危机才开始？花旗警告：欧洲商业地产价值可能暴跌40%

本周瑞典房产巨头Samhallyggnadolaget i Norden AB（SBB）的股价暴跌可能只是开始，欧洲的商业地产危机才拉开帷幕而已，因为央行加息推升融资成本，同时投资者对开发商前景的担忧加剧。

本周一被标普因担忧流动性而将信用评级下调至垃圾级后，SBB一日跌近20%。SBB此后紧急开会宣布暂停派息并取消股票发行，周二又收跌逾24%，周三进一步下跌，收跌近7.3%，跌至近六年低谷。在周反弹、收涨12.7%之前，本周前三日股价跌近44%。截至周四，市值从2021年底的170多亿美元缩水至不足10亿美元。

受累于SBB大跌，泛欧股指欧洲斯托克600指数的房产板块也连日下挫，到周三，市值较2021年8月的高峰期缩水约1400亿欧元、约合1540亿美元，累计跌约45%。

而花旗分析师 Aaron Guy估算，西欧的商业地产资产价值可能会剧减多达40%，这可能会导致房地产公司违反地产合约条款，且需要新增股本多达1780亿欧元、或是采取其他缓解措施。

1780亿美元募资规模比整个斯托克600房产板块1440亿欧元的市值还高。

Guy认为，房产合约的风险，以及房地产企业为降低低开价值比（LTV）而寻求再融资的状况，都要求房产板块进行“重大的重新证券化”。这意味着，该版块短期内有下行可能，但也许提供了中期的机会。

此外，有评论认为，欧洲央行上周称将继续加息、一些央行官员最近给加息周期7月结束的市场预期泼冷水，都在令对利率敏感的房产板块承压。

华尔街见闻此前提到，与美国的地产公司类似，SBB必须在未来五年内对408亿美元到期的债券进行展期，其中四分之一今年就将到期。它们被视为欧洲房地产业的“煤矿里的金丝雀”，因为这些债务大部分是短期的浮动利率债务，特别容易受到利率变动的影响。

巴克莱和摩根大通的策略师最近都表达了看空房产板块的观点。

巴克莱的策略师给予房产板块减持的评级，将它视为债券的化身，称利率更高意味着估值更低，可能导致企业增发，而且房产股还面临两大挑战，一是居家办公趋势的结构性转变，二是零售业的数字化。

摩根大通的策略师也建议减持房产板块，认为其基本面不佳。不过他们指出，债券收益率停滞可能提供一些喘息的机会。

美国银行的策略师相对而言较为乐观。他们认为，因为经济衰退，债券收益率料将下降，这是今年增持房产股的一个原因。

彭博市场的策略师Michael Msika认为，在欧洲房产股中，瑞典面临的风险最大。由于过去十年利率处于历史低位，瑞典的房地产实现高速增长，在该国房产行业未来五年将到期的债券中，四分之一都将今年到期，大部分都是特别手利率影响的短期和浮动利率债券。

更令人担忧的是，瑞典房企中，许多都有复杂的股权结构，通常在几家上市公司之间重叠，一次追加保证金通知就可能引发连锁反应。

丹麦银行Danske Bank的策略师Molly Guggenheimer认为，SBB困境蔓延到其他瑞典房企的风险不高，但该司暂停派息和增发将对整个行业产生又一负面影响。