楼市，不寻常的信号！

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国庆假期之前，楼市的政策依然如潮水般涌来。

但其中出现了一个特殊的信号。

9月底，雄安新区住房管理中心发布消息：

雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。

中国最特殊的城市，一出手就是不凡。

雄安也成为海南之后，全国第二个明确取消预售制的地区。

特殊的雄安新区，必然要求特殊的房地产模式。

“房住不炒”在这里是必须坚守的底线，而雄安的住房市场的最终目的是“租购并举、职住平衡”，并把这个诉求称之为中国式现代化的雄安住房场景。

雄安新区本就是国家全力打造的城市新模式，是一块改革试验田。

这么多年来，现房销售、租购并举、共有产权房、人才保障房、新的房价模式、新的租房模式，都在一步步成为现实。

中国未来的房地产发展新模式，大概率会参照雄安的模式。

取消预售制，就是一个强烈的信号。

雄安之外，也有不少地方开始探索现房销售。

8月28日，成都下发了关于现房销售的通知，其中对现房销售的条件做了很详细的规定：

1）完成不动产首次登记；

2）交付时需完成住宅周边道路、场地及隔离措施；

3）项目“所见即所得、款清即交房”；

4）承诺在销售阶段不设置抵押；

5）现房销售最低规模为栋。

此外，开发商和购房人在签合同之前，就必须陪同购房人验房。而如果没能实现“款清即交房”，还会受到处罚。

成都设立的标准，可以直接当作其他城市的模板了。

而在成都之前，合肥在7月底也首次着重推进现房销售，甚至还派了团队去海南调研学习。

在蜀山区和包河区，也有两块地直接要求现房销售，并成功拍出。

早在今年1月份，高层就直接提出“有条件的可以进行现房销售”。

这是住建系统高层，首次明确提出现房销售的概念。

此后，不少地方也摸着政策的脉络开始发声。

但你也看到了，很多地方的口吻都是“探索”“鼓励”，像雄安、成都、合肥直接开始做的城市，依旧是少数。

做不做先不说，但得先把队站好了。

现房销售，向来是个争议性的话题，但却是民心之所向。

南京、杭州、苏州、深圳、中山等城市也尝试过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，就已经暂停了。

既然是改革，就必然存在阻力，也不会是一蹴而就。

而如今的最大的阻力，已经变成了：

房企愿不愿意赌上不可知的未来。

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商品房预售制，最早起源于香港。

商品房改革前，内地决定照搬香港房地产模式，预售制也拿了过来，并在1994年正式实施。

开发商拿到土地使用权、预售证、规划许可证等资质，就能预先卖房。买房人预付购房款，包括首付和按揭贷款，一次性全部转入开发商名下的预售资金监管账户。

预售制的好处在于，能确保开发商拿到足够资金建房，提高资金使用率。

从房企开发资金数据来看，销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款） 占总到位资金的比重达到47.9%。

商品房预收款的重要性，由此可见。

在此驱动下，高周转模式开始横行江湖。

而中国的预售制，和国外的还是有所不同。

比如在澳洲墨尔本，可以先交首付10%，在交房前3个月可以申请贷款，而不是交首付的同时贷款。

比如曼谷，首付15%，但交房前需付清全款。

比如在吉隆坡某些项目，可以根据工程进度付款，交房前付清全款。

比如在新加坡，购房者支付完首付后就可以向银行申请贷款，银行会根据合约要求在 房屋建造期间按照工程进度分批拨付房款。

而国内的预售制，在执行过程中，也暴露了不少问题。

监管资金被随意挪用，已成为普遍现象。

更要命的事，期房交付一般在1-3年左右，中间面临虚假销售、质量缩水、延期交付等问题。

当房地产高光时刻过去，烂尾楼遍地，尤其是预售监管更松的三四线城市。

所以在去年烂尾楼事件频发时，预售制也是被声讨最多的时候。

这就相当于：

经营风险，转嫁给了购房人；按揭贷款风险，转嫁给了银行。

房地产，也变成了资金密集型行业。

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而一旦现房销售全面铺开，很显然会造成两个后果。

好的一面在于，烂尾楼将很少出现。

每一个项目都必须等到现房才能销售，烂尾的现象将再难出现。即便出现，也将是开发商自担风险。

坏的一面在于，市场上80%的中小开发商，将完全出局。

中国的房地产行业，已经完全演变成资金密集型产业。房价的组成部分，60%-70%都是土地成本和建安成本。

一旦现房销售，就要求开发商在1-3年的建设周期内，资金完全自己承担，除了少部分头部房企能实现，80%甚至90%的房企，都将面临资金链断裂的情况。

那将是一次行业大洗牌。

尤其是在当下房企频繁暴雷的节骨眼，更不敢轻易推行现房销售。

恒大负债2.4万亿，碧桂园负债1.4万亿，债券利息支付已经展期再展期。恒大和融创，甚至都在美国申请了破产保护。

仅仅这几家巨头房企的债务，已经让整个房地产市场不寒而栗。

恰恰，他们又是全国三四线城市布局最广的房企，单单是保交楼任务就必须用到巨量资金。

如果这时候在要求他们启动现房销售，大范围的房企暴雷将不可避免。

就连王石最近也表态了：

“现在大大小小的开发商会进行新的调整、洗牌。房地产行业还会存在，但是企业调整会非常非常大”。

取消预售制的最佳时机，绝非当下。

一旦预售制完全取消，改为现房销售制，中国房地产的发展模式，将会完全重启。

这也是为什么，中国目前的现房销售规模只占到17%；这也是为什么，很多地方都在探索，但也仅仅止于探索，没有全面铺开。

改革之路，道阻且长。