地产猛药之后

文/乐居财经 曾树佳

沉闷了7个多月的房地产市场，在8月底掉头起势，一直被压抑着的房企，也终于能探出水面，调整经营姿态。

在北京，融创壹号院适逢其会，月初开盘首日认购超56亿元，一天的销售体量，甚至超过了此前的单月业绩。此外，融创的化债方案，也获得了高通过率，靴子落地。

另一边，碧桂园9只境内债，均已全部成功展期。这意味着，它度过了最初严峻的考验期，阵脚没乱。

当代置业、阳光100、中国奥园等，则踩线复牌，尽管大部分没有逃离开盘股价下跌的规律，但也算迈出了不寻常的一步。

近一个月，地产股市与楼市同频，迎来了久违的热闹。8月25日至9月22日期间，融创的股价涨幅达201.12%；上坤地产、亿达中国、融信中国等，涨幅也均在七成以上。

而据乐居财经观察，下半年，趁着行业基本面改善，出险房企加速出售项目。他们借此进一步厘清债务、补充流动性。这在一定程度上，体现出其恢复经营常态的决心。

探出水面

融创的债务重组方案，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。这一投票结果，刷新了行业纪录。

从首次公布境外债重组方案，到最后高票通过，融创仅用了不到半年的时间。最终，它通过债转股，消减债务总额超45亿美元。

如今，融创只需等到10月5日重组方案法定裁决之后，就可以正式宣告境外债重组完成，并有望在今年年底前，走完所有流程。由此，它成为继华夏幸福、富力之后，第三家完成美元债重组的内房股。

此前，为了吸引更多债权人债转股，它调低了债转股的转股价，并将强制可转债的规模上限从17.5亿美元，上调到22亿美元。较快的进展，离不开其适时的方案优化。

9月19日传来消息，融创就美元债重组，向美国法庭申请破产保护，以获得美国法庭对融创在香港法庭有关协议安排重组的认可。

这一动态，曾短暂引起过资本市场的骚动，但看过此前恒大类似举动的都知道，这是在保护融创的资产免受债权人的影响，是进行美元债重组的正常程序。

孙宏斌去年就曾表示，要尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年重回良性、健康的发展轨道。眼下的它，正处于关键的转折点。

不久前，融创成功回归沪港通标的股票名单，成为彼时唯一一家获纳入的房企。

近期，正好赶上新一轮的楼市松绑，融创部分项目的销售，也有些回暖。9月4日下午，融创发布一张大红色的海报，显示其北京项目“融创壹号院”开盘首日热销，认购金额达56.2亿元。

要知道，融创7月、8月实现的合同销售金额，也不过是51.2亿元、41.9亿元，单项目一天的认购额，超过了过往一个月的销售体量，这放在以往，很难看到。

另一边，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案，也已获表决通过，至此，该公司旗下9只境内债，目前已全部成功展期。

境外债方面，9月5日早间，碧桂园已支付了处于宽限期内的两笔美元债利息，这两笔利息约2000多万美元，最近的付息日为8月7日，目前处于一个月的宽限期内。

由此看来，碧桂园正在平稳度过最严峻的考验期，有优化的市场环境铺垫，后面的化债之路，或许能逐渐变宽。

在此之前，中国奥园、中梁控股、中南建设等房企的化债方案，也已获得一定比例境外债权人的同意。

而面对即将到来的退市预警，这段时间，不少出险房企也踩着线复牌。

9月中旬，距离18个月的除牌期限只剩十余天，当代置业按照复牌指引要求，刊发了2022年年报以及2023年半年报，随后复牌。从财务数据看，其经营状态似乎已有所改观。

今年上半年，当代置业实现营业收入33.34亿元，同比升37.9%；净亏损11.28亿元，同比收窄23.99%；归母净亏损10.02亿元，同比收窄19.13%。

在中报里，当代置业董事会张鹏提到：短期来看，这一系列政策，必定会产生一些积极效益，释放一部分市场需求，这取决于大家对未来的预期和对发展的信心。

此外，阳光100、中国奥园也已复牌。乐居财经查阅获悉，今年上半年，奥园总营业额为109.41亿元，同比上升25.1%。奥园自称，复牌也将为其化解债务风险，争取到足够的空间。

股市提振

股市的涨跌，是当下行业变化的另一种体现。

自8月25日宣布推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”以来，各座城市纷纷跟进，随后跟进的降首付、降利率政策，也让行业看到了“金九银十”的气息。

地产的资本市场，出现了久违的热闹。乐居财经统计获悉，近一个月，23家身处流动性逆境的样本房企中，就有17家的股价呈现正向涨幅。

融创中国的股价，从0.89港元涨至2.68港元，涨幅达到了201.12%，总市值上升至146亿港元；而上坤地产、亿达中国、融信中国等，股价涨幅均在七成以上；正荣地产、远洋集团的股价涨幅，也均超过了50%。

在这期间，碧桂园的股价，从0.81港元涨至1.04港元，合景泰富从0.94港元涨至1.04港元，他们都与融创中国一样，从仙股阵营中抽身。

一些机构也看好地产股的后续拉升。8月中旬，碧桂园还曾获摩根大通以每股均价0.84港元，增持好仓约1.71亿股，涉资约1.44亿港元。

除此之外，内房股在近一个月内，整体呈现股价跌幅的，只有6家。

近期复牌的当代置业，股价下跌了29.91%，阳光100下跌了73.78%，他们均无法逃脱“复牌即下跌”的惯例，外界对此并不感到意外。

而德信中国股价的下跌，主要是因为其被调出港股通；中国恒大则是债务重组仍有不确定性，且恒大理财的高管被采取强制措施，种种负面因素，抵消了此前一度的股价涨幅。

尽管房企们的生存状态不尽相同，但在行业基本面改善的基调下，大部分出险房企，都能缓上一口气，调转颓势。

市场出现了积极的信号。一方面，境外债权人需要利用市场复苏的机会，尽快拿到本金和利息，这有助于房企化债的提速；另一方面，销售的回暖、现金的回笼，也让房企有了摆脱流动性困境的希望。

8月末至今，随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复。又恰逢“金九银十”传统营销旺季，房企积极蓄力，供给层面的质与量，都在稳步提升。

由此看来，9月行业整体销售额回升，已是大概率事件。

而楼市的松绑，仍在继续。9月20日，广州发布文件，对住房限购政策进行了调整，除了部分地区之外，其余地区不再设置限购条件。至此，广州成为近期首个明文放松限购的一线城市。

在广州之后，其他一线城市或有放宽限购的可能，这又进一步助推了年底楼市的复苏。

有业内人士表示，预计明年3-4月份开始，部分核心一二线城市会进一步复苏，到下半年大部分会企稳，起码不会再下跌。

这对于一二线城市布局的房企而言，是业绩提升的良机。他们也能将更多的精力，放在保交楼上。

出售项目提速

下半年，趁着行业基本面改善，出险房企加速出售项目，在此基础上，他们进一步厘清债务、补充流动性。这体现出房企恢复经营常态的决心。

其中，大部分的交易，都是将项目的部分股权，卖给合作方，而接盘方大多是国央企。

比如，碧桂园将广州亚运城项目26.67%股权，转让给了中海。而在此不久前，弘阳地产也曾把广州珠江弘阳时光荟项目34%股权，作价2.95亿元，系数转给了珠实地产。

由于项目公司净资产为-8321万元，弘阳考虑到项目的亏损，最终决定折价出让。据其公告披露，交易完成后，弘阳地产将录得除税前亏损约3100万元。

亏损出手，只为了补充流动性。弘阳自言，其所得款项，用作公司业务营运的一般营运资金，以集中资源加强公司的发展。

相比较而言，合景泰富出售项目的力度，要更大一些。

8月中旬，它一口气将苏州朗月滨河雅苑项目50%股权、苏州明月滨河项目51%股权、杭州春来晓园项目50%股权，分别以5.17亿、3.78亿、11.77亿，转给了合作方绿城。

退出三项目，合景泰富更多是为了“妥善处理相关债务事宜，减少集团整体未结清债务余额”。让出项目股权所获得的款项，大多用来抵扣其所欠贷款。

其中，由于广州合景控股，尚欠杭州春来晓园项目公司12.13亿元贷款，因此合景泰富在出售事项达成后，将分两期偿还，首期偿付3600万元，剩余的11.77亿元，则由绿城的并购款来抵消。

买项目股权抵债的，还有融创。近两月，融创分别将杭州臻华府项目、杭州望酒店项目、合肥秀场酒店项目，卖给了荣丰酒店管理公司。

三笔交易总价款约为12.3亿，主要用于冲抵融创对荣丰公司的债务，另有一部分用于项目建设。

而寻求境内债务整体展期后，远洋集团也加快了处理资产的步伐。它将春泉产业信托约1.75亿个基金单位，转让了出去。

在深度调整期内，行业出台了不少优化政策，房企也在化债、融资上取得进展，但出售项目，仍是他们换取现金流、抵偿债务的主要方式。

就像富力，虽然其上半年酒店分部经营净利润达6.81亿元，实现扭亏为盈，但它依旧在接受潜在买家的询价。

据悉，2022年富力地产就曾12.45亿元出售北京、福州、镇江3间酒店。该公司表示，接下来将继续出售非核心酒店及投资资产，以产生流动资金，用于还款及营运资金用途。

眼下的富力，正就数个海外项目与买家进行尽职调查，预计年底前完成。