贾康谈房地产发展趋势：把城乡结合部往外推

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华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康

华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康在“涅槃：中国房地产新时代”环节，发表了主旨演讲。他预测，在未来15至20年内，房地产业仍是国民经济支柱产业。

2022年国民经济统计公报显示，中国常住人口城镇化率为65.22%，同比去年上升0.5个点。“从这个指标来看，中国城镇化快到天花板了，那么中国的房地产业界，它的好日子过完了，没有什么发展的多大的前景了。我是认为，这个认识陷入了误区。”贾康说。

贾康指出，城镇化水平要根据户籍人口的城镇化率判断，目前处于45%-46%的区间内。“换句话说，一多半中国人，14亿人里的大多数还没有取得市民身份。”由此，贾康认为，当前中国真实城镇化水平，在50%-55%区间内。

按照国际经验，城镇化高速发展阶段需城镇化率达70%左右，至少还有15个点的空间。“贾康进一步指出，中国城镇化发展仍有广阔的潜力。在这过程中，贾康认为，未来房地产业作为支撑整个现代化进程的支柱产业，发展趋势会是把城乡结合部往外推，接纳未来还有几亿人从农村迁徙到中心区域。

以下是华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康致辞的部分节选：

我注意到这一段时间有一些看法，包括很有影响力人士的看法是说，中国的城镇化水平，看常住人口城镇化率已经到了45%以上，有人说67%。我觉得说得夸大了一点。

国民经济最新统计公报是说，去年这个指标上升了0.5个点，应该是接近65.5%这个水平。

从这个指标来看，中国城镇化快到天花板了，那么中国的房地产业界，它的好日子过完了，没有什么发展的多大的前景了。我是认为，这个认识陷入了误区。

中国真实城镇化水平，首先要以“户籍人口的城镇化率”（来看），现在是45%-46%的水平。换句话说，一多半中国人，14亿人里的大多数还没有取得市民身份。而前面几十年已经进城，被称为农民工及其家属的这些社会成员，他们很多是在中心区域工作、生活、居住了十几年、二十几年甚至三十几年，而就是苦苦拿不到城市户口。

这些人，他实际上得到的公共服务均等化的待遇，是不可能和市民一视同仁的，养老、住房、医疗、子女教育方面是被不得不被入“另册”来对待的。

不是我们故意要歧视他们，是我们发展真实城镇化有效供给的支撑力到不了那个份上。

通常地看，如果把不掺水的户籍人口城镇化率45%-46%水平往上抬一些，我可以接受，因为常住人口城镇化率里面必然包括一些值得肯定的城镇化的进步因素，但是不能加太多。

实际中国真实城镇化水平，我认为可以看到50%-55%区间。

按照国际经验，所谓诺瑟姆曲线给的量值，就是我们要走到一般经验所说的，走过城镇化高速发展阶段70%左右的水平，至少还有15个点的空间。

我们一年现在上不了1个点，就是一年1个点也还要走15年才能走完伴随着工业化推进的城镇化高速发展的空间这个阶段。

由此，我们应该得出一个基本认识：关于中国的国际地位上仍然是发展中经济体，我们这个国际地位没有变，首先是针对这我们世界工厂工业化推进方面，走到了制造业规模第一，但大而不强，还必须注意到后面工业化的推进，还有非常可观的空间。

一方面认识到我们的不足，另一方面认识到我们成长性的潜力非常值得进一步的发掘。

我们的城镇化伴随着工业化，是一枚硬币的另外一面，它也非常值得我们实事求是地把它判断为，我们的城镇化现在的发展，仍然有相当广阔的潜力空间，必须掌握好空间的发掘，和相关的成长性因素的释放。

（两者）合在一起，我们中国的未来推进工业化、城镇化的过程中，我们房地产业界必然出现的，在中国大地上的场景中的表现就是，现在已经建成的将近700个大中小城镇，主导的趋势仍然是要满足人民群众美好生活需要的，把城乡结合部往外推。

有一些城市不能（满足需求）了，但是主导的支撑整个现代化进程的，却是城乡结合部外推带来的，要接纳未来还有几亿人从农村迁徙到中心区域。

原来已经进城的所谓农民工及其家属，他们的“欠单”尽快补上。这样一个建设必须要求的，就是一轮一轮的建成区，这里面基础设施的优化建设和升级换代；一轮一轮的升级发展中间的新区的建设以及城市群、都市圈的建设，以及在这个过程中间必然匹配上的，我们的基本公共服务均等化，而产业结构优化、产业升级，中国制造向中国创造、中国智能制造上提升。

这是一个中国成长性支撑着的全景图。而全景图之内，中国的房地产业一直在可以预见的，至少未来相当长的时间段之内，15年到20年的时间段之内，它就是国民经济的支柱产业。

合乎逻辑地必须认识到这方面的潜力释放是我们继续发展的引擎和动力源，这是我一个基本结论。

所以对于房地产业界，现在重申的是国民经济的支柱产业。不能简单认为就是一个提振信心的宣传用语，学术上的论证有客观依据，有逻辑方面的，我认为非常严谨的、可以说清楚的支撑路径。

《中国改革真命题：迈向高质量发展》，作者：贾康