您的位置:首页>聚焦>股票 >内容

养老地产近距离观察:想说爱你不容易

2023-11-10 17:12:27来源:
导读从卖房子到卖服务的市场转型、细分,一定是房地产未来的发展方向。但是,养老地产能不能发展起来,有待观察。撰文丨关不羽中国房地产这么多...

从卖房子到卖服务的市场转型、细分,一定是房地产未来的发展方向。但是,养老地产能不能发展起来,有待观察。

撰文丨关不羽

中国房地产这么多年,普通住宅房一直都是绝对的主力。这条独沽一味的道路显然走到头了。房地产未来必然走向细分,目标客户细分、产品功能细分都在加速。

其中,养老地产的关注度比较高。前段时间,我在上海远郊某区长居了一段时间,所在板块主打养老概念,亲身探访,有些想法心得,也看到了一些问题。

特别说明一下,本文纯清水,全文无广,不会出现板块和项目名称,拒绝后台留言询问具体项目。各位读者老爷可以放心食用。

01

养老地产在海外发展了一百多年,大致可以分三种:

全龄社区没有入住年龄限制,运营公司会针对老年人提供持续的医疗康复服务。这种模式是从旅游度假地产演变而来,随着社会进入老龄化,社区运营也随之适老化。因为“旅游度假”的血统,这类社区的老人通常以“候鸟式”居住为主。

持续照料退休社区为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务的专业化社区。最初是教会等社会组织创办,带有公益、互助属性。这类社区有入住年龄门槛,提供的服务也更为专业,适合老年人长居。

养老公寓模式,这类社区通常体量较小,房间面积较小。满足基本居住功能外,强调护理服务的概念。服务的标准比较高,能为失能、失智老人提供专业服务。

图/图虫创意

图/图虫创意

这三种模式在我国都有不同程度的发展。起步最早,也是最常见的是养老公寓。很多城市都有这类产品,是老式养老院的社区化升级。说是“升级”,其实良莠不齐。一人一间到数人一间都有,收费标准相差比较大。

这类产品在城市中心区域的比较多,不少是按床位收费的老式养老院改造而来的。空间有限,整体环境的上限也不可能太高。这类养老公寓的客户群体比较传统,大部分都是对生活质量要求不高的传统城市老人,年龄层次也偏大。

根据我的了解,这类上海市中心的养老公寓已经不像过去那么受欢迎。尤其是今年年初以来,随着一批老人过世,一些养老公寓、养老院已经出现空置床位无人问津的现象。过去四五个床位间的,现在就住两三人,甚至一人独享了。

这说明上海老人的养老需求发生了改变。健康水平提高了,老人更有活力了,能走能玩,对居住品质的要求也提高了。偏重护理、缺乏环境支持的传统养老公寓很难满足这种消费升级需求。

而且,上海的独生子女政策执行力度大,再加上年轻人的生活节奏大快、生活压力大,老人普遍比较独立,对子女探望照料的依赖度比较低,所以传统养老公寓的市中心区位优势就不那么凸显。于是,候鸟式的旅居、远郊长居成了现实的选择。

养老地产项目的开发商、运营商看到了其中的商机。我探访远郊的养老地产项目时,销售人员和管理运营人员都是这样热情介绍的。

那么,实际情况如何呢?

02

我这次居住的远郊板块是度假、养老为主题的低密度社区,全部是多层和别墅。

整个板块规划人口规模20万人,目前也有了一定的常住人口。规划中有多个养老项目,目前已经有四个养老项目基本建成,单个项目规模为800-2000人不等。

板块的自然环境绝佳。空气优质、自然水体丰富,在上海也算是独特资源。配套的园林绿化也很不错,虽说比不上市区园林绿化的精致,但是胜在量足、人少。几十公顷的郊野公园看不到几个人,和包场差不多。

交通设施水平中下。板块内的道路建设很好,自驾很方便,也很舒适。打扰开车乐趣的只有路上的鸟群。

图/冰川

图/冰川

但是,公共交通接近空白,不会开车很不方便,只能打的或跟小区班车。板块到市中心的大交通还是比较薄弱。非节假日到市中心地标人民广场要一个半小时以上、地铁在建,估计两三年后可以通车。不过,这种远郊线的便捷性是比较差的,预期不能太高。

总体评分,自然环境满分,交通环境,自驾可以打八分,不会自驾不及格。至于生活配套五到六分,这也取决于能否自驾。会开车的,一刻钟、二十分钟到小镇,和市区的大型社区商业配套区别不大。想买的基本上都买得到,价格也差不多。再加上电商服务,日常生活还是能保障的。

最薄弱的是医疗,远郊的医疗水平本身就比较低,大病是指望不上了。好在有新建二级乙等医院的规划,可以辐射周围半小时车程。

以我所在远郊目前的环境条件、基础设施配套,开发养老地产还是勉强的。作为长期规划的未来布局,倒是可以期待。

03

现有项目的实际情况,也是这个样子。要么产品定位“伪养老”,要么起步阶段不太顺利。

已经建成的四个养老项目中,两个是由保险机构投资运营的,都属于全龄社区。购买高额的基金型产品,根据不同金额,赠送每年几个月居住权的会员资格,可以在全国范围通用。

社区内的配置了体检、康复疗养服务,再加上“全家欢”度假设施,是中老年康养和家庭度假的复合设定。近年来很多保险机构推出了这类产品,针对的是中年以上的高净值人群。

我访问的这两家,硬件设施水平中上,服务配套主要是康养,健身理疗之类的,针对养老的配套并不多。这也可以理解,毕竟目标客户的主要年龄段为50岁左右的中老年,还没到真正的养老阶段。不过,机构承诺未来会逐步增加养老配套,真正做到大概要十年之后了吧。

目前的实际入住人数并不多,销售人员也不是很在意。这种产品的主要吸引力主要是基金类产品的安全性和收益,全龄社区的使用权益算是个添头。如果基金运营情况良好,那么适老化升级的承诺可以兑现。如果基金运营出问题,那就指望不上了。

我询问了几个客户,他们对这个全年龄段社区的未来看得比较轻,其中一位上海爷叔坦言“现在当度假区白相相,将来的事将来再说”。高净值人群还是很看得开的。

两家保险推出的养老社区更接近配点康养服务“作料”的度假项目,目前只能说是“伪养老”。

图/冰川

图/冰川

另外两个养老项目均属于持续照料退休社区,设定的养老属性比较纯正。这两家都是由大机构开发运营的,均为会员制,会员费均为百万级以上,配有更专业的养老服务和基本的医疗设施。

A项目开发建成好几年了,目前还有一期在建规模是这四家里最大的。A项目的会员费如果按住房均价计算,相当于板块内的产权商品住房的中等水平,但最高使用年限为30年。单纯从居住属性角度讲,性价比一般。不过,养老产品还有服务的附加值,并不能完全参照周边房价。

服务收费是基础费用和菜单制结合。A项目基础收费不高,人均四千元。增加项要另外收费。基础收费包含的服务还算丰富,影视大厅、图书馆、食堂、室,基本生活和基础娱乐都包括了。再加上付费的保洁服务、康养服务,大几千就可以轻松生活了。

访问了几位居住者,都觉得舒适度不错。省下了很多家务,休闲娱乐的时间就多了。访问的那几位都有些兴趣爱好,有玩乐器的,有观鸟的,还有钓鱼的,乐在其中。没有这样自得其乐的兴趣爱好,也不可能选择远郊养老生活。

有趣的是,A项目的住户中有40岁左右的中青年,说明项目并没有入住年龄限制。同时也说明,社区的入住率很低。受访者说也就百十来个最多了,其中也有不少是“候鸟式”居住的。我留意了晚上灯光,确实很稀疏。

如果真有百十来人,食堂之类的基本设施大致还是可以运营的。作为发售好几年的成熟项目,这样的入住率很难说得上成功。估计运营费用还得用预售的会员费补贴,靠长住的百八十人每月缴纳服务费肯定是不够的。如果运营费用缺口太大,就存在一定隐患。

图/视频截图

图/视频截图

B项目是最近才开的,是含有退休社区的综合性项目。除了退休社区,还有一个度假宾馆和商业小镇。退休社区的人数仅为800人。仅售一期。B项目的地段比A项目更好,距离规划在建的地铁口仅几百米。

B项目的定价比A项目更为复杂。使用权年限分10年、20年、30年到“永久”四档。

这个“永久”有点说头,有两层意思。

第一层意思是,如果土地使用权变更,那么相关收益会全部归永久会员。

第二层是如果商业地产30年使用权到期后自动续上,那么会员的使用权也相应延长。

这些听上去挺合理,但感觉有点“缥缈”。土地使用权变更也好,30年使用权的续期也罢,都存在很大的不确定性。到时候机构能保障多少会员权益,很难讲。

房型分三等,九十多平的两室两厅是主力房型。如果按照30年期的会员费标准计算,比A项目更贵,相当于周边中高端小区的房价。

服务费也是按照基础收费和菜单收费结合。每人每月八千元基础收费要比A项目高很多。但基础服务的内容也比A项目增加了不少。包括了每日一餐一点的餐费、保洁服务、各种健身活动费用等等。自选菜单是各种比较高端的人工服务,比如健身私教、购物就医的陪同等等。

总之,B项目的整体价格高于A项目,目标客户定位比A项目是要高出不少的。

B项目的整体设计比A项目更细致,地段区位、服务水平看上去也更有优势。项目整体的综合性或许会比A项目有更高的人气,因为发售还不久,具体的有待未来观察。关键还是入住人数的服务费能覆盖多少运营成本。

04

看了这四个项目,结合周边环境,我的观感是,“想说爱你不容易”。

首先,四个项目均属会员制,客户不拥有房子的产权,权益保障受制于人。虽然会员制的房产项目在海外发展很成熟,理论上并不存在风险,但是我们这边还是不好说。机构的经营状况、土地使用权不稳,是会员制项目的两大风险。

例如,在长沙闹得沸沸扬扬的“爱之心养老公寓爆雷”,就是企业经营者投资失败和土地产权不清晰导致几百老人蒙受损失。我访问的这四个项目都是大机构运营,上海的土地使用权管理也很规范,应该不会闹到这个地步。但是,二三十年会发生什么,还是没人敢保证的。

图/图虫创意

图/图虫创意

为了把这类会员制的养老地产做好,至少要放宽养老地产的土地使用权。商业用地的30年权限肯定是不够的,比如B项目从开工到建成发售,当中夹了个疫情三年,总共花了七八年,使用价值是打了很大折扣的。

数百万元的会员费,是不低的现金门槛。除了少数高净值人群外,和人群外,大部分中产老人恐怕要出手市区住房。要他们把产权房产置换成一张会员卡,没有充分的权益保障是很难下决心的。

其次,不要高估养老地产当下的市场需求。中国人的养老模式升级迭代不可能一蹴而就,现在正处于“夹生”阶段。目前的养老主力70岁以上人群。即便是上海这样的经济大都市,那代人的消费观念、经济能力,对远郊的养老地产项目接受度也是有限的。

上述的A项目就比较典型,入住人数远远小于规划人数,这对社区的长期稳定经营是个隐患。60后、70后开始养老安排会有更多商机,但是这还需要五到十年。现在开业的养老地产能不能挺过这五到十年呢?

还有就是服务配套。养老地产不是卖房,而是卖服务。这和此前的房地产模式天差地别,这是需要很强的产品开发能力的。我访问的这几家,坦率地说,服务配套都不尽如人意。

这固然有区域环境基础的限制,比如远郊大交通、商业服务、医疗服务的配套不足,不是项目开发方能够解决的。但是,就项目本身的配套服务水平,也比较有限。设施不够丰富,适老程度也不够高,社区内部环境打造也挺粗糙的。即便是以高净值人群为目标客户的项目,也并不比周边商品房社区的环境更好。这就有点对不起价格了。

从卖房子到卖服务的市场转型、细分,一定是房地产未来的发展方向。但是,养老地产能不能发展起来,有待观察。

图/图虫创意

图/图虫创意

从产业逻辑分析,旅游度假地产甚至更为合理。因为,随着科技水平的发展,人工智能、机器人技术的应用已经在地平线上,居家养老的技术支持会有很大的进步,养老社区需要独特的优势才能与之竞争。而旅游度假并没有这样的科技竞争,只需要服务水平的提高。

但是,我们的旅游度假地产起步更早也没搞好,充分暴露了中国房地产行业的服务短板。这个短板补不上,养老地产搞不好。

总而言之,看了几个项目,我感觉养老地产方兴未艾,还处于探索和学习阶段。养老地产不能玩圈钱圈地玩资金池的那一套,而是要细水长流、用优质服务获得长期回报,否则路也走不长。

免责声明:本文由用户上传,如有侵权请联系删除!

猜你喜欢

最新文章