4月环比锐减8000套！“带押过户”也没拯救北京的二手房

"小阳春"的戛然而止，在一个月后体现在了网签中。截至4月26日，北京4月二手房网签量12101套，机构根据4月以来的成交趋势，预计全月二手房网签量在1.4万套左右，不会突破15000套，和3月的22000套相比，大降8000套。考虑到网签滞后的特点，这种"转冷"实际是3月后半期的市场体现。值得一提的是，北京推行二手房"带押过户"已经接近一个月的时间，据一线经纪人反映，"带押过户"并未引发交易的"增量"，新增客户也没有出现集中涌入。

图片来源：北京商报记者拍摄

"也就1.4万套左右"

根据北京住建委官网数据统计，截至4月26日，北京二手房网签量12101套，同比去年4月同期上涨1.1%，环比上月同期下降26.2%。"预计全月二手房网签量也就1.4万套左右，和去年同期基本持平。"多家机构的分析师给出了这样的预判。

麦田房产给出的判断是，之所以有如此大幅度的下滑，也是受到前期高位的影响。今年"小阳春"前期积压购房需求较多，成交量创下近年新高，使得4月份网签量回调比较明显。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称，在2-3月需求大规模释放之后，4月网签规模缩减，但可以看到，还是处于历史中高位水平的。

北京商报记者注意到，自2022年5月，北京二手房网签量跌破万套，来到月度成交8000+区间后，市场逐步反弹，9月达到14329套，但随后开启降温模式。降温状态一直持续到今年1月，2023年1月北京二手房网签量8308套，同比2022年1月的11875套下降超过30%。进入今年3月，北京二手房网签量迎来全面爆发，纯住宅22192套也成功进入数据上"比较过热"的区间。

价格方面，根据麦田房产数据监测显示，4月份北京二手房挂牌均价维持平稳，整体来看业主对市场的预期比较稳定。但另一方面，4月份二手房议价空间和3月相比扩大0.23个百分点，对于一些着急成交的业主来说，在4月份愿意用更多的价格让步来换取成交。

4月二手房挂牌房源量继续增加，根据麦田房产数据监测显示，4月份北京二手房挂牌量环比上月增加4.5%。虽然新增挂牌房源量和上月相比有所减少，但因为成交放缓，导致在售房源总量增速依然维持高位。

"4月的市场更不好"

考虑到二手房交易的数据滞后性特点，市场表现要早于4月回归"冷静"。

张铭是西城区金融街片区的房产经纪人，对于过去几个月的二手房市场表现，他给出化"主动"为"被动"的解释。其表示，北京二手房市场在今年2月份最好，买卖双方都是主动问询、主动要求带看，当月成交量也跨越一个高度。进入3月后，除积压需求释放进入尾声外，买卖双方还有一个"等待"心理，预期两会召开能给到一些宽松政策，因此也由"主动"变为"被动"，需要多次沟通才能完成带看，成交量更是有明显下滑。"4月份的情况还不如3月份，体现到网签数据方面可能会更差，对于后市目前不好判断。"张铭对北京商报记者表示。

对于张铭的说法，朝阳区华严北里片区的房产经纪人李昂也持同一观点。李昂对北京商报记者表示，越过2月份高点后，市场在3月下旬进入降温状态，最明显的变化就是一些朝向不好的户型，或者老旧小区的顶层户型失去了市场关注度。"上述提及的房源，2月份还有人来问的，3月份一组带看也没有了。"李昂称。

"带押过户"未带来"增量"

"我们‘五一’肯定不休了，公司刚安排了至少两个月的营销。"北京某头部中介公司的市场负责人承认，在短暂的"小阳春"后，市场目前确实很淡，4月经纪人手中还有点春节后成交的收尾，但过了"五一"如果成交还没起色，就很难了。目前公司暂时安排了两个月的营销，但从一线带看的数据反馈，并不理想，两个月后是否继续或者升级，还要再看看。

目前北京二手房方面的支持政策并不多，有财政部在去年颁布的"卖一买一"退税政策，以及近期北京刚刚落地的二手房"带押过户"。值得一提的是，北京推行二手房"带押过户"已经接近一个月的时间，据上述一线经纪人反映，"带押过户"并未引发交易的"增量"，新增客户也没有出现集中涌入。

"‘带押过户’缩短有抵押房屋交易的时间及交易成本，对大额抵押的房产更有利处，对于行业来说，提高行业的成交效率及买卖双方的成交体验，而对于提振市场活跃度的作用有限。"王小嫱表示。

震荡徘徊的后市

按照传统的判断，北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间，是属于市场比较正常的状态，不热但也不冷。如果低于这个数值，特别是月成交量低于1万套时，可以定义为市场比较冷的状态。如果高于这个数值，特别是月成交量高于2万套时，可以定义为市场比较热的状态。

从8000+到2.2万套，再从2.2万到1.4万套，短期成交量快速上涨后，北京二手房增长后劲不足了？

对此，一位业内资深分析师也给到北京商报记者解释。其表示，可以明显感觉到今年2月份北京二手房市场的高热度，3月网签数据也是很直观的体现。但可以看到，3月北京二手房网签数据其实是"不正常"的，可以理解是对前期交易减量的"补涨"。去年下半年以来，尤其是11、12月份市场受影响程度最大，北京近80%的中介门店关停，大部分人处于居家状态，数据表现也就是不到一万套。之所以有后劲不足的感受，也是2月份"过热"的市场提前预支。随着时间的推移，市场逐步出清，交易节奏随之下降，属于正常现象。

对于下阶段市场表现，王小嫱指出，北京作为一线城市的代表城市，目前处在存量房时代，可以预见的是，今年北京二手房市场的成交规模明显要高于去年，经过一季度大规模市场需求的释放，预计二季度北京的二手房市场将回归平稳运行阶段，月度成交维持在1.2万-1.8万套之间震荡徘徊。

北京商报记者王寅浩