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从追求规模到“有利润的增长” 房企高质量发展下的新向标

2023-04-28 14:46:51来源:
导读在房地产市场供需结构发生变化的背景下,房地产行业面临转型升级,急需从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段,将经营安全与效益提升作为...

在房地产市场供需结构发生变化的背景下,房地产行业面临转型升级,急需从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段,将经营安全与效益提升作为重中之重,追求有利润的增长。其中,最为明显的是调整战略布局,越来越多的房企开始聚焦高能级城市。此外,房企不遗余力提升产品力以满足客户需求。

更重要的是,在房地产行业探索新发展模式的背景之下,各大房企开始寻求适合自己的新发展路径,以探索未来增长的第二曲线,诸如加强在代管代建、科技建造、长租公寓等领域的投资。

调整布局,聚焦高能级城市

随着房地产行业进入深度调整期,未来房企转型发展的方向就是探索新发展模式,这已成为业内共识。在此过程中,房企也在寻求战略上的转型,最为明显的是战略布局。

在房企投资力度收紧的当下,曾经大面积铺开的投资策略不再适用,有限的资金必须用在更加安全、更加核心的土地资源上。

据中指研究院发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》显示,百强企业布局更趋集中,核心一、二线城市成为主要布局城市。百强企业在22城拿地面积中占比超七成,增加核心城市优质土地储备,抢抓市场复苏先机。2022年,百强代表企业拿地城市数量均值降至个位数,由上年的16.6个城市下降至6.6个城市,北京、上海、成都、长沙等热点一二线城市位列拿地面积前十。

比如,新任碧桂园集团董事会杨惠妍在其报告中表示,未来公司整体投资将围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优,进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位,实现增量资产的效益兑现。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上还表示,计划在3-5年的时间内,将公司一二线对三四线的货值比例提高至50:50,用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。


未来,碧桂园将进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位。

美的置业高层在业绩会上指出,2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重,而且也更加聚焦,绝对不会多点开花。”其中,最重要的是进行结构的优化,而不是在增量上做太多的文章。比如,对于量级高城市的土储,增加了股权比例的收购,提升权益;对于量级差城市的土储,果断地从合作项目中退出。

此外,在业绩发布会上,中海管理层也表示,在2022年投资拿地中,一二线城市的货值占87%;2023年的可售货量中,73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一线、二线重点城市,同时,也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻找机会,以确保投资的广度。

总而言之,房企投资结构调整是一个动态的过程。随着楼市格局的变化,很多房企也开始循序渐进地进行换仓。在业内人士看来,一二线城市产业基础较强,医疗、文化等设施配套条件较好,有持续的人口流入,房地产需求支撑强劲。在房地产深度调整阶段,全国化布局的房企开始优化布局,更多聚焦在一二线城市,而三四线城市则大多是本土企业在深耕。

房企产品频现升级

当房地产行业从高速增长进入平稳发展阶段,竞争不再唯“规模”论,而是走向“高质量”时代。产品成为重要的竞争力,并且成为房企的共同发力点。

事实上,房地产不仅是居民的重要财产,而且是人们生活活动的空间,当属生活必需品。在房地产行业的整体产品力得到长足进步的同时,最终得益的不仅仅是消费者,过硬的产品力也会提升房企的品牌价值,从中获得真正的利益。

为此,房企在产品上的调整更为明显。据悉,目前包括碧桂园、龙湖、华润置地、中海、绿城、保利发展等企业均有产品升级的计划。


目前,碧桂园等房企均有产品升级的计划。图为碧桂园·和世界。

据克而瑞调研,2022年产品力TOP100房企中,超过40%房企的产品定位同比上升,其中19家房企主要面向一二线城市进行产品升级。由此可见,房企“产品升级大戏”也渐渐拉开序幕。房企开始在产品研发上下功夫,比如从产品系、户型、社区、科技等方面提升企业产品力。

值得关注的是,2022年,刚需购房者观望情绪较重,而改善客户预期整体好于刚需客户,同时近年来新房供给逐步向改善产品转变,带动新房供应高端化,面积段出现一定增大趋势。为此,房企也顺势而为,提高改善类产品推出比例。

具体来看,绿城中国通过形成全能之家的6大模块研究、38个智能场景,包含LDKB全通式复合公区、可变X空间、餐厨一体化等创新设计,提升居住品质。

与此同时,在业绩发布会上,龙湖集团董事局陈序平表示,改善型住房成当前需求主导,客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。龙湖也在持续做产品迭代和品牌提升,完成人居体验感升级。

华润置地近期也在整合住宅、商业、商务、代建等领域做了品牌战略焕新,其中,在人居方面全新推出MIC社区综合体产品主张,重点是将居住产品的含义从“产品”本身丰富为“生态”概念。

值得注意的是,4月上旬,碧桂园已成立产品联合研发小组。据悉,这一小组成立的目的是为满足碧桂园产品力提升要求,加快推进各产品系建设,专门针对一二线城市研发产品。碧桂园董事会杨惠妍在业绩会上曾提到,产品力提升不仅是传统概念里的户型提升或材料提升,而且是从客户第一次接触销售到最后房子交付,以及后续物业管理的服务等,要做到全链条产品力提升。

寻求第二增长曲线

自2021年下半年以来,中国房地产进入下行通道,随之行业也进入极速转型时期,未来,房地产业的发展逻辑也将发生转变。在此背景下,企业要保持健康稳定增长,就要积极寻找第二增长曲线。这也将成为房地产健康发展过程中的潜在“引擎”。

事实上,随着房地产“第一曲线”地产开发业务的高增长阶段渐行渐远,有远见的房企,早就开启战略升级,探索“第二增长曲线”,寻找行业的新动能。

其中,碧桂园表示,将坚持一体两翼的布局,即房地产是主体,两翼分别为轻资产发展的代管代建和科技建造,后者也将成为其未来增长的第二曲线。

事实上,科技建造是碧桂园走有质量发展之路的重要一环。2022年6月,碧桂园将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合,成立了科技建筑集团。截至2023年1月,碧桂园已有33款建筑机器人投入商业化应用,累计应用施工面积超千万平方米。

同时,科技智慧建造体系也为碧桂园的代管代建业务打开了新发展空间。据悉,碧桂园布局代管代建市场已经超过7年,累计在管面积近1300万平方米。自2022年以来,该公司共计获取5个新项目,预计货值85亿元。可以看到,碧桂园新业务经过数年探索积累,已逐步进入收获期,更好地助力主业发展。


截至2023年1月,碧桂园已有33款建筑机器人投入商业化应用。

据悉,未来5年,在发展战略上,龙湖也将大力发展非地产开发业务,将非地产开发业务利润占比提升50%以上。也就是说,传统的地产开发航道仍作为支撑底盘,两个运营航道包括商场和长租公寓,两个服务航道包括轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”,从而形成开发、运营、服务的利润贡献分支。

此外,纵观绿城管理的收入,主要来自于商业代建、政府代建以及其他服务。其中,商业代建依然是该企业最大的收入和利润来源,2022年收入16.69亿元,占整体收入的62.9%,同比增长了13%。对于业绩增长的主要原因,绿城管理层表示,在政府“保交楼”政策下,公司利用自身品牌、管理及资源整合优势,积极参与纾困类项目的代建服务,收入逆势增长。

作为轻资产运营模式之一,房企入局代建业务,不仅可以为公司寻找新的增量,也成为其探索新发展模式的重要抓手。据不完全统计,碧桂园、绿城管理、龙湖等几十家房企都在布局代建行业。另据中指研究院统计,2022年,房地产代建企业代建项目新签约建筑面积约为1.11亿平方米,首次突破1亿平方米,较2021年同比增长11.3%,依旧保持较快增长速度。

对于未来房企的发展趋势,中指研究院分析人士认为,要平衡安全与发展,唯有稳健方能穿越周期;要专注主业、聚焦城市,目前中国已经进入到城市化的后期阶段,高能级城市有比较强的需求支撑。此外,要升级发展模式、提质增效,摒弃过去负债驱动、资本驱动策略,提升效益,在业务策略上则要轻重并举,围绕主业做一些轻资产业务的拓展。

从目前来看,在房企告别“三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式之后,转而将经营安全与效益提升作为重中之重,以求实现高质量发展。而在此过程中,越早起步的企业越具有优势。相比之下,稳健的头部房企再次掌握了市场发展的先机。

新京报记者 袁秀丽 图/企业供图

编辑 杨娟娟 校对 王心

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