万柳少爷无处炫富

一套房就值六七千万的万柳书院，被一次性“挂出”了75套，背后的开发商中赫集团何以被人追债至此？作为北京国安俱乐部的金主，中赫的体育梦想将它拖入了泥潭？

5个月前，万柳书院和它的“少爷”火了。火得很突兀，很汹涌。一条简单的露小腿运球视频，便能瞬间点赞上百万，许多人不由感叹生活差别之大。

但眼下，这个被誉为“京城豪宅顶流”的小区业主，却和无数普通买房人一样，陷入了抵押风波。

5月6日，中国信达在京东拍卖上对47亿不良债权进行转让，对应的抵押物正是75套万柳书院房产，债权总额共46.95亿元。粗略计算，每套房平均6260万，最低单价也要高达25万/平。

万柳书院上一次在法拍房市场掀起波澜，还是在去年4月。因“36万元/平方米单价成交”，万柳书院一举刷新了法拍房价格“天花板”，登上了微博热搜。

要知道，诸多神秘光环加身的万柳书院，一直是豪宅市场里的“当红炸子鸡”。不仅在新房市场早已一房难求，即使在二手房市场也少有房源出售，有着京城财富圈层的象征。

如今，一套房就值六七千万的万柳书院，被一次性“挂出”了75套，很难不引起人们关注。但比起交易价格，更令人疑惑的，是那些早已花钱拎包入住了的富豪们该何去何从。

尽管75套房源已经被挂牌，但熟悉万柳书院的市场人士对「市界」表示，这些被抵押的住宅其实早在2019年后便被购房人相继买下，现在也早已有人入住。

风风光光的入住了三四年，难道最后会钱房两空？债权转让背后，京城最“豪”业主们，将会掉入维权陷阱么？

01、75套豪宅会归谁？

京东拍卖平台显示，万柳书院是北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（以下简称，“赫华恒瑞”）名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。

而不良债权转让公告中，却详细列举出了被挂牌转让房源的房号、楼盘号等信息，分别位于2-9号楼、12-15号楼，房源状态则显示为“未售”。

一边是已经交房入住的业主们，另一边却是显示为“未售”状态要被转让的债权。一时之间，有关万柳书院的交易流程是否合规，成为了各方关注的焦点。

诸多猜测指向了万柳书院的“一房多用”。一位熟悉万柳书院的人士对「市界」透露，“早在2019年，75套万柳书院就被抵押出去了。但许多买了房的业主不知情，有的已经开始了。”

一般来说，房企用于借债抵押的住宅，只能是未销售的房源，否则就会出现一房两卖的情况。业主们即使买了这些房子，在房企没解抵押之前，不能网签和办领房本。

熟悉万柳书院的经纪人对「市界」表示，“2021年底前就已经卖完了，只有1套房子被清退下来，其余房子都已经正常入住，不过有一部分人还未走网签”。

如今，随着信达资产的债权转让，那些已经入住但并没有走网签的业主们，又将面临怎样的命运？广东华商律师事务所周争锋律师对「市界」表示，从法律程序上看，75套房子并不属于司法拍卖，而是不良资产的打包处置。业主是否会遭到资产的强制处置，要看抵押和签订买卖合同的时间。

“即使购房者支付了全部价款，且实际住进去了。但如果说，购房者在买房之时，房子已经被抵押出去了，属于自己粗心大意造成的，应承担不利的法律后果。”周争锋说道。

换而言之，尽管业主跟开发商签署的购房合同有效。但相比之下，中国信达拥有的却是做抵押物的房屋债权，一旦房子被强制处置后，也以第一顺位的方式获得收益。

在周争锋看来，“主要就是购房者在买房时过于盲目，没有采取正规的购房流程。”对于业主方的后续维权手段，他建议，“业主们也可以提出异议，通过法律诉讼手段维护自身合法权益。”

债权转让公告显示，万柳书院的持有者为北京赫华恒瑞，75套房源则作为债权风控的抵押物。同时，中赫集团有限公司为共同债务人，中赫置地、实控人周金辉及其配偶提供连带责任保证。

北京赫华恒瑞原为中赫集团旗下公司，2019年时转让给了信达。

一位地产信托人士表示，房地产公司从信托渠道融资，前些年有时会采用明股实债的方式，名义上信托公司占有部分或全部股份，但实际上项目的操盘方仍为地产公司，地产公司通过售卖楼盘回收款项，将资金还给信托公司，这一单就结束了。所以该人士估计，虽然2019年信达已经全资持有北京赫华恒瑞，但实际项目操盘仍是中赫在运作，中赫方面对这次融资也提供了担保。

对于万柳书院债权资产的法拍处置计划，据媒体报道称，“中赫集团与信达正在进行协商，估计近期内会有协商结果。”目前，待拍卖的75套房源债权仍处于公告阶段，具体拍卖会在30天公示结束后再进行。

02、最红豪宅也要被抵押

北京豪宅市场，从不缺万柳书院的传说。每一个听说过万柳书院的人，很难不被它的豪气震惊。

譬如，在5米高的灰墙制造上，万柳书院均采用从荷兰运来的手工砖，这些墙砖的颜色和角度都被精心考量过。不仅会随着日照角度适时变化，角度上还会向院内倾斜5°，以“一个不易察觉的弧度，谦卑地照顾了路人的感受”。

至于其室内配置，更是堪比瑞士顶级的疗养院水平。万柳书院在能源消耗、水质、声音、室内空气质量等方面的装修，全用进口货。甚至有媒体报道称，“万柳书院的垃圾桶、门把手都是纯铜打造，整体照着故宫想就行。”

打造万柳书院的开发商，是当时中国还不赫赫有名的“中赫集团”。

2012年7月，中赫在一众房企中厮杀出来，摘得万柳书院的地块，耗资26.3亿元、楼面价4.42万元/㎡，拿地3年后该项目推向市场，一炮而红，成为当时北京唯一的成交价在10万元/㎡以上的项目。

这是中赫集团的高光时刻。在这之后，市场对万柳书院的关注度潮水般涌来。而中赫集团也因此愈加受到市场追捧，先后打造出了朝阳区“北纬40°”、海淀区“七号院”等豪宅项目。

除了打造豪宅之外，中赫集团在体育产业方面也玩得风生水起。但体育事业同样也“烧钱”，需要大量的真金白银投进去，而信托公司在其间发挥了重要作用。

在房地产高速扩张的年代里，信托公司常常扮演着开发商的资金蓄水池。那时，许多项目公司的融资，都藏着信托资金的影子。房企寄希望于通过杠杆的魔力，实现规模跃升。

可对于当时名噪一时的中赫集团来说，它追求的并不单纯是房地产市场上的一骑绝尘。万柳书院开盘没多久后，中赫集团反而开始在体育市场动作频频。

据统计，中赫于2017年投资国安俱乐部、2018年签约崇礼冬奥小镇。前者是不断“烧钱”的足球俱乐部，后者则是需要百亿资金投入的“PPP项目”。

在当时的地产行业，入局体育事业不只是中赫一家的选择。恒大、佳兆业、富力等都相继投身体育领域，纷纷以投资俱乐部的形式，踊跃的搞起了体育事业。

体育行业刚刚火起来的2015年，现任洛克资本总经理的李音临，也曾成为第一批做体育产业的投资人。但一番躬身入局后，他最终发现，“无论是俱乐部也好，还是赛事也好，很可惜的是，目前为止这个行业的盈利模式并没有被找到。”

“地产公司做俱乐部并不赚钱，每年还烧钱不少。地产商疯狂投资体育项目的原因，是希望通过俱乐部上的投资，打响自己的知名度，借此拉拢一些希望有体育品牌落地的地方政府的土地配套。”李音临说道。

但相比其他房企而言，中赫的投入力度要大得多。2018年5月，中赫、太舞和首旅组成的联合体中选了太子城小镇项目，预计总投资200亿元，打造以京张高铁崇礼支线太子城站为核心的崇礼度假小镇。

为了解决难题，中赫集团董事长周金辉找来了信托金主们对他施以支持，并将万柳书院的持有公司赫华恒瑞做了股权变更。2019年4月，中赫系在赫华恒瑞的大股东地位，被中国信达资产旗下的中国金谷国际信托所取代。

然而，伴随着中赫集团的跌落，多年合作伙伴也不再有耐心了。京东拍卖平台显示，该项目到期日为2025年3月，并不存在违约。但项目还没到期之前，这笔债权就被中国信达强制转让了。

▲（图源/视觉中国）

中国信达在债权公告中简短的写道，“债务人曾存在逾期等违约情形”。而据天眼查平台显示，2022年以来，中赫置地新增多起司法，涉及票据追索权、建设工程施工合同。

03、被体育梦想拖累

随着万柳书院债权拍卖，中赫集团的窘境被进一步放大，它越来越多的出现在了各类债务名单中。但周金辉，似乎仍抱着做强体育事业的心态，做最后一搏。

2023年4月12日，鲜少露面的周金辉前往新工体，看望了正在训练的北京国安一线队。活动最后，周金辉与一线队、俱乐部全体成员搭成一个圆圈，共同高呼：“国安，加油！”

在中赫集团官网，周金辉的名字、照片鲜有出现，大部分时候都是用“中赫置地董事长”代替。但在很多公开露面的场合中，他总和北京国安强绑定在一起。

在北京国安的投入运营上，周金辉花费了长达7年的心血，投入了数十亿元的真金白银。早在2016年，中赫集团便成为北京国安大股东，但彼时国安的经营状况并没有得到改善，中赫也被爆出拖入资金泥潭。

到了2019年，中赫集团自掏腰包15.56亿元支持北京国安，还向山东省国际信托贷款20亿元用于支付国安俱乐部经营费用。2021年6月，中赫集团又进一步从中信集团手中，拿下了北京国安俱乐部36%股权，最终持有北京国安俱乐部全部股权。

▲（图源/视觉中国）

可惜的是，持续不断的投入，并没有改变北京国安的经营下滑趋势。而负担体育债务压力的中赫集团，也出现了财务恶化。

据「市界」不完全统计，2020年，北京国安债务达17亿元，彼时中赫集团还继续负担该俱乐部负债总额的36%；2021年，北京国安亏损12亿元，但周金辉很难再掏钱养活它了。

“地产商爆雷前，花十几亿养一个体育俱乐部还是可以接受的。因为它的品牌效应很强，对于楼盘销售是有好处的，本质上是一种营销手段。但现在已经扭转过来了，不管开发商养不养足球队，大家都不敢再轻易买房了。”李音临说道。

为了缓解资金压力，周金辉多次持续质押中赫集团股份，并将旗下中赫置地、北京国安足球俱乐部做了大量股权质押。企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录，质权人大多是信托机构，如北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

不过，随着国安和中赫经营状况的持续下滑，周金辉最终还是登上了“老赖”的名单。2023年2月27日，中赫置地法人周金辉因失信被限制高消费。

目前，天眼查数据显示，中赫集团已经被5次列为被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

如今，随着万柳书院被推上风口浪尖，这家传奇顶豪开发商能否安然渡过风波？

（作者 | 李 逗，编辑 | 孙春芳）