实探北京楼市：挂牌量走高，降价房源增多

近期，中国证券报记者走访北京地区二手房市场发现，北京地区二手房成交量萎缩，挂牌量走高。新房方面，城区项目去化明显好于郊区项目。

分化明显

“进入11月份，市场情绪变化不大，手里有一些前期没有走完的合同在忙，新增的业务比较少。”链家中介人士告诉记者。

北京住建委官网数据显示，10月份，北京二手房成交10653套，同比下降5%，环比下降25.3%。

记者在链家系统看到，近期，一些片区二手房成交价出现明显调整。例如，大兴区一些次新房楼盘，出现较为明显的降价趋势。“现在带车位的房源和3、4月份不带车位的房源价格差不多，如果急售，价格可能还更低。”有大兴区的中介销售告诉记者。

麦田房产统计数据显示，10月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和9月相比下降0.2%。虽然挂牌价波动不明显，但从实际成交价看，部分区域的二手房成交价较今年二三月份明显下滑。

新房市场方面，记者走访了解到，北京地区新房楼盘出现较为明显的分化，靠近城区项目销售情况明显好于郊区项目。

“随着城市持续外延发展，核心内城区域价值凸显。内城区具备较为成熟的配套资源，对项目去化较为有利。”北京城建·天坛府相关负责人告诉记者。

一些大型开发商在国庆假期前后对存量楼盘进行清盘处理后，目前进入新楼盘的蓄客。

“我们刚刚清场了通州的一个项目，目前人员都转移到了昌平，现在只是蓄客，还没有正式销售，可以先看房排卡。目前排卡的人数还比较可观。”有新房销售人员告诉记者。

挂牌房源增多

“目前是比较典型的买方市场。如果想换房或者变现，需要及早出手，且价格不能挂太高，高于市场价的房源短期内很难出手。”走访过程中，多位二手房中介人士告诉记者。

“和挂牌价微降相比，一个更明显的趋势是，下调挂牌价的房源比例明显增加，10月份调整挂牌价的房源中，调低挂牌价的房源占比比上个月增加11个百分点。随着市场成交放缓，越来越多的业主想通过调低挂牌价的方式增加房源竞争力，加快成交。”麦田房产相关负责人告诉记者。

记者在链家系统看到，目前，北京地区二手房挂牌数量达到1692套。机构数据显示，10月二手房挂牌量和9月相比增加3%。

中原地产首席分析张大伟对记者表示，在经历了新政初期市场需求的快速释放之后，进入10月，买方的观望情绪明显增加。对于想要快速卖房的业主来说，不得不在成交时作出更多的价格让步。因置换需求引发的二手房挂牌量增加趋势开始减弱。二手房挂牌量仍处于高位，对于购房者来说，买房时有更多的选择空间。

多位受访人士告诉记者，随着降价房源增多，叠加政策利好预期，未来几个月北京二手房市场有望迎来筑底回升。

涉房新政不断出台

从政策面看，近期，北京出台了一系列涉及房地产的政策。

北京市市场监督管理局日前发布的《北京市房地产广告发布指引（征求意见稿）》明确提出，房地产广告中不得出现“投资收益保持在XX%以上”“XX分钟到达某地标建筑”“买房能落户”等承诺内容。

《征求意见稿》要求，房地产广告应坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以健康的表现形式表达广告内容。房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。不得违反国家和北京市有关价格管理的规定，对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。此外，不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

此前，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》明确，自2023年11月1日（含）起，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，即“认房不认商贷”。

其中，首套住房认定标准借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。二套住房认定标准，借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款。

北京链家研究院分析师冷会表示，与商业贷款相比，公积金贷款的利率较低，因此在实际购房过程中选择公积金或公积金组合贷款的购房者不在少数。新标准摒弃了对购房者商业贷款记录的审查，只核实全国范围内的公积金贷款记录。新标准在提升此类购房者公积金贷款额度的同时，也会降低其贷款成本。