二手房交易重大变化，两部门官宣！北京今日正式实施，如何办理？一图读懂

2023-04-02 17:09:52来源：

导读3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》，针对此前多地在二手房...

3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》，针对此前多地在二手房交易过程推行的"带押过户"模式予以规范和促进，进一步提升便利化服务水平，降低制度易成本本。

两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

据介绍，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。“带押过户”大大节省了办理时间，降低了制度易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益，获得了企业和群众一致认可。

两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。

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两部门：全面推进房产带押过户

3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》称，为贯彻经济工作会议精神，落实、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，在地方实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度易成本，助力经济社会发展。现通知如下：

一、以点带面，积极做好“带押过户”

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

二、因地制宜，确定“带押过户”模式

地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

三、深化协同，提升便利化服务水平

各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式，全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核，实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息，积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。

四、加强组织，防范各类业务风险

各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视，提高站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，加强组织领导，深化部门协同，压实工作责任，积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程，加强业务培训，做好宣传引导，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。工作中遇到的重大问题，请及时报自然资源部、中国银行保险监督管理委员会。

专家：将房地产和宏观经济发展

常规的二手房交易中，按照规定，卖方必须先结清贷款、解除房屋的原抵押才能办理后续的过户。所谓"带押过户"是指带着抵押过户，即在原抵押未解除的情况下，仍然可以办理房屋过户手续，将房屋的产权转移至买方。

据中国经济周刊，易居研究院研究总监严跃进向记者表示，此次政策发布的核心在于常态化开展"带押过户"服务，这对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。

严跃进认为，此次对于"带押过户"的提法与过去各地的试点政策相比存在一定差异。宏观来看，过去各地"带押过户"的提法，更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行。而此次政策明确，要高度重视，提高站位，将做好不动产"带押过户"作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。这就说明，对于带押过户的政策，确实要从当前改革和经济稳发展的大框架下进行，其对于房地产领域和宏观经济发展等都具有非常积极的作用。

从各地实际推进情况看，"带押过户"使得二手房的交易成本明显降低。严跃进举例分析，若按100万总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万。平均来说，每个购房者的贷款本金余额预计会在50万左右。如果按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照现在的政策，这50万的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。所以政策的意义在于，后续对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。

北京今日正式启动存量住房交易“带押过户”模式

据北京监管局 3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。

以往北京市居民出售住房需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥贷”。2023年3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题，切实提升本市居民住房交易、登记和金融服务水平。

为保证居民能够顺利办理“带押过户”，前期，有关部门系统开展了流程规划和基础设施建设等工作。北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势：

一是兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明确规定，北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。《通知》特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

三是多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。

北京市启动住房交易“带押过户”是一项便利市民百姓的重要举措，是对住房交易、登记和金融服务流程的有效创新。下一步，有关部门将根据居民实际需求，进一步加强工作协同、优化业务办理流程，持续完善住房交易“带押过户”模式。