深圳二手房参考价或与房贷解绑？一季度热点楼盘均以低于或接近参考价成交

4月20日，市场消息传出深圳“二手房参考价”或与房贷解绑。网传信息显示，深圳二手房交易将执行新政策，即：指导价不取消，不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

截至目前，上述消息并未官宣。不过，据证券时报报道，目前中行和建行、工行已落实执行。

有深圳当地中介人员亦表示，消息属实，“官方没有明确发布，但已落实过银行，可按照执行。银行评估价和网签备案价，哪个低按哪个。”也有中介人员表示，“目前正等待银行的进一步细则”。

截至目前，各中介平台仍显示参考价，部分低于参考价挂牌的房源则直接显示业主真实报价。与此同时，有平台房源挂牌信息直接显示“新政，评估价贷款”等字样。

深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，全市3595个住宅小区自此迎来官方参考成交价格。在真实成交价高于官方参考价的情况下，购房者所贷额度有所降低，所需的购房首付款有所增加。

自二手房指导价实施以来，深圳二手房市场历经长达2年的低位盘整，2022年更是跌入谷底。

深圳房地产中介协会于今年1月4日发布的《2022年楼市行情希望再也不见》一文中显示，2022年全年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的录得量，下降幅度达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年低于新房成交量。

在经历了2年的低位盘整后，今年春节过后，深圳的二手房成交量才呈现回暖态势。

深圳当地中介在接受澎湃新闻采访时提到，目前影响客户置业的因素仍然存在。“目前主要的问题应该是限购，很多人有钱买房，但没有名额；其次就是首付比例，这应该是让楼市回暖的重要因素；还有一个重要因素就是二手房指导价，但去年很多房子已经低于指导价在出售了。”

今年2月8日，深圳市二手房指导价落地满两年，对于二手房参考价是否调整，据南方都市报，深圳市住建局工作人员表示“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定”。

同时，消息也引发指导价是否会取消的讨论。

2月9日，深圳市住房和建设局回应澎湃新闻称，二手住房成交参考价格的发布是为贯彻、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进深圳房地产市场平稳健康发展的房地产调控工作安排。该局将继续按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（深建房产【2021】2号）要求，做好二手住房成交参考价格的管理工作。

根据乐有家研究中心数据，今年3月深圳二手住宅成交创新高，过户量3949套，网签量5000套左右，成交量回到2021年5月之前，逐步逼近2021年2.8新政水平，市场持续复苏。

市场回暖下，业主改善置换出售意愿增强，且价格实在。截至3月底，深圳二手住宅挂牌量超5.3万套。

不过，根据乐有家研究中心发布的《一季度深圳各区二手成交TOP10小区，过半低于参考价成交》，今年一季度全市成交热点盘来看，主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主，且基本均以低于或接近参考价（成交价与参考价偏差10%以内）成交。

业内分析指出，过去2年里，在深圳参考价的指导下，深圳楼市回归理性，房价维持稳定，投机需求被有效抑制。如今稳房价的调控目标已经达到，而且将长期维持相对稳定，参考价政策正是“功成身退”的好时机。参考价与房贷解绑后，有助于促进二手房市场的活跃，提高市场的透明度和公平性。市场价格将更加真实反映房屋的实际价值，购房者能更加理性地进行购房决策，减缓市场不断看跌的不良心态。新政将助力成交量适当回升，提升行业信心，维持房地产市场长期稳定发展。