新时期的可持续发展之道——“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”观点分享

　　在5月22日举办的“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”上，行业的专家学者、企业管理者对新时期房地产行业如何进行可持续发展进行了探讨。我们摘取部分观点分享：

　　企业发展，当然要把资本管理好、用好。首先要把实业做好，加强管理，以优质的产品、优质的服务提高企业竞争力。房地产企业是资本密集型企业，但不是资本运作企业。要扭转房地产企业金融化的倾向。融资对企业扩大生产规模是有必要的，但是有两点必须牢牢记住，一是生产规模必须与需求相适应，过度迷信资本扩张必然导致生产过剩，市场一定会给予报复；二是资本对生产的正向作用是支持生产，而不是虚拟的资金运作，虚拟的资金运作必然导致泡沫和风险。

　　要净化房地产融资方式。房地产企业的融资方式繁花缭乱，有些行为是打擦边球，有些行为直接破坏了金融管制规则。资本市场的反应是双向的，市值下降拖累企业信用；不当融资的存在，又扩大企业债务风险，推动企业市值下降。这个影响不仅作用于房地产企业，而且拖累了上游企业。毋庸回避，社会对当前建筑业企业、建筑材料供应企业的经营困境归咎于房地产企业，而形成房地产企业困境的重要因素是房地产企业的融资方式。现在暴露出来的房地产企业的风险，看得见的是表内，可能是冰山一角，表外融资的数量和风险不能低估。在今后的发展中，房地产企业的融资一是要遵守金融管制规则，不要突破红线；二是要看到金融管理制度是在不断完善中的，不能因为制度暂时没有规定就可以任意为之，融资要有正确的价值取向，不能唯能筹钱论英雄。

　　要规范资金的管理。过度负债产生的市场风险已暴露无疑，房地产企业资金管理中存在的问题必须高度重视。社会上有一种评论，说房地产企业是“十个锅，九个盖”，成天使资金腾挪术。许多烂尾项目的产生，主要原因是资金被挪用。制度规定得很清楚，房地产按项目核算，一被挪用，资金就出现了缺口，项目就不能及时建设、及时交付。施工购买建筑材料，拖延支付也是常事。在市场形势好的时候，上游企业为了今后项目的合作，不平等的合同条款都忍声吞气接受，一旦回款前景不妙，就会以法律保护自己的利益。房地产企业内部的资金管理，漏洞也很多，资金流向、利益关系缺乏严格的管理制度和监督，损公肥私的事件时有发生，合规审查形同虚设。

　　展望未来，首先政策方面还会持续发力，地方除了北上之外，政策基本上都放开了，三大工程整体推进速度也在加快，去库存也是要强力推进的，至少3000亿大盘出来之后，加上新的杠杆能够推动六七千亿的金额，对于7.5万亿现房存货也有比较好的去库存的推动作用。

　　对于新房情况来看，今年压力较大，是一个弱复苏的走势，可能比去年有所下行，下行幅度相对有限。二手房在市场占比增加，城市的分化也在加剧，原先的热点城市像北京、上海、杭州、成都等都在做相应的调整，今年年初都出现一些调整，之前还比较稳，但是原来的压力城市现在基本上已经调无可调，基本上稳定下来。对于企业，一方面谨慎投资，聚焦投资，另一方面不断关注产品力的提升，这也是今年所有企业的关注焦点。

　　ESG评级对房地产行业可持续发展有巨大推动作用。在ESG的推动下，房企信息披露状况得到较大提升，2023年测评范围内的55家典型开发房企中，有41家房企信息披露及时性及完整性较好，占比超过7成；47家房企单独披露了ESG相关报告，占比超过8成。可以看到ESG对企业内部治理包括行业共同治理的推动。

　　未来ESG评级发展趋势主要有三个：首先是政策环境，四大交易所出台可持续发展报告，对ESG体系的建设未来有进一步的推动作用：其次，房企也越来越重视这点，把ESG进一步融入到日常经营活动当中：第三，针对一直在讲的信息披露相对准确性统计口径和完整性问题，希望尽力推动本土化房企适用的标准、规范口径的进一步落实，能够使ESG建设进一步落到实处。

　　“517”新政出台后，全国各个地区的市场变化还要进一步观察。需求侧和供给侧的政策同时下发，居民购房门槛在降低，供给侧的“以旧换新”、存量置换等政策改变了市场上的房源结构。在这种情况下，可以保持比较谨慎乐观的看法。当增量见顶，存量放大的情况下，如果增量还要再继续做，基本是对城市和板块的聚焦。行业的可持续发展，离不开增量。另外当房地产金融属性去除之后，回归到本源，我们要做更好的产品，提供更好的服务，才能让这个市场有信心，让客户有信心。

　　整体战略方面，我们会进一步收缩和聚焦，会更加严选项目。城市方面，主要聚焦一线城市包括强二线城市，与经济发展相通，以人口、经济作为参考指标。

　　对于今年房地产行业的系列政策是比较乐观的，因为这次和过去三年所出台的政策有所不同，过去三年更多政策从下到上。近期比如地方放开限购，各部委出台的政策重点落在了去库存，包括政治局会议提到去库存，“去库存”上次出台应该是2015年4月份，也就是9年以前，效果非常有效。根据年初瑞银的库存报告，估计到2025年三季度的水平，去库存会回到正常的水平，如果考虑到5000亿收储可能这个时间会往前推到一季度或者二季度。

　　政策的方向更重要，细节会再调整。从大的方向来看，未来是从增量时代变成存量时代，拿地要避开空置率较高的区域。其次，以发达城市或者国家的经验，未来土地供应来源也是从城市更新或者城市改造，可能也是通过非公开拿地的渠道。第三，从传统住宅开发转为商业。像香港或者新加坡的房企后面更多盈利是通过持续性收租或者物业的收入，投资人给的估值会更高一些。未来可能有一个新的模式比如可以演变成基金公司，收购一些物业公司再改造，再进行分拆，这是比较新的业务模式。

　　此外，保障房是保障刚需，和商品房是切开的。未来这些限购措施会分开，保障房进行保障，高端允许自由定价，自由定价房企才有动力把产品做得更好。