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4月环比锐减8000套!“带押过户”也没拯救北京的二手房

2023-04-30 16:46:34来源:
导读"小阳春"的戛然而止,在一个月后体现在了网签中。截至4月26日,北京4月二手房网签量12101套,机构根据4月以来的成交趋势,预计全月二手房网...

"小阳春"的戛然而止,在一个月后体现在了网签中。截至4月26日,北京4月二手房网签量12101套,机构根据4月以来的成交趋势,预计全月二手房网签量在1.4万套左右,不会突破15000套,和3月的22000套相比,大降8000套。考虑到网签滞后的特点,这种"转冷"实际是3月后半期的市场体现。值得一提的是,北京推行二手房"带押过户"已经接近一个月的时间,据一线经纪人反映,"带押过户"并未引发交易的"增量",新增客户也没有出现集中涌入。


图片来源:北京商报记者拍摄

"也就1.4万套左右"

根据北京住建委官网数据统计,截至4月26日,北京二手房网签量12101套,同比去年4月同期上涨1.1%,环比上月同期下降26.2%。"预计全月二手房网签量也就1.4万套左右,和去年同期基本持平。"多家机构的分析师给出了这样的预判。

麦田房产给出的判断是,之所以有如此大幅度的下滑,也是受到前期高位的影响。今年"小阳春"前期积压购房需求较多,成交量创下近年新高,使得4月份网签量回调比较明显。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称,在2-3月需求大规模释放之后,4月网签规模缩减,但可以看到,还是处于历史中高位水平的。

北京商报记者注意到,自2022年5月,北京二手房网签量跌破万套,来到月度成交8000+区间后,市场逐步反弹,9月达到14329套,但随后开启降温模式。降温状态一直持续到今年1月,2023年1月北京二手房网签量8308套,同比2022年1月的11875套下降超过30%。进入今年3月,北京二手房网签量迎来全面爆发,纯住宅22192套也成功进入数据上"比较过热"的区间。

价格方面,根据麦田房产数据监测显示,4月份北京二手房挂牌均价维持平稳,整体来看业主对市场的预期比较稳定。但另一方面,4月份二手房议价空间和3月相比扩大0.23个百分点,对于一些着急成交的业主来说,在4月份愿意用更多的价格让步来换取成交。

4月二手房挂牌房源量继续增加,根据麦田房产数据监测显示,4月份北京二手房挂牌量环比上月增加4.5%。虽然新增挂牌房源量和上月相比有所减少,但因为成交放缓,导致在售房源总量增速依然维持高位。

"4月的市场更不好"

考虑到二手房交易的数据滞后性特点,市场表现要早于4月回归"冷静"。

张铭是西城区金融街片区的房产经纪人,对于过去几个月的二手房市场表现,他给出化"主动"为"被动"的解释。其表示,北京二手房市场在今年2月份最好,买卖双方都是主动问询、主动要求带看,当月成交量也跨越一个高度。进入3月后,除积压需求释放进入尾声外,买卖双方还有一个"等待"心理,预期两会召开能给到一些宽松政策,因此也由"主动"变为"被动",需要多次沟通才能完成带看,成交量更是有明显下滑。"4月份的情况还不如3月份,体现到网签数据方面可能会更差,对于后市目前不好判断。"张铭对北京商报记者表示。

对于张铭的说法,朝阳区华严北里片区的房产经纪人李昂也持同一观点。李昂对北京商报记者表示,越过2月份高点后,市场在3月下旬进入降温状态,最明显的变化就是一些朝向不好的户型,或者老旧小区的顶层户型失去了市场关注度。"上述提及的房源,2月份还有人来问的,3月份一组带看也没有了。"李昂称。

"带押过户"未带来"增量"

"我们‘五一’肯定不休了,公司刚安排了至少两个月的营销。"北京某头部中介公司的市场负责人承认,在短暂的"小阳春"后,市场目前确实很淡,4月经纪人手中还有点春节后成交的收尾,但过了"五一"如果成交还没起色,就很难了。目前公司暂时安排了两个月的营销,但从一线带看的数据反馈,并不理想,两个月后是否继续或者升级,还要再看看。

目前北京二手房方面的支持政策并不多,有财政部在去年颁布的"卖一买一"退税政策,以及近期北京刚刚落地的二手房"带押过户"。值得一提的是,北京推行二手房"带押过户"已经接近一个月的时间,据上述一线经纪人反映,"带押过户"并未引发交易的"增量",新增客户也没有出现集中涌入。

"‘带押过户’缩短有抵押房屋交易的时间及交易成本,对大额抵押的房产更有利处,对于行业来说,提高行业的成交效率及买卖双方的成交体验,而对于提振市场活跃度的作用有限。"王小嫱表示。

震荡徘徊的后市

按照传统的判断,北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间,是属于市场比较正常的状态,不热但也不冷。如果低于这个数值,特别是月成交量低于1万套时,可以定义为市场比较冷的状态。如果高于这个数值,特别是月成交量高于2万套时,可以定义为市场比较热的状态。

从8000+到2.2万套,再从2.2万到1.4万套,短期成交量快速上涨后,北京二手房增长后劲不足了?

对此,一位业内资深分析师也给到北京商报记者解释。其表示,可以明显感觉到今年2月份北京二手房市场的高热度,3月网签数据也是很直观的体现。但可以看到,3月北京二手房网签数据其实是"不正常"的,可以理解是对前期交易减量的"补涨"。去年下半年以来,尤其是11、12月份市场受影响程度最大,北京近80%的中介门店关停,大部分人处于居家状态,数据表现也就是不到一万套。之所以有后劲不足的感受,也是2月份"过热"的市场提前预支。随着时间的推移,市场逐步出清,交易节奏随之下降,属于正常现象。

对于下阶段市场表现,王小嫱指出,北京作为一线城市的代表城市,目前处在存量房时代,可以预见的是,今年北京二手房市场的成交规模明显要高于去年,经过一季度大规模市场需求的释放,预计二季度北京的二手房市场将回归平稳运行阶段,月度成交维持在1.2万-1.8万套之间震荡徘徊。

北京商报记者王寅浩

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