“带看”有奖金？房企花式促销，商品房去化压力如何破解？

国家统计局近日发布的最新数据显示，截至2月末全国商品房待售面积约7.60亿平方米，同比增长15.9%，其中住宅待售面积增长23.8%。

对于房企而言，去化仍是目前的首要任务。这时，各种花式促销又层出不穷。对于政策而言，有业内人士认为，要在居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求中找到突破口，及时优化相关购房政策，给去库存带来新动力。

“带看”有奖金？

在深圳市场，许多新房项目开启了“以价换量”的营销方式。记者在采访时发现，一些新房项目在开盘折扣不变的情况下，不少楼盘价格相比之前的入市价格有所下调，试探市场的情绪。

以位于福田下沙片区的一处新房项目为例，之前一期的备案均价约每平方米10.1万元，即将加推的二期高层住宅产品在一期基础上不仅下调了价格，还赠送装修。

此外，不少开发商在还未正式开盘前就已启动中介转介。记者在罗湖布心片区采访时发现，已有不少房产中介提前踩盘，并通过电话营销传播项目开盘折扣力度“巨大”的消息。不过，有购房者表示对购买期房有所疑虑，更愿意购买现房及二手房。

记者梳理发现，深圳许多新房项目都曾推出不同程度的促销活动，包括30天无理由退房、“买一套送一套”、首付分期最低一成起。“最近的周末我们项目搞活动，只要有效带看40分钟就能领取100元奖金，先到先得。”在深圳坪山区的一处新房项目，有营销人员在一些微信群里公开宣传相关信息。记者询问得知，该活动的鼓励对象为房产中介，即希望带动更多的房产中介带客看房。

“与其这样，还不如实实在在给购房者更多的优惠。”对于上述促销方式，有购房者如是说。

另据克而瑞数据，深圳新房的库存情况达到历史的高水位，去化周期达到了37.7个月。“目前深圳的新房市场存量较高，去化周期不断上升，销售压力还是比较大。另外，开发商本身的资金链仍然面临较多的问题，市场政策仍有较大的调整空间。因此预计未来一段时间，开发商对于定价、开盘等行动都比较谨慎，开发商开盘不会太积极，而且都会以低于预期的售价水平来发售。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。

去库存的新动力

易居研究院的数据显示，2月全国百城库存去化周期即存销比为25个月，属于2010年有数据监测以来的最高值。100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为18.0、21.4和32.8个月，三类城市的去库存周期都异常高，各类城市应密切监测当前市场运行情况。

“部分城市去化周期相对偏高，主要原因在于最近六个月新房交易规模过低。而去化周期较好的城市，普遍都是人口尤其是年轻人导入速度快的城市。”易居房地产研究院研究总监严跃进认为，“目前去库存的主要矛盾在于销售规模偏低，其对房企去化工作造成了困扰，所以破解问题的突破口不在于新房供应端，而在于销售端。市场反馈显示，重点城市中包括市区大户型、近郊区大户型等市场表现活跃，无论是看房量还是交易量都有较好的行情，这说明去库存的潜在动力是存在和充足的。”

“当前要充分重视多样化改善性住房需求的作用，或者说‘买大房子’应成为本轮去库存的新动力。同时，要积极研究放开二手房限购政策、引导新房市场让利促销等工作，以更有效实现去库存的目标。”严跃进如是说。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前部分城市商品房市场存在较大库存压力，重复建设保障房或造成资源浪费，同时短期内保障房的大规模建设或对商品房市场产生一定冲击。未来保障房或以筹集为主、新建为辅，以需定建，对于商品房库存大的城市，改建或收购存量商品房用作保障房或将是重要方式。