5个REITs购买虽然他们的污垢便宜

无可否认，房地产投资信托基金(REITs)可以为投资者提供很多东西。由于其税收结构，房地产投资信托基金将大部分现金流量转回给投资者，因为它们的收益微薄。这使它们的产率在3%至5%的范围内。与此同时，由于租金上涨，这些股息继续增长 - 这反过来推高了股价。

REIT的神奇之处在于一个名为运营资金(FFO)的数字。FFO基本上是REIT必须分配的现金流量。不断上升的FFO数字简单地等于股东的更多股息。但诀窍是不要为这些资金付出太多。

就像股票价格昂贵一样，REIT也可能有点贵。但是，不是使用市盈率，而是看房地产投资信托基金的最佳方式是通过价格对FFO。这个想法是你没有为这些现金流支付太多。这就是最近的市场打嗝，许多房地产投资信托基金都在讨价还价。投资者可以以更便宜的价格获得更高的股息。

有了这个，这里有五个一流的房地产投资信托基金，而且价格便宜。

丹吉尔工厂直销中心(SKT)

一些最便宜的房地产投资信托基金可以在商场和零售业主中找到。而且很容易理解为什么。网上购物和亚马逊(纽约证券交易所股票代码：AMZN)继续吃掉许多实体零售商的午餐。这导致大量破产和商店关闭。这明显伤害了钱包里的购物中心主人。但这个行业并非全是悲观和沮丧。有便宜货，其中最好的可能是丹吉尔工厂直销中心(纽约证券交易所代码：SKT)。

SKT的胜利在于其运营市场。Tanger是最大的房地产投资信托基金，专注于直销购物 -在20个州拥有40个直销购物中心。最大的问题是，直销购物往往是“目的地购物”。但SKT的酒店设施齐全，如餐厅，电影院和娱乐场所。这样可以吸引购物者回来讨价还价。此外，许多这些户外购物广场位于收入较高的地区，不受经济衰退和其他经济衰退的影响。

加上非常保守的资产负债表，你就可以在很长一段时间内打击在线竞争对手。

证据归结为Tanger的数字。尽管出售了四处房产，SKT设法保持其FFO与一年前大致相同。与此同时，人流量和入住人数继续增加。然而，市场正在抛弃房地产投资信托基金，其市盈率仅为7.31，股息收益率为7.86%。

Ventas(VTR)

P / FFO：16.16

医疗保健仍然是投资者最好的长期行业之一。随着人口的不断增长和增长，更多的需求是不可避免的。这种需求不仅会发生在药物和设备上，也会发生在医疗保健领域。投资者的一些最佳机会可能是与医院，医生办公室，高级生活设施等相关的房地产。

这可能使Ventas(纽约证券交易所代码：VTR)的廉价P / FFO从长远来看成为16。

VTR是医疗房地产业最大的所有者之一。其中包括730多个高级住房设施，350个医疗办公楼和37个研究/生物技术办公室，以及众多长期护理和专业护理设施。总而言之，Ventas拥有近1200种不同的医疗相关资产。原来这是一个好地方。VTR只是坐下来收集租金支票。该公司不必担心潜在的监管，患者账单或医疗保健行业的其他麻烦。

这已经转化为FFO增加的稳定饮食。上个季度，由于租金上涨和账单增加，上季度FFO上涨2.08%。正如预期的那样，VTR利用这些资金流向现金流来奖励股东。自2001年以来，Ventas每年的股息增长率为8%。这是许多REIT可以匹敌的令人印象深刻的壮举。

Ventas收益率为4.81%。

道格拉斯·艾美特(DEI)

房地产的主要说法之一恰好是“地点，位置，地点。”但是这句古老的格言有很多道理。那些在最热门市场拥有房产的投资者比印第安纳州Pawnee的房屋投资者做得更好。REITDouglas Emmett(纽约证券交易所股票代码：DEI)当然适合前阵营。

DEI在南加州拥有办公楼和住宅楼。我们正在谈论洛杉矶旧金山，圣莫尼卡，比佛利山庄等。道格拉斯艾美特的关键是这个地区的需求非常非常高。然而，空间继续受到限制。南加州没有任何真正的房间可以建造新的建筑。这为DEI提供了一个惊人的护城河，强劲的租金增长 -由于其短租赁协议- 以及其物业的高入住率。

所有这些都有助于推动DEI在过去十年左右的红利。

美丽的是道格拉斯艾美特一直在利用多余的现金将其模型复制到入门市场檀香山和夏威夷的另一个高门槛。DEI最近一直在疯狂购买，锁定了该州的顶级住宅和办公楼。这为未来FFO增长和股息增长提供了另一条途径。

然而，由于P / FFO低于覆盖REIT的更广泛指数，投资者正在考虑DEI的潜力。

Highwoods Properties，Inc。(HIW)

虽然纽约和加利福尼亚得到了投资者关注房地产投资信托基金的关注，但南方可以被忽视。美国南部有些地区和走廊可以获得更高的收入，更高的就业率和强劲的经济增长。廉价REITHighwoods Properties(纽约证券交易所代码：HIW)是利用这些市场的一种方式。

位于北卡罗来纳州罗利市的HIW在亚特兰大，坦帕，奥兰多，纳什维尔，孟菲斯，罗利和里士满等南部温床中拥有办公楼和广场。它还在匹兹堡拥有大量资产 - 这仍然是经济复兴。这个南方利基继续有助于推动HIW在现金流和股息部门的增长。

然而，由于南方经常被其他房地产投资信托基金忽视，HIW已经能够利用这些一线城市的隐形增长，并继续加强其在这里的开发项目。它目前在其三大市场中有8个开发项目。这些建筑已经有93%的出租。在大门外，Highwoods应该能够开始在项目上赚钱。

而且它也会分享财富。虽然该公司在经济衰退期间和之后保持其支付的静态，但它最近开始增加支出。一个后在2016年的一次性特别股息，以释放额外的现金本身，REIT已经由12%增加了支出。

总而言之，HIW股票是买入该国一些最热门和秘密市场的廉价方式。

中美洲公寓社区(MAA)

P / FFO：19.01

自经济衰退以来，公寓房地产投资信托基金一直是表现最佳的资产类别。这包括中美公寓社区(纽约证券交易所代码：MAA)。然而，与许多公寓同行相比，MAA仍然便宜。这对投资者来说可能是一个巨大的机会。

机会来自MAA的战略。与许多涌入顶级市场城市地区的公寓房地产投资信托不同，MAA继续关注阳光地带的郊区市场。这继续推高MAA的入住率并帮助其获得该行业的最高续订率。

其次，中美洲不会走向超高端。其公寓的平均租金价格约为每月1,300美元。就经济条件而言，这为其租户提供了充分的弹性。经营区域和细分市场的结合使MAA在过去十年中实现了一些强劲的增长。

这一切都为股东带来了令人印象深刻的总回报。在过去的二十年中，MAA的年回报率达到了13.4%。这在那段时间内摧毁了标准普尔500指数的回报。大部分回报来自公司增加股息的承诺。

由于P / FFO比率较低，MAA可能是公寓行业中最好的购买之一。