一线城市，谁的限价红利最大？

原创 张岳

一线城市，谁的限价红利最大？

我想应该是深圳，因为只有深圳的新房备案价被按在地上摩擦。

01

一线城市，深圳最被低估

近日，深圳前海今年的第一个新盘——万科瑧湾悦二期获批预售，备案均价10.6万元。

前海新房卖10.6万/㎡是很可观的限价了。早在去年6月，前海时代CEO公馆二手房成交价已达到16-18万/㎡。

来源：中介网站，数据仅供参考

甚至连招商领玺在今年4月的法拍房，起拍单价（市场价）也接近12万/㎡。

数据来源：阿里法拍

再看看其它一线城市核心地段的新房备案价：

整个北京地产界都在关注的项目中信城四期（都阙苑）获批预售，备案均价16.5万元。（来源：北京住建委官网）

这是北京西城区唯一在售的新建商品房项目，自然备受关注。目前链家显示，中信城一至三期二手房挂牌价在17万-18万之间，个别房源成交价突破了19万。

上海也在近期公示了今年第二批新建商品房项目，其中价格最高的百汇园三期，备案均价13.2万元。（来源：网上房地产）

百汇园位于徐汇滨江核心区域，东侧距离黄浦江仅100米，与2010世博会场址隔江相望。目前链家二手房挂牌价在17-18万，成交价最高接近19万。

广州早就已放飞自我，天河豪宅汇景台于去年2月入市，备案价高达14-15万元/㎡。（来源：证券时报）

汇景台是天河一手低密豪宅，本身自带稀缺性，周边10年楼龄二手房汇景新城龙熹山，小区均价也达到了10万元。

在过去几年，深圳一度成为一线城市中房价最高的城市。

然而现在，相比于北上广的核心区域，前海作为深圳精华、核心、更具潜力的片区，它的新房备案价被政策压制得最狠，一二手房倒挂最高。

对于购房者来说，现在的确是低价买入前海的窗口期。

02

市场升温，前海新房更紧俏

深圳市场回暖已成事实，但是这个市场到底有多热，热度能持续多久，还有待观察。

因此，很多购房者会陷入两难：我应该马上行动起来看房买房，还是继续观望一段时间。

在笔者看来，市场趋势固然重要，但决定是否买入的本质还是价格和供应。

前海的新房其实并不多，现在的集中供应以后很难再见到了。

可以参考去年末瑧湾悦一期入市，即便在楼市最低迷时期，项目开盘当天仍能去化9成，总揽金37.2亿元。

而现在的深圳市场还处于向上的趋势，并面临三个新变化：

第一，楼市利好政策不断

3月24日，深圳出台最新《深圳市住房公积金贷款管理规定》，4月7日起全市施行，以后在深圳买房的公积金额度由个人/家庭的首套50/90万，最高可提高到70/126万（购买符合标准建筑，生二胎），这可以一定程度上降低购房成本，市场需求。

3月10日，深汕特别合作区传出取消限购的消息，有媒体报道称，深汕住建局发布了《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，该通知涉及放开限购，相关工作人员表示：“没有正式文件但已在实施落地”。这种政策调整也给深圳市场传递了积极信号。

深圳后续还有松绑政策出台吗？据业内流传的消息，部分一线城市多次向主管部门上报“放松楼市调控政策”的方案，最终均未通过批复。这也许就是深圳一直没有强力政策出台的原因。

但是，即使政策不能松动，我们仍然可以通过其它手段来激活市场。这其中，网红盘在关键节点入市就是一种非常有效的方法。

第二，715新政迎来3周年

时间回到2020年7月15日，深圳迎来史上最严厉限购，购房需满足“深户3年+社保3年”，批购房者在买房的路上失去了购房资格。

到今年7月15日，是深圳楼市715政策满三年之期，过去3年被积压的购房需求将在今年集中释放。

如果你今年计划买房，尤其想买入网红盘，最好赶在7月15日之前买入，否则竞争会变得更加激烈。

深圳每年新增户籍人口约20-50万人，仅2021年深圳户籍人口就增加了43.36万人，今年保守估计会新增20万符合购房资格的人。

第三，香港人来深圳抢房了

1月8日深港恢复通关后，香港客户在深的咨询量、访客量、成交量均有所上涨。其中，咨询量较通关前上涨80%、访客量上涨70%、买卖成交上涨88%、租赁成交上涨135%。（来源：读创）

近期硅谷银行、瑞信银行事件轮番而至，“债券清零”引爆美欧金融体系信任危机，大批来自美国、瑞士等国家的华人资金回流香港。

面对机遇，香港一天之内连发3箭。发布《有关香港发展家族办公室业务的政策宣言》，进一步吸引人才、资金；向粤港澳大湾区城市送出8万张免费机票；在港交所推出新特专科技公司上市机制，为科技企业上市提供了更宽阔的跑道。

前海与香港同频共振，正式发布“前海金融30条”。提出允许证券业金融机构在香港开展直接融资，允许香港私人银行、家族财富管理机构等设立专营机构等，拿到了一系列金融开放先行先试的权利。

前海对香港人的吸引力是巨大的。

未来，前海和香港金融市场互联互通，两地又有深港西部跨海铁路（规划中）的交通便利，为了寻找资产安全性，前海限价网红盘可以说是香港豪客心目中的首选。

总之，相比于趋势，产品和价格更重要，尤其在前海这样的核心区，遇到好价格好产品就可以考虑入手。

03

买入前海，妈湾更具想象

很多人看好前海，但会纠结于前湾，桂湾，妈湾三者如何选择。在笔者看来，妈湾或许更有想象空间。

相比于桂湾和前湾，妈湾还没有进行大规模开发建设，巨大的留白空间、得天独厚的地理位置和丰富的自然资源，让妈湾拥有更多可能性。

尤其在近期，我们能够看到妈湾的显著变化：

在城市界面方面，两大工程将解决货柜车带来的噪音粉尘问题。

第一个工程是妈湾跨海通道预计年底通车，该项目起于前海妈湾港区的妈湾大道与月亮湾大道交叉处，与沿江高速大铲湾收费站及金湾大道-西乡大道交叉口对接。

信息来源：深圳交通官微

妈湾跨海通道示意图

第二个工程是沿江高速前海段与南坪快速衔接工程，该项目北起大铲湾立交，在新安六路北入洞，沉管法布设海底隧道（2.28km）后下穿临海大道，上跨听海大道，接入既有沿江高速。

信息来源：深圳市人民政府门户网站

工程实施平面图

从前来自蛇口港、赤湾港、妈湾港的货柜车，从港口出发大部分涌向月亮湾大道，然后向107国道、沿江高速、南坪快速分流。

现在有了妈湾跨海通道和沿江高速前海段与南坪快速衔接工程，直接让来自港口的货柜车“下海”，绕过妈湾直连下沉的沿江高速和南坪快速，完成疏散港口货运功能。

在公共交通方面，15号线让妈湾的价值再升级

15号线（规划中）被誉为“深圳一环”，途经前海居住区并仅在妈湾设有铁路公园站（与5号线交汇）。

地铁15号线（规划中）连接了前海、后海、南山科技园、留仙洞、宝中、腾讯企鹅岛等科技创新高地，形成了一个闭合的环形线路，因此业内人士称之为深圳最有价值的“深圳一环”，未来深圳房价的上限就在这条线路上。

深圳地铁15号线示意图

在教育方面，妈湾配套学校升级为南二外前海创新教育集团

去年12月28日，南山二外前海创新教育集团挂牌成立，集团成员校就包括妈湾19单元的配套学校和前海港湾小学、月亮湾小学等。（本文仅对周边教育氛围进行宣传，具体学校建成、开学时间及入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准，相关教育资源是否引入、运营时间、课程设置、收费标准等，以相关教育机构实施为准，不作为本文及项目开发商承诺。）

来源：深圳市南山区人民政府

瑧湾悦所在的妈湾15、19单元，不仅是TOD核心区，也是妈湾规划建设的启动区，曾多次面向全球招标，现在已经勾勒出未来的大致形象。

如2018年“前海妈湾生活里” 的设计方案（HASSELL事务所）：

为了吸引年轻人，设计方案将各类公共空间、邻里空间和多栋场馆建筑与长达一英里的丝路长廊相连。丝路长廊涵盖100多种活动，邻里区域中有花园、儿童游乐场、多人运动区和广场，带有咖啡馆、餐馆和艺术装置，景观元素连接了教育展览中心、艺术展览中心、表演艺术文化中心、艺术广场、瀑布和水上乐园等功能区。

前海妈湾生活里效果图

如2022年“前海深港国际服务城十五、十九开发单元集成设计方案”国际征集活动第一名方案（肃木丁）：

地下一层南北3个轨道站整合站链系统，地下二层及以下的大运量轨道交通铆合到城市和区域快速公共交通网络。地上4座深覆土人造地形，17个常规柱网架起的绿植屋面和27个预制混凝土跨路宽桥构建一座立体城市。

国际竞赛中标方案截图

人们的日常生活将围绕最舒适的步行距离展开，构建一座纯步行网络城市森林，并容纳完善的终身教育、艺术抚育、康体强化、线验商业等系统。它们共享空间，传递资源，被步行脉络串联，最终双向整合进入生产和生活。

由于妈湾启动区建设相对较晚，因此可以从其他城市和片区的开发经验中吸取“营养”，以“未来城市”的理念、地理优势和自然资源，创造独具特色的前海标志性门户。

04

前海藏品级“瑧”系新作

3月25日，瑧湾悦公布销售方案，项目于昨天起进行意向登记，4月1日正式选房，感兴趣的朋友可以动起来了。

对于“瑧”系产品，深圳人应该不会陌生。从福田香蜜湖的瑧山府，到深圳湾中心的瑧湾汇，每一个万科瑧系的择址，都占据城市优质资源的核心地段。

而瑧湾悦是万科汲取过往开发经验，迭代升级的“瑧”系2.0新作，它的品质和设计理念都更超前，更符合妈湾气质。

瑧湾悦示意图，非开发商交付标准

项目更注重与社区外部资源的融合，给人一种“整个妈湾启动区最优质的资源都为瑧湾悦服务”的感觉。

社区位置得天独厚，周围环绕多个公园。东侧南侧紧邻铁路公园（规划中），西靠前湾公园水廊道（规划中），北侧是市政绿化带，小区内部还建造了社区公园（规划中）。生活在这里，居民们不仅可以享受到周边公园的美妙景色，还能够感受自然环境带来的清新空气和放松身心的效果。

示意图

从社区步行出发，可无缝接驳丝路长廊（规划中），沿着这条“架在空中的林荫大道”可抵达公司、学校、商场、花园、餐馆、艺术广场和水上乐园等功能区，工作生活随意切换。

沿丝路长廊向更远处延伸，还是有海洋馆、海洋博物馆、渔人码头、活力水街、临水商业街区，建筑临水、游艇到港，将城市生活无限推向海边。

资料来源：深圳市规划和自然资源局

城市建筑期刊2018年21期前海丝路长廊

来源：网络 | 约1.6公里丝路长廊示意图

在社区楼下，是万科开创的Commons开放式复合商业街区，这里充满了生机和活力，提供了各种各样的零售商店、餐厅、咖啡馆和其他娱乐场所。

社区紧邻已经开业的前海印里，目前印里已入驻愈欣书店全国旗舰店、全国首家人宠社交空间挥爪小聚、Seesaw咖啡、MANNER咖啡、TAPS mini精酿小酒馆等。在这里，你可以和朋友们小酌几杯，或者享受一顿美食，度过一个愉快的周末下午。

商业街区实拍图，非开发商交付标准

户型建面约为115-174㎡四房，值得关注的是，瑧湾悦是前海迄今为止，第一个“纯4房住宅”。

户型图仅供参考，具体以开发商实际交付为准

由于“7090”政策的限制，未来前海乃至整个深圳都很难见到“纯4房住宅”，这足见瑧湾悦的稀缺性。

另一方面，过去前海不少120㎡户型都只做到了3房，但万科瑧湾悦建面约115㎡却能做到真4房，这意味着客户可以花更少的钱买入一步到位的好房。

在室内装修设计上，瑧湾悦还有很多精雕细琢的巧思，如玄关收纳，中西厨切换，多功能阳台等，只有亲身实地感受，才能真正体会到它的室内设计之美。

创意展示空间示意图，非开发商交付标准

据悉，瑧湾悦的意向登记已于3月25日开始，将持续3天至3月27日。这是一个非常短暂的时间，如果你对这个项目感兴趣，要尽快进行登记，以免错失机会。

纵观一线城市核心区域，深圳前海的房价被“严重限高”，有钱有名额的深圳人一定要珍惜这次机会。