上海优化限购：青浦、奉贤单身、社保三年可购房

作者：钟黛

近半年来，一线城市频出楼市新政，继出台“认房不认贷”、降低首付和利率、调整普通住宅认定标准之后，远郊优化限购的齿轮也在悄然转动。

1月3日，据上海市青浦区、奉贤区政府新闻办公室官方信息平台披露，凡在上海缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与区域内的用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并符合单位条件之一、个人条件之一的，可购买1套住房，购房资格由居民家庭调整为个人。

具体而言，此次上海青浦区出台的人才新城区域购房政策显示，购房区域范围为青浦新城，东至老通波塘，南至沪青平公路（新），西至青浦大道，北至S26沪常高速，总面积91.1平方公里。根据城镇发展实际和产业升级需求，上述购房区域范围可适当优化。

在单位条件方面，若想符合上述条件购房，需要购房者的单位为青浦区产业发展方向，且工商注册地和税收户管地均在青浦区的企业，同时，是青浦区重点支持引进或为青浦区经济社会发展做出突出贡献的其他单位。

个人条件方面，需具有大学本科及以上学历或学士及以上学位；具有中级及以上职称或职业资格；取得国家职业资格（高级工）及以上证书的高技能人才，工种与证书相符，且符合单位主导产业或行业（单位提供证明）；最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险基数大于等于本市上年度职工社会平均工资2倍；入选“青峰”人才计划、市级及以上人才计划或具有相当层次的人才；青浦区经济社会发展紧缺急需或为青浦区经济社会发展做出特殊贡献的其他人才。需由用人单位提出、行业主管部门推荐并经区委人才办审核认定。

奉贤新城此次的人才购房新政实施范围约68.9平方米公里。奉贤区新城区域人才购房实施细则显示，人才购房准入条件与青浦区相差不多。

上海非沪籍、单身人士限购已执行十余年之久。

2012年，上海实行“认房认贷”，同时，全市范围内，但凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，均无购房资格。

直至2019年11月，上海临港新片区发布，按区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区商品房一套，为单身、非沪籍人才在上海购房打开了一扇窗。

此外，2023年10月，上海金山区也发布新政称，经认定的非沪籍人才缴满3年社保或个税，单身也可购买1套住房。

事实上，近半年来，上海密集调整购房政策，以缓解市场下行的压力。

同策研究院数据显示，2023年四季度，上海全市商品住宅访客指数连续四个月下降，且低于年内平均水平。2023年12月，尽管上海调整了普宅标准、分区域降低二套首付比例，叠加开发商年末冲刺、推出购房优惠，上海的新房来访指数仍再度下探，环比降幅持续扩大。

同策研究院指出，2023年12月中旬上海楼市新政之后，二手房带看、成交略有回升，但议价空间加大，成交周期拉长，置换客群卖出后转入新房市场仍需时间，叠加近期热门场目频出高弃号率的现象，客户在市场下行阶段决策普遍更为谨慎，对产品各方面要求精益求精。因而该条政策对新房交易的拉动效果有限。

上海链家研究院数据显示，2023年，上海市新房累计成交金额6050亿元，同比下降7%，成交套数79742套，同比下降11%。全年新盘认购触发积分的的占比有所下降。

中指研究院上海数据总经理张文静指出，上海青浦新城2023年新房成交面积同比下降10.9%，出清周期在14个月，奉贤新城2023年新房成交面积同比下降24.3%，出清周期在7.4个月。本次楼市新政，有利于两区促进各类人才流入，提速新城发展，将在一定程度上对刚需和改善性住房需求释放起到促进作用，对市场情绪将带来积极引导。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，上海外围新房库存比较大、去化难，奉贤、青浦两区楼市新政符合因区施策的逻辑。此前，上海金山、北京房山、广州黄埔、广州番禺等外围区域也进行了限购优化。

李宇嘉指出，这些区域都是产业新区。房地产在其中发挥为基础设施融资，招商引资、人才引进的重要作用。此时优化限购政策，一方面是为了稳定市场销售，去化库存。另一方面也是为政府土地出让创造条件。

李宇嘉认为，房地产调控进入新的阶段，即一线城市外围区域调整限购政策。当前，包括一线城市在内的热点城市的外围区域，普遍成为产业新城和人口集聚的区域，处于大开发、大建设阶段，房地产在其中的作用还非常大。预计其他一线城市也会跟进。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次。二三线城市多以公积金政策、购房补贴政策为主，少数地区继续从住房套数认定标准、交易税费、预售资金监管、支持房票安置等方面支持房地产发展。

陈文静指出，整体来看，2024年各地政策出台保持一定频次，由于三四线城市的限制性政策已基本放开，未来或更多通过购房补贴等方式促进需求释放，核心一二线城市政策优化空间相对更大，2024年有望继续调整，预计降低购房成本、降低购房门槛仍是主要方向。