公募REITs一季报显示底层资产基本面稳中向好

　伴随着全市场经济活动活跃度的不断提升，公募REITs底层资产业绩修复也展现出积极变化。最新披露的一季报显示，除3月新上市的两只产品外，市场上存量的25只REITs一季度累计实现营业收入逾20亿元，累计净利润逾4亿元，整体较去年四季度有所回暖。其中，部分项目产品净利润增长显著，有7只产品单季收入破亿元。多家基金管理人也预计，仓储物流、产业园区等出租情况有望持续改善，物流等因素的修复也将支撑高速公路REITs业绩进一步修复。

交通基础设施项目“回血”显著

综合各板块一季度表现来看，中信证券研究团队分析指出，相较于去年四季度，国内经济活动持续修复和货车通行费优惠政策影响结束，交通基础设施REITs底层资产的车流量和通行费均显著回升；生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的业绩基本平稳，富国首创水务REIT业绩表现因水量的季节性下降和成本走高而有所回落；清洁能源REITs中，因发电收入受季节性因素影响，鹏华深圳能源REIT单季度的营业收入和EBITDA（税息折旧及摊销前利润）对应完成度分别仅为20.9%和28.6%；产业园区REITs中，重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，拖累同期业绩。但从环比来看，大部分REITs的营业收入呈现较去年四季度相比有所修复，主要原因或是租金减免影响的消退；仓储物流REITs一季度则经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力；较高的出租率也支撑了保障房REITs一季度经营平稳、现金流稳定，体现出较强的抗周期能力和类债属性。

具体来看，一季度收入超过1亿元的为鹏华深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT、国金中国铁建REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT、中航首钢绿能REIT，主要受益于经济活动逐步复苏的收费公路、能源发电相关资产。其中，相较于去年四季度，浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT、平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT四只交通基础设施项目产品收入增幅最为显著。

如平安广州广河REIT经营收入由去年四季度的约1.35亿元增至近2亿元，同类型项目中增幅居前。报告期内，该项目实现通行费拆分结算收入（含增值税）19912.83万元，同比增长14.17%。平安广州广河REIT方面表示，根据交通运输部数据，今年1-2月全国公路货运量同比增长0.9%，公路客运量同比下降8.0%，人员出行与货物运输正逐步恢复。长期来看，高速公路作为重要的交通基础设施，车流量和通行费收入随着宏观经济增长和汽车保有量的增加而逐渐增长。在一季度收入支撑下，平安广州广河REIT净利润也由去年四季度的约0.33亿元增至约0.72亿元。

整体净利润方面，相较于去年四季度，鹏华深圳能源REIT、浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT等增幅明显，红土创新深圳安居REIT、华安张江光大REIT、华夏合肥高新REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT则出现不同程度的下滑。

呈现高比例稳定分红特征

“整体来看，大部分REITs今年一季度的可供分配金额完成度较高，全年分红或可期”，中信证券研究团队进一步表示，高速公路在一季度业绩明显修复的支撑下，其可供分配金额完成度有所改善；产业园区板块的可供分配金额完成度整体偏低，但仍有4只REITs的可供分配完成度在24%-30%区间；仓储物流板块和保障房板块在高且稳定的出租率支撑下，合计7只REITs的可供分配金额完成度超过25%。

具体来看，如首次发布一季报的华夏基金华润有巢REIT多项运营指标超预期，带来了可观的可供分配金额。季报显示，该基金旗下底层资产有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目出租率分别达到96.99%、92.43%，均高于招募说明书的预期数值。该基金一季度可供分配金额达到1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度达133.07%。另一只华夏越秀高速REIT项目在可供分配金额方面也表现出色，一季度该项金额4433.37万元，同比增长19.22%。

整体来看，当前公募REITs呈现出了高比例稳定分红的特征，纳入创新中信证券统计的华夏合肥高新REIT、红土深圳安居REIT等12只REITs，此前2022年的实际分配金额占可供分配金额的90%。

多类型底层资产基本面有望修复

“伴随产业发展，以及各项扶持政策的出台、落地，社会经济活动将有更好活跃度，二、三季度我们预计会迎来租赁市场回暖”，中关村软件园公司总经理姜爱娜在4月25日举行的建信中关村REIT一季度业绩说明会上表示。不仅产业园，包括高速公路、能源、仓储等多类型项目在一季报展望中均表达了对今年市场整体回暖的期待。

此前建信中关村REIT项目公司一季度出租率仅为68.47%，引来部分投资者担忧。一季报出炉后的4月21日，该基金在二级市场收盘价相较于前一交易日跌幅达5.91%。公司在随后的风险提示公告中介绍，截至4月21日，基础设施项目公司出租率为71.07%，较2023年第一季度末又提升2.6个百分点。基金管理人也已协同运营管理机构，通过多渠道招商、提供定制化装修、整合空置面积等措施，持续提高项目出租率。截至4月21日已储备多家意向客户，包括大型国有企业、互联网及软硬件企业等，目前均在紧密跟踪中。

华夏基金基金经理于春超表示，随着多重不利因素基本消除，高速公路行业经营情况迅速改善，全国路网交通量呈现出恢复态势。探亲访友、商务出行、外出旅游等需求增长势头迅猛，客车流量的增长也将更为显著；在对底层资产经营展望中，鹏华基金也表示，随着稳经济政策的深化落实以及经济结构不断优化，经济基本面稳中向好，第一产业、第二产业和城乡居民生活用电增速高于全社会平均水平，相关资产项目运营也将持续受益。

“GDP增长与仓储物流基础设施需求密切相关，宏观经济的快速发展使工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求持续高速增长”，嘉实基金方面表示，由于目前我国电商份额正在快速扩张、传统零售行业集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业向高端化升级，预计未来国内高标仓需求有望表现坚挺。许多零售商、供货商以及电商群体积极寻求现代化仓储物流基础设施，以应对因订单激增及运输受阻而产生的供应链挑战，这也成为高标仓需求增长的契机。