2024仍是日本房产投资好时机！？（整栋投资物件更新日520）

　　前几年，国内网络上流传着一句看似“励志”的口号：今天的我你爱答不理，明天的我你高攀不起。

　　这句本来充满正能量的格言，放在日本的房地产市场上，对于那些正在探寻购房之路的人们来说，却变得令人唏嘘起来。原因就在于日本的房价上涨速度，远远超过了市场的预测和评估... ...

　　日本房地产价格自2013年以来一直呈上升趋势。特别是最近一两年，地价公示在离市中心稍远的郊区呈现出较高的上涨率，实际需求逃往郊区的现象也开始出现。

　　另一方面，由于日本央行仍坚持宽松货币政策的立场，目前物价上涨的前景很有可能持续一段时间。

　　首先，从长期角度看房地产价格的走势。房地产价格（土地价格）与日经平均值的50年变化，下图显示了从1975年开始大约50年的房地产价格（土地价格）和日经平均值的变化。

　　图表中，蓝线为地价公示的全国平均价格，红线为日经平均收盘价。地价和日经平均指数显示出类似的走势，但需要注意的是峰值有点偏移。

　　股票价格被称为房地产价格的先行指标，房地产价格在股价峰值后大约一年才会达到峰值。

　　日本经济泡沫时期，地价在1991年达到顶峰，而日经平均指数在1989年达到顶峰。在雷曼危机中，地价在2008年达到顶峰，而日经平均指数的顶峰是在2006年。

　　由于地价公告反映了每年1月1日的价格，例如2008年的价格实际上反映了2007年的价格走势。因此，无论是泡沫时代还是雷曼冲击，实质上的时滞都落后了一年左右。

　　房地产价格指数是表示2010年平均值为100时的价格变动变化的数值。地价公示是一年只公布一次的信息，但房地产价格指数是每月公布，因此可以把握细微价格变动的指标。

　　另外，地价公示仅限于土地，而房地产价格指数的特点是能够掌握住宅地、独栋住宅、公寓的指标。

　　从房地产价格指数来看，近年来公寓价格急剧上涨。在泡沫时代，正如土地神话一词一样，对土地的投资非常旺盛。

　　但是，由于近年来房地产价格的上涨，公寓的飙升明显，因此很多人以投资为目的购买公寓。由于公寓包含了随着建筑年限的经过而下降的建筑物价格，因此人们认为资本收益（出售利润）是很难获得的资产，但最近已经不能这么说了。

　　近年来，房价上涨最能预期收益的是公寓而不是土地。因此，位置良好的公寓成为投资者交易的条件。

　　30年前的1994年，公寓的平均价格为3204万日元，一户建为4655万日元。2023年公寓的平均价格 4575万日元，一户建为 3848万日元。

　　近年来，在中心市街地办公楼和百货商店的旧址上建有塔楼等的情况较多，与30年前相比，建在原地价高地的公寓正在增加。高地价也成为推高新建公寓价格的主要因素，受其影响，二手公寓价格也比30年前高。

　　另外日元贬值，也导致外国投资者的房地产需求增加。此外，日元贬值也是推高进口建材价格的主要因素。

　　随着建筑成本上升，新公寓和一户建的价格也会上涨。如果新建房产的价格上涨，更多的人会放弃新建房产而购买二手房。因此，二手房的需求增加，从而导致二手房的价格上涨。

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　　●日元贬值，2024成日本买房最好时机？（高级塔楼投资物件更新日5/11）