十城土地财政解码：90%依赖度下降，杭州速滑40个百分点

原标题：十城土地财政解码：90%依赖度下降，杭州速滑40个百分点

连续两年，全国卖地收入持续萎缩。搜狐城市梳理了重点城市财政预算报告，数据显示，多数城市卖地收入下降，其中杭州降幅超三成，而重庆天津逆势增长。

房地产市场走势不明朗，各地对于今年土地出让收入预期差异较大。杭州、东莞预算收入仅为去年执行数七八成，重庆、广州预算收入微增，而沈阳预算收入增加两倍。

卖地收入影响财力，政府性基金收入面临挑战。乐观地看，财政结构在优化——以十个已公布卖地收入的重点城市为例，九成土地财政依赖度减低，降幅最大的杭州，从2022年的119%回落至去年不足80%。

全国两会开幕，2024年GDP增速目标将再次成为关注焦点，而当前国内经济最大的两个不确定因素，一是房地产，二是地方财政，这二者又密切相关。近两年，国内土拍市场趋冷，卖地收入遭遇连降，地方财政过“紧日子”成为主基调。

回头来看，全国卖地收入曾有两个历史高点：2020年卖地收入占政府性基金收入比重达94%（占比最高）；2021年，卖地收入达到约8.7万亿元（规模最高）。随后，卖地收入见顶回落，2022年、2023年分别降至6.69万亿元、5.8万亿元，约占政府性基金收入八成。

粤开证券研报显示，已公布去年土地出让收入的28个省份中，吉林、天津、内蒙古、河北、重庆等地实现正增长，22个省份负增长（9个跌幅超20%）。从规模看，五强省份是苏浙鲁川粤，土地出让收入分别为9482亿元、70亿元、4156亿元、3952亿元、3818亿元。

去年卖地收入正增长五省，除重庆外其余四个均在北方，且收入规模均不大，最高的河北不到2000亿元，天津、内蒙古约500亿元，最少的吉林不足400亿元。主要原因在于这些省份2022年基数较低（如吉林政府性基金收入下降61%），另一方面，规模越小，变量越大。

研报透露，去年全国土地出让收入同比增速（-13.2%）较2022年同比（-23.3%）降幅收窄，但不利因素是，东南沿海经济大省土地市场疲软，福建（-23%）、浙江（-22.4%）、广东（-18.2%）、上海（-15.9%）、江苏（-11.3%）土地出让收入同比跌幅较大。

此外，中东部十省同比下降超15%，高于全国平均。其中，安徽（-26.1%）、湖南（-22.7%），同比降幅较 2022 年分别扩大13.2个、4.6个百分点。占比超八成的土地出让收入大幅萎缩，直接导致地方政府性基金收入负增长，地方可用财力下降。

从城市角度来看，“土地财政”区域差异更明显。搜狐城市选取珠三角（广州、深圳、东莞）、长三角（上海、杭州、宁波）、华北（北京、天津、青岛）、西南（重庆、成都）、东北（沈阳）等地12个重点城市为样本，数据显示，杭州、宁波、沈阳等地卖地收入降幅超过两成。

浙江“双子星”卖地收入急降导致政府性基金减收两成以上。2023年，杭州、宁波政府性基金收入分别为2233. 4亿元、902.21亿元，比上年执行数下降30. 3%、25.1%。其中，杭甬土地出让收入分别为2026. 9亿元、824.4亿元，分别下降30. 5%、25.8%。

收入降幅超两成的还有环渤海经济圈青岛和沈阳。去年青岛政府性基金预算收入530.8亿元，相比上年1-11月执行数（766.8 亿元）下降30.8%，如果相比全年数据，降幅更大。而沈阳政府性基金收入104亿元，下降24.1%，其中，土地出让收入88.9亿元，下降20.8%。

深圳尚未披露全市财政数据，但从土拍情况看，卖地收入并不乐观。2022年，深圳出让34宗宅地收入737亿元，去年挂牌17宗宅地，成交14宗收入312亿，算下来出让金额下降近六成。相较而言，上海、成都卖地收入降幅12%左右，广州降幅不到5%，算是值得庆幸了。

值得关注的是，重庆天津这两个直辖市实现正增长。去年重庆政府性基金预算收入1879亿元（增长7.1%），其中土地出让收入1695亿元（增长8.5%），超出年初预期。预算报告透露，土地出让收入增长，主要是加大“批而未供”土地处置力度和推进资产确权，加强土地招商。

去年天津政府性基金预算收入589.6亿元（增长39.2%），其中土地出让收入537.2亿元（增长41.8%）。单从增速看，天津遥遥领先重点城市；从实际执行数看，政府性基金、土地出让收入分别只有去年调整预算数的59.4%、56.8%。这意味着，全年表现与年初预期相距甚远。

2023年已经翻篇，2024年，各地对于卖地收入预期差异较大。搜狐城市梳理的样本中，有9个城市公布了今年土地出让收入预算，其中北京、上海、杭州、成都、东莞调低了预期，而重庆、广州、天津、沈阳预期变高。这里面，杭州、沈阳分别处于两端。

具体来看，杭州2024年土地出让收入预算1465.2亿元，相比去年的执行数少了561.7亿，降幅达27.7%；同期政府性基金收入预算16.3亿元，减少587亿元，降幅26.3%。“第二本账”不好看，第一本账来补，杭州今年财政收入预算2761.7亿元，相比去年增加145亿元。

按上述数据测算，“十三五”期间土地财政依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）高达140%的杭州，2022年为119%，去年降至77.5%，今年预计为53%。从这个角度来看，杭州地方财政结构优化了。与杭州类似，上海北京成都也降低“第二本账”预期，提高“第一本账”预期。

搜狐城市梳理的城市样本中，有10个城市公布2023年卖地收入，其中9个土地财政依赖度相比上年降低了，除上述杭州之外，上海、成都、东莞土地财政依赖度降低10个以上百分点；唯一上升的城市是天津，从18.9%升至26.5%，在十个样本城市中依旧属于“低依赖度”。

重庆广州去年卖地收入规模相差不大。值得一提的是，相比“十三五”期间的110%，广州土地财政依赖度去年降至77%。“缠斗良久”两地今年也不敢松劲，重庆土地出让收入预算基本与去年持平，广州则微微调高。近期，重庆调整房产税政策，广州放开限购，各自出招稳楼市。

与杭州、宁波、上海等产业基础良好、财政相对宽裕、对卖地收入下降相对淡定的长三角重点城市相比，部分城市不得不对土拍市场保持乐观。2024年，沈阳土地出让收入预算260亿元，相比去年执行数（88.9亿元）增长192.5%，此外天津预算增长23.4%。

从过往实际情况来看，卖地收入预计数跟执行数经常有差异。目前各地提出的预算数，只能反映“信心值”，最终还是要看楼市表现。地方财政对于土地依赖程度越低，楼市前景带来的不确定感就越少。从这个角度来看，多翻翻“第一账本”，想办法开辟税源、提高财收更靠谱。