房企出险拖累物业！六家上市物业公司亏损37亿元，“断奶”之后亟寻新的增长点

本文来源：时代财经 作者：钟黛

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随着关联地产公司出险，昔日出身“豪门”的物企也要学着独立行走了。

在金科服务（09666.HK）2022财年业绩会上，金科股份（000656.SZ）及金科服务创始人黄红云没有出席。新增的成员是，博裕投资吴晓力作为大股东代表首次公开发言。

在约4分10秒的演讲中，吴晓力向投资者描绘了一个独立发展的未来。其称，在民营企业资金链普遍承压的情况下，作为一家不被房企控股的物业公司，金科服务可以更好地独立发展。

上市之初，物企大多依赖关联房地产企业的扶持，来获得物管业务及非业主增值业务的高速增长。如今，地产不景气，对物企的业务输送少了。关联房企已出险的物企，日子尤其不好过，往往需要对应收账款进行大额计提减值。

2022年，在港股及A股53家上市物业公司中，有15家营收出现下滑，31家净利润下滑。其中，有6家出现亏损，6家合计亏损约37亿，其关联房企均已出险。

分别为，金科服务亏损18.39亿元，世茂服务（0873.HK）亏损8.76亿元，融创服务（01516.HK）亏损4.62亿元，正荣服务（06958.HK）亏损2.8亿元，时代邻里（09928.HK）亏损1.97亿元，烨星集团（01941.HK）亏损0.518亿元。

计提应收账款影响利润

2022年，金科服务营业收入约为50.05亿元，同比减少约16.1%；毛利润为9.43亿元，同比下降约48.9%，毛利率为18.8%。

前主营业务中，基础物业营收同比增长28%至36.76亿元，但该业务毛利率下降6个点至18%，带动毛利较上年减少0.47亿元；非业主增值业务下滑59%至4.26亿元，带动毛利缩水3.亿元；社区增值业务下滑78%至3.33亿元，带动毛利缩水5.29亿元。

对于业绩的下滑，金科服务2022年报称，由于关联方和非关联方开发商均回款严重承压，公司主动大幅收缩提供案场服务的项目数量，聚焦于回款有保障、有现金流的业务上，以及保交楼所必需的服务。

2022年，金科服务净亏损18.39亿元，归母净亏损约18.19亿元。这是金科服务有数据以来首度亏损，也是今年上市物企录得的最大亏损额。

亏损的主因为，关联方及非关联方开发商流动性承压，金科服务对金融资产的计提减值准备大幅增加至21.54亿元。

具体而言，截至2022年底，金科服务贸易应收款项的账面余额为25.14亿元，其中关联方占了23.8%，计提减值准备10.30亿元；应收票据账面余额为1703.2万元，关联方占了97.06%，全部进行计提减值准备；其他应收款为18.8亿元，关联方占比为48.07%，计提减值准备10.78亿元。

2022年7月底，金科服务曾公告为金科控股提供15亿元借款。该笔借款分5次还清，第一次还款日为2023年1月20日，每次还款都有两个月的宽限期。

到了2023年3月30日，金科股份未能在宽限期内偿还贷款，金科服务也发出催款函。金科服务在年报中称，已对贷款和抵押品公允价值损失准备金进行评估，并在当期计提了1.2亿元的贷款减值拨备。

不止金科服务，融创服务、世茂服务均因计提金融及合同资产减值而陷入亏损。2022年，融创服务减值亏损净额达13.47亿元，2021年该数值仅1.96亿元，年报解释这是出于谨慎性原则，针对关联方应收款项计提更多减值拨备。

去年，世茂服务计提减值亏损7.44亿元，其中主要由于关联方应收账款计提的亏损从2021年的0.79亿元增加到5.74亿元。

从“抱大腿”到紧急切割

2020年，金科服务顶着“西南物业龙头”的名头在港交所敲钟。这其中，离不开金科集团的支持。

金科服务招股书表示：“于往绩记录期，我们获授业务几乎所有金科集团项目的物业管理服务合同。“

其招股书及相关公告披露，与金科集团订立了物业管理服务总协议，提供物业前介服务，如前期规划及设计咨询服务、样板间及销售案场的管理服务、验房、前介清洁服务、前介筹备工作等；提供售后维修及保养服务；空置房、停车场、写字楼及商业物业等的物业管理服务。

此外，金科服务还与金科集团订立了供应及安装总协议，供应智能系统的软件及设备，如门禁及监视系统、停车场智能管理系统、智慧家庭系统及对讲机系统、社区无人售货系统以及多媒体显示系统等。

2019年，金科服务23.3亿元的营收中，有约5.1亿元由金科集团贡献，占比为22%；1.2亿平方米的在管面积中，有约5676万平方米来自于金科集团的项目，占比为47%；收取的14.7亿元物业管理收益中，有9.2亿元来自于金科集团，占比为63%。

到了2022年，金科服务对金科集团的依赖度已大幅减少。其50.1亿元的营收中，有约5.0亿元由金科集团贡献，占比为10%；2.5亿平方米的在管面积中，有约9353万平方米来自于金科集团，占比为37%；收取的36.8亿元物业管理收益中，有17.1亿元来自于金科集团，占比为47%。

报告期内，其新增在管面积约4446万平方米，其中79.7%来自独立第三方项目，较2021年同期独立第三方占比提升2.7个百分点。

融创服务对融创中国的依赖度相对较高。截至2022年底，融创服务的在管建筑面积约2.44亿平方米，其中，来自母公司的在管建筑面积为1.54亿平方米，占比为63%，而来自第三方的在管建筑面积为8946.7万平方米，占比与上年同期一致，为37%。

在2022财年业绩会上，金科服务管理层称，博裕已成公司大股东，当下的股权结构将保障公司的独立性。其还抛出了未来的增长目标，称2023年公司收入将实现高双位数增长，并实现的4.5亿元的“可循环归母净利润”。

世茂服务管理层在业绩会上称，2023年到2025年，公司业绩将实现10%-15%的增长率。融创服务管理层也在业绩会上称，关联地产公司的影响将越来越小，并通过派息提振投资者信心。

物企竞相发表“独立宣言”。但要实现财务、管理、业务独立化，物企还需要拿出更多成绩证明自己。