4月份楼市降温，二季度或将出台一波“潮”

近日统计局公布3月份房地产行业宏观经济指标，纵观各项指标，仅有两个指标正增长，1.竣工指标，3月累计同比增长14.7%，比2月份提高了6.7个百分点，投资、新开工及施工指标均为负增长，且降幅进一步扩大；2.一线城市房价指数，3月份为1.7，与2月份持平，二三线城市均为下降。

宏观数据指标与当前各路媒体的观点差异较大，楼市热度与话题似乎总集中在这几个核心热点城市，这背后反映当前阶段房地产市场发展的逻辑已经发生改变，表象呈现出城市之间的分化在加剧，小阳春仅在热点核心城市有体现，大部分三四线城市未曾有过春暖意。4月初，各地楼市，甚至包括核心一二线城市相关指标有一定降温，背后是行业信心仍然缺乏，如果二季度市场不能触底修复，房地产行业就偏离了政策预期的轨道，二季度或将引发一波“潮”。

一、房地产投资开发环节指标降幅扩大，值得警惕

3月份房地产开发投资累计同比增速-5.8%，降幅比2月份（-5.7%）扩大0.1个百分点；施工面积增速-5.2%，降幅比2月份（-4.4%）扩大0.8个百分点；新开工面积增速-19.2%，降幅比2月份（-9.4%）扩大9.8个百分点；竣工面积增速14.7%，比2月份提高了6.7个百分点，开发环节仅有该指标是正值且增幅在扩大（见图1），这跟当前“保交楼、保交付”的社会民生任务有直接关系。自去年以来，政策层面出台了一系列围绕着保民生的保交楼纾困政策，保交楼、加快项目复工建设也是各大房企重要目标之一，融到资金也优先保障交楼，其次，才是企业新的投资，这也是投资、拿地、新开工等指标都下行，唯有竣工指标增长的原因。

数据来源：统计局，同策研究院整理

开发环节指标降幅扩大的原因有以下几个方面，第一、房企战略布局在收缩，具备再投资能力的头部房企和相对优质的中小房企今年投资布局主要集中在核心的一二线城市，不断撤离弱能级的三四线城市；第二、2023年是房企债务压力较大的年份，今年到期的信用债和海外债规模在万亿左右，如果加上去年展期的部门债务，规模会更高。这就是很多房企尽管融资通道打开，但是不敢拿地投资的原因，这些钱是主要用来还债及保交楼上；第三；核心城市投资的门槛不断上升，区域分化，外围区域风险在上升，导致投资容量有限。最近土拍市场热度较高的城市有南京、杭州、上海、北京等。核心区域的优质地块成为众多房企激烈竞争的焦点，但是非核心区域仍然的低价成交。

二、房地产销售面未全面回暖，购房者心态发生改变

1-3月份商品房销售规模为2.99亿平米，同比下降1.8%。3月销售规模为1.48亿平米，同比下降3.5%，降幅也呈现扩大趋势。这与媒体集中报道的核心一二线城市楼市“小阳春”（集中一二线）有较大的反差。一线四个城市商品住宅1-3月份成交规模723.4万平米，同比增长6.5%，其中，3月成交323.8万平米，同比增长56.9%。21个二线城市1-3月份成交规模3974.2万平米，同比增长21.5%，其中，3月成交1811.4万平米，同比增长47.21%。但是大部分的三四五线城市成交量却明显下滑。分区域来看，中部和西部两个区域呈现整体下跌，占到全国商品房销售面积的55.6%。

目前购房者的心态也在发生变化。年后，三个因素核心城市楼市回暖，一是挤压需求的释放；二是开发商项目优惠力度较大，二手房市场“笋盘”也较多；三、购房门槛降低，按揭贷款利率下降，真实需求以及“倒贷”混合支撑。目前房地产市场环境也在发生变化，随着核心城市成交规模的上涨以及媒体宣传的“小阳春”高温，开发商的在收折扣，部分项目还在酝酿涨价，二手房东也提高价格预期，“笋盘”数量快速减少。购房者的心态也由年初的着急入市到当前观望情绪上升。尤其进入4月份，非网红盘的来人来访情况有一定降温。

三、二季度楼市下行压力下， “潮”苗头再现

进入4月份以来，销售出现下滑趋势。4月份30个重点城市商品房日均销售套数3614套（1-19日期间），比3月份下降了24.6%（见图3）。

央行公布一季度金融统计数据显示，人民币存款增加15.39万亿元，其中，住户存款增加9.9万亿元，同比增加26.6%。人民银行城镇储户问卷调查显示，倾向于“更多储蓄”的居民占58%。居民中长期贷款为9442亿元，同比下降11.8%。储蓄意愿的增加以及按揭贷款走势下降，也反映出居民购房信心以及意愿相对不足。

面对房地产市场下行的压力，近期部分城市出现政策松动的迹象。深圳是当前话题焦点。今年首批次六个人才住房项目总共4422套房源，仅有1930套被选定，剩下的一半以上都选择了放弃。其中，位置最好的楼盘，南山深铁熙府，2房弃选率更是超出80%。4月初，《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》透露出未来将取消人才房制度，紧接着又传出将会取消二手房指导价政策。这说明不仅楼市面临较大的压力，银行也面临很大的承压。同样处于楼市热度焦点的杭州最近也出台相关楼市松动的政策，杭州钱塘区对区内限购政策进行了优化，外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房，应提供1年以内社保缴纳证明。不仅如此，杭州还进一步降低落户标准，大专生就可以直接落户。此外，厦门、郑州等二线城市均对限购政策作出局部松动调整。

一二线城市手里还有调控的筹码，可以通过限购、限售等政策为楼市加温。三四线城市原本就没有调控政策，在面临楼市下行压力的背景下，只好再用大招——重启棚改货币化。最近，3月份厦门和南京均出台棚改房票安置和补偿制度，4月初，南昌发布了一个通知，说是要在中心城区全面推行房票安置。截止今年4月，全国已有近30省市（县）推行房票安置政策。除了上述城市以外，还包括无锡、昆明、贵阳、温州、济南、湖州、宁波、开封、金华、张家港等城市。棚改货币化重现江湖，在二三线城市大面积展开，意味着楼市正在发生新变化。在二季度承压下，新一轮的“潮”或将来临。

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