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“哈尔滨的移动城堡”,南京,要做东北的接盘侠?

2023-09-19 17:06:48来源:
导读 东北千里卖房,南京接“盘”与否?作者 | 佳妮编辑 | 费雪最近,在南京举行的一场房地产推介会,得到了不少的关注度。吸睛之处在于这不...

“哈尔滨的移动城堡”,南京,要做东北的接盘侠?

东北千里卖房,南京接“盘”与否?

作者 | 佳妮

编辑 | 费雪

最近,在南京举行的一场房地产推介会,得到了不少的关注度。吸睛之处在于这不是本地楼盘的推介,而是有着“千里冰封,万里雪飘”之称的东北城市哈尔滨不远千里跑到南京卖房,13家房企带去了21个房地产项目、优质房源近5000套参与活动。

2023哈尔滨“冰城夏都 清凉地产——走进南京”房产推介会

2023哈尔滨“冰城夏都 清凉地产——走进南京”房产推介会

东北人到南方买房很常见,东北城市南下主动出击、推销卖房,却是第一次。有人戏称这是“哈尔滨的移动城堡”。

无独有偶,盯上南京的,不只哈尔滨。

9月13日,黄山市住房和城乡建设局九部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。一份着力卖房的文件,相当笔墨给到外地购房者——鲜明“支持外来市民来黄购房”,对外地市民组团来黄一次性购买10套(含)以上新建商品住房的,可不受备案价格限制。换言之,团购得多,开发商“打骨折”都没问题。

黄山的房子要卖给哪些外地人?今年3月,黄山在南京举办了2023年旅居地产推介营销活动,宣传推广黄山市优质旅游休闲和度假旅居资源。一个月之后,黄山又到合肥推销。“徽京”和安徽省会,都成为黄山卖房的潜在目标。

房地产,一般以满足当地人的居住需求为主,但这些计划把房盘卖到外地去的城市是在做何打算?南京,有可能成为黄山乃至东北的接“盘”侠吗?

卖房的压力,

扛不住了

去年,鹤岗凭借白菜般的房价、躺平式的生活节奏,成为大量城市青年开启第二人生的心之所向。一座落寞的东北老工业转型城市,突然跃升为国内房地产的热门板块。只是,鹤岗的火热,始终没能拯救严寒中的东北楼市。

据中国房价行情网的统计,2022年全国房价倒数的十个城市里,东北城市就占了六个。白菜价不是鹤岗个案,而是不断蔓延的东北现象。

来源:中国房价行情网

来源:中国房价行情网

黑土地上的大城市也未能幸免。8月最新发布的70城房价显示,大部分城市房价仍在下行轨道,但跌幅最猛的基本还是东北城市。对比去年同期,东北F4沈阳、大连、长春、哈尔滨的新房价格至少下跌3个百分点,二手房更是惨烈,跌幅达到5个百分点。

“哈尔滨的移动城堡”,南京,要做东北的接盘侠?

这次出走南京的哈尔滨,其实是东北省会里卖房压力最大的一个。

2020年,国内城市还在严格调控房价之时,哈尔滨已经发出“哈十四条”,明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售,打响降价保楼市的第一枪。

2022年,楼市下行的压力依然严峻,哈尔滨官宣取消3年期的限售政策,打响省会城市取消限售的第一枪。这在当时可以称得上大胆,因为限售正是为了防止炒房客的“快进快出”,为普遍采用的楼市“五限”手段之一,连三四线城市取消限售都要思虑再三。

而到今天,哈尔滨再次打响东北城市异地卖房的第一枪,背后是难以承受的去库存压力。

今年6月上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示,哈尔滨的去化周期之长已经进入全国前十的行列,45.3的存销比意味着即使在不新建住房的情况下,单是现有楼盘要全部卖出去都要快4年的时间。在此情形下,哈尔滨成了国内为数不多可以下单即入住、到手即现房的城市,只因存量住房已经太多。

“哈尔滨的移动城堡”,南京,要做东北的接盘侠?

而且,近4年的去化周期很有可能还是偏保守的估算,因为老龄化叠加人口外流的东北困局之下,接“盘”侠只会越来越少。

哈尔滨,作为东北人口第市,也承载着这片土地人口锐减之殇——过去十年哈市常住人口流失63万,成为全国唯一人口减少的省会城市,2022年常住人口还跌破千万,正式退出千万人口大市的行列。

一方面,人口总量正以平均每年十万的速度持续流失,另一方面,老龄化的阴影还在不断加深。《哈尔滨日报》报道,截至2022年底,哈尔滨60岁以上老年人占全市户籍总人口的26.4%,而东亚近邻韩国2022年60岁以上人口占总人口的比例首破25%,这意味着哈尔滨的老龄化已经接近韩国。显然,老年群体并不能弥补流失的年轻群体所撑起的购房市场。

一般来说,省内人口向省会流动、住房需求集中到中心城市,是一个普遍规律,但在整个区域都出现人口外流的背景下,哈尔滨破天荒到南方推介楼盘,实为无奈之举。

2020年相比2010年黑龙江全省人口大规模流失

2020年相比2010年黑龙江全省人口大规模流失

同为异地卖房的黄山,状况也不容乐观。有媒体记者去年曾做过统计,若按照当时黄山中心城区半年来每月平均成交124套计算,新房去化周期约为100个月,这个数据很夸张——要把库存的新房全卖掉,需要8年多的时间。

只依靠本地市场的去库存压力之大,可见一斑。但把目光放到南京身上,希望会有多大?

南京,能解“盘”吗?

房地产,不比生活日用品,属于典型的重资产,无疑对大众的消费力有着更高要求。哈尔滨和黄山走出去卖房,目光都不约而同锁定南京,人均可支配收入可以解释这样的选择。

数据显示,2022年,人均可支配收入前十的城市,分别是上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、南京、宁波、厦门、无锡。在GDP总量的排名上,南京是前十的守门员,而在居民人均收入上,南京排名前移到了第七位,可见这是座经济活跃、藏富于民的城市。

但哈尔滨和黄山都无法绕开的问题是,要让南京人买一套距离遥远、一年只能住一两个月的房子,凭什么?

先看哈尔滨。9月9日哈尔滨在南京推介的新闻通稿里写道:“本次推介活动将通过全媒体矩阵发声,为南京市民面对面展示哈尔滨‘冰城夏都’的独特气质,以及在康养、教育等方面的区域优势。”

“哈尔滨的移动城堡”,南京,要做东北的接盘侠?

不难发现,哈尔滨瞄准的并不是刚需客,毕竟会选择移居东北、再次“闯关东”的是少数。

一方面,哈尔滨卖的是避暑房。炎炎夏日,老人、学生和高温城市的游客常常会奔赴云南、贵州、青海、北戴河这些依山傍水之地,寻求自然的清凉。候鸟式的避暑度假就会衍生出买房康养的需求,比如云南腾冲70%避暑旅居地产是外省人购入,湖北恩施的利川去年卖出的避暑房直接带动地产销售11亿元,打出“冰城夏都”的哈尔滨无疑也想分一杯羹。

另一方面,哈尔滨推销的还可以理解为是“学区房。虽然高教实力不比南京,但哈尔滨也有4所“双一流”大学,其中哈工大属于国内顶级理工院校,哈尔滨工程大学也是“国防七校”之一,而且在这里400多分上一本、500多分上985、600分读浙大武大,可想而知这对江苏人的冲击和吸引力有多大。

黄山,作为一座旅游城市,到外地推销卖房,推介会上随处可见“紧靠黄山”、“四季度假”等关键词,明显也是主打旅居地产。而且,对比远在东北的哈尔滨,3小时高铁或4小时自驾,黄山在地理距离上显得更拾步可达,适合周末和短期度假出行。

黄山市2023年旅居地产推介营销活动

黄山市2023年旅居地产推介营销活动

然而,从蓝图回到现实,南京接“盘”的意愿有多高,还是需要打上一个问号。

首先,南京正在经受楼市的寒意。镜鉴咨询创始人张宏伟接受《第一财经》采访时表示,南京楼市去库存压力山大,全市取消限购就是想加大去库存力度,本地需求尚有待提振。

据克而瑞数据,南京8月新房市场持续探底,商品住宅成交量30.36万方,同比下降超45%,规模为20年2月以来最低值,8月成交金额84.85亿元,同比近乎腰斩,环比下降31%。可见,南京在消化本地楼盘上都已经力不从心,还要入手外地房产则更是勉强。

而且,南京人“预支未来”的空间已经很小。有人曾对主要城市住户的杠杆率做过统计,南京的杠杆率已经超过100%,在主要城市里高居第二。根据国际清算银行(BIS)的统计,全球发达经济体居民的杠杆率普遍偏高,2020年在78%左右,但南京住户高达108%的杠杆率已经超出国际水平,也意味着不少居民买房时,已经动用了相当比例的贷款。当下,整个社会都忙于修复资产负债表,南京人愿意进一步加杠杆买房的可能性,只能说有但不大。

2022主要城市住户杠杆率

2022主要城市住户杠杆率

“远水”如何“解渴”

异地卖房,其实不算新鲜的招数。

早在十年前,旅居地产就有过一波热潮,黄山、青岛、昆明、海南等旅游城市在沿海城市巡回推介,市场反响亦属实不错:2013年,位于青岛的碧桂园·十里金滩看房团一经推出,名额就被抢“订”一空;万达西双版纳国际度假区在厦门的代理商接受媒体采访时表示,“效果非常好,客户第一次来,当场直接下定,出乎我们的预料。”彼时,连安宁、晋宁、东川、富民这些昆明郊县的房产都被外地客人哄抢。

只是,这波热潮没有持续多久,旅居地产就陷入了漫长的沉寂。一份去年发布的《康养蓝皮书:中国康养产业发展报告》点出,中国旅游地产的空置率高达80%。超高的空置率加上缺少有效运营管理,造成旅居康养地空心化现象。

而到今年,这些坐落于三四线城市的远郊度假房,更是走到了难上加难的境地。随着北上广深等一线城市,以及杭州南京苏州等强二线逐步放开限购,购房需求将进一步向核心城市、核心地段集中,一方面这些城市有着更强的产业基础、人口引力,相应有着更强的刚需市场托底,另一方面大众心里已经愈加清晰,哪里的房子真正拥有保值增值的空间,旅居地产“画饼”已不奏效。

但也不能否认,把房子卖到外地去,也是三四线城市的一种“自救”尝试。黄山市住房和城乡建设局(市城市管理局)组成员、总工程师吴东升表示:“黄山市近几年房产销售中,30%以上购房者为外地市民,其中以合肥、杭州、上海等地市民居多。”

至于怎样把房卖给外地人,其实也是一门学问。

首先,当都市圈成为城市化的新一轮推力,跨城通勤会给卫星城释放更多住房需求。同时,惠州的故事也在暗示,这些城市要警惕沦为“睡城”的风险,在承接中心城市人流溢出的同时,做强产业、打造内生动力。

其次,对于半径超出都市圈范围的旅居地产,优化供给很重要。过往的新闻报道里,度假房到手变烂尾楼、荒郊房的不在少数。当买房的消费者变得愈加谨慎,随便圈块地、画个沙盘图就能躺赚的时代已经落幕,前些年畅销的旅游地产项目,大多户型小、总价低、选择多,中介机构和开发商推出协助解决购房后的过户、物业等问题的一站式服务,而不止于旋风式的开推介会。

当楼市走向发生转变,弱需求的城市只有更大的突破,才能避免走向“至暗时刻”。

作者系南风窗长三角研究院研究员

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