿元，打出“冰城夏都”的哈尔滨无疑也想分一杯羹。

另一方面，哈尔滨推销的还可以理解为是“学区房”。虽然高教实力不比南京，但哈尔滨也有4所“双一流”大学，其中哈工大属于国内顶级理工院校，哈尔滨工程大学也是“国防七校”之一，而且在这里400多分上一本、500多分上985、600分读浙大武大，可想而知这对江苏人的冲击和吸引力有多大。

黄山，作为一座旅游城市，到外地推销卖房，推介会上随处可见“紧靠黄山”、“四季度假”等关键词，明显也是主打旅居地产。而且，对比远在东北的哈尔滨，3小时高铁或4小时自驾，黄山在地理距离上显得更拾步可达，适合周末和短期度假出行。

黄山市2023年旅居地产推介营销活动

然而，从蓝图回到现实，南京接“盘”的意愿有多高，还是需要打上一个问号。

首先，南京正在经受楼市的寒意。镜鉴咨询创始人张宏伟接受《第一财经》采访时表示，南京楼市去库存压力山大，全市取消限购就是想加大去库存力度，本地需求尚有待提振。

据克而瑞数据，南京8月新房市场持续探底，商品住宅成交量30.36万方，同比下降超45%，规模为20年2月以来最低值，8月成交金额84.85亿元，同比近乎腰斩，环比下降31%。可见，南京在消化本地楼盘上都已经力不从心，还要入手外地房产则更是勉强。

而且，南京人“预支未来”的空间已经很小。有人曾对主要城市住户的杠杆率做过统计，南京的杠杆率已经超过100%，在主要城市里高居第二。根据国际清算银行（BIS）的统计，全球发达经济体居民的杠杆率普遍偏高，2020年在78%左右，但南京住户高达108%的杠杆率已经超出国际水平，也意味着不少居民买房时，已经动用了相当比例的贷款。当下，整个社会都忙于修复资产负债表，南京人愿意进一步加杠杆买房的可能性，只能说有但不大。

2022主要城市住户杠杆率

“远水”如何“解渴”

异地卖房，其实不算新鲜的招数。

早在十年前，旅居地产就有过一波热潮，黄山、青岛、昆明、海南等旅游城市在沿海城市巡回推介，市场反响亦属实不错：2013年，位于青岛的碧桂园·十里金滩看房团一经推出，名额就被抢“订”一空；万达西双版纳国际度假区在厦门的代理商接受媒体采访时表示，“效果非常好，客户第一次来，当场直接下定，出乎我们的预料。”彼时，连安宁、晋宁、东川、富民这些昆明郊县的房产都被外地客人哄抢。

只是，这波热潮没有持续多久，旅居地产就陷入了漫长的沉寂。一份去年发布的《康养蓝皮书：中国康养产业发展报告》点出，中国旅游地产的空置率高达80%。超高的空置率加上缺少有效运营管理，造成旅居康养地空心化现象。

而到今年，这些坐落于三四线城市的远郊度假房，更是走到了难上加难的境地。随着北上广深等一线城市，以及杭州南京苏州等强二线逐步放开限购，购房需求将进一步向核心城市、核心地段集中，一方面这些城市有着更强的产业基础、人口引力，相应有着更强的刚需市场托底，另一方面大众心里已经愈加清晰，哪里的房子真正拥有保值增值的空间，旅居地产“画饼”已不奏效。

但也不能否认，把房子卖到外地去，也是三四线城市的一种“自救”尝试。黄山市住房和城乡建设局（市城市管理局）组成员、总工程师吴东升表示：“黄山市近几年房产销售中，30%以上购房者为外地市民，其中以合肥、杭州、上海等地市民居多。”

至于怎样把房卖给外地人，其实也是一门学问。

首先，当都市圈成为城市化的新一轮推力，跨城通勤会给卫星城释放更多住房需求。同时，惠州的故事也在暗示，这些城市要警惕沦为“睡城”的风险，在承接中心城市人流溢出的同时，做强产业、打造内生动力。

其次，对于半径超出都市圈范围的旅居地产，优化供给很重要。过往的新闻报道里，度假房到手变烂尾楼、荒郊房的不在少数。当买房的消费者变得愈加谨慎，随便圈块地、画个沙盘图就能躺赚的时代已经落幕，前些年畅销的旅游地产项目，大多户型小、总价低、选择多，中介机构和开发商推出协助解决购房后的过户、物业等问题的一站式服务，而不止于旋风式的开推介会。

当楼市走向发生转变，弱需求的城市只有更大的突破，才能避免走向“至暗时刻”。

作者系南风窗长三角研究院研究员