超300亿境外债重组，合景泰富力保交付与销售

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

因一笔2.12亿元的存款触发相关条款，合景泰富最终选择对境外债进行全面重组。

2023年5月14日晚间，合景泰富发布公告宣布，鉴于目前的挑战，从所有债权人的利益出发将寻求目前境外债的全面解决方案，以确保其可持续经营。

这意味着，合景泰富主动选择了境外债重组来应对当前的局面。去年以来，在市场持续承压的背景下，合景泰富在债务管理上尚算努力，按期偿还了多笔到期债券并付息，也对若干到期境外债进行了展期。

今年以来，房地产市场在迎来小阳春之后也重新平静，这种行情使得当前的偿债高峰对房企而言同样充满挑战。近期，不仅合景泰富，另有多家房企也在寻求通过债务重组的方式缓解运营压力。

在融资渠道偏紧以及销售回暖不明显的背景下，这些房企必然要在有限的现金流中作出取舍，在维持正常经营和债务管理中取得平衡。从目前的趋势来看，房企首要的选择仍是力保交付，其优先度要高于其他。

关键选择

合景泰富此次进行境外债重组，实乃多方权衡之下的折中选择。

在公告中，合景泰富表示，受宏观经济因素、负面信贷事件及行业融资渠道受限的影响，包括其在内的多家房企面对更大的流动资金压力。此等市况变动令中国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。

这种影响，逐步传递。

合景泰富称，根据其发行于2024年到期的优先票据相关条款，这笔票据本金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付。而截至当日，合景泰富尚未就该部分本金及利息共1.19亿美元作出赎回。

此外，合景泰富此前在4月28日中还披露了另一与境外债相关的事件。其时，合景泰富公告称，合景泰富拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额为2.12亿元尚未根据其预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元交叉违约。

超10亿元需集中兑付的境外资金，合景泰富难从容应对。

合景泰富表示，其一直依赖内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务，而由于绝大部分现金均存入指定银行账户进行预售资金监管以确保在建物业竣工，尽管其已作出最大努力，但可用于支付境外债务的资金仍持续受压。

这是合景泰富作出境外债重组的背景以及缘由。

鉴于目前的挑战，合景泰富认为应推出债务重组方案以确保其可持续经营。为此，合景泰富也正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估其资本架构、流动资金及探寻所有可行的解决方案，借以缓解当前的流动资金问题，并尽快达成最佳的解决方案。合景泰富也已就此委聘盛德律师事务所作为其法律顾问以提供支援。

事实上，在民营房企阵营中，合景泰富算得上是资产较为优质且在管理债务上比较主动的一家。合景泰富在公告中也列出了其此前所做的主动债务管理以求获得债权人及投资者的支持。

根据公告，截至去年年底，合景泰富全年共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，及12.84亿港元银团贷款，合计约113亿元；去年9月，合景泰富还成功对旗下两笔9亿美元境外债进行展期，缓解了短期债务压力。

除了合景泰富以外，今年以来还有更多房企寻求进行债务重组，也要先行者已经率先完成重组，例如融创中国境外债重组方案就在近期获得通过，富力也早在去年就完成境外债重组，华夏幸福、龙光等房企的债务重组方案也在陆续推进中。

克而瑞研究报告认为，债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。

力保经营

推进债务重组的同时，合景泰富的经营状况才是当前市场关注的焦点。

在公告中，合景泰富称，未来其将通过“强销售、降负债”的措施，不断改善资产负债状况，全面增强现金流动性，并继续采取有效措施，以提高经营效率、实施精准市场营销、控制风险及降低成本。

合景泰富预计，今年房地产行业将呈现稳健复苏，其也有望逐渐恢复正常运营。

而在最受到外界关注的交付方面，根据合景泰富在公告中公布的数据，截至2022年年底合景泰富已完成交付总建筑面积约80.62万平方米。

从资产质量以及企业形象等方面分析，合景泰富与债权人达成共识的主要筹码，是这家以打造豪宅起家且旗下业务相对多元的房企具备较好的资产质量，以及较为稳健的现金流。

据合景泰富于今年3月年报中所披露的数据，截至2022年年底，其土地储备约2330万平方米，其中一二线城市占比达95%，大湾区核心城市占比达72%。合景泰富目前在售的128个项目，其中54%来自粤港澳，90%来自一二线城市。

此外，合景泰富的持有型物业也持续“造血”。

截至去年年末，合景泰富已开业45个投资性物业，其中商场11个、写字楼10个、酒店24个；2022年权益租金收入规模约18.82亿元，其中，商场增长11%，写字楼增长9%。

在资产配置优化方面，合景泰富一直没有停止调整。5月12日，合景泰富公告称，其当日向平安出让上海4个项目，总作价7.5亿元。

在当时的公告中，合景泰富表示，为改善流动资金以满足集团的财务需要，一直积极按符合公司及股东整体最佳利益的条款在资产方面物色潜在买家，上述出售事项如果落实，将可改善其流动资金。

在债务重组的公告中，合景泰富表示，其期待与境外债权人接洽及合作，并呼吁他们给予耐心、理解及支持，一起与之寻求境外债务的全面解决方案，共同解决当前面对的问题。“本公司债权人保持积极沟通，并将于切实可行情况下尽快就任何重大进展向市场提供最新资料。”

中诚信国际在新近一份报告中指出，随国内房地产支持政策的持续落地，以及行业融资环境的边际改善，债权人对于境内房企偿债能力的信心有所提升，为房企境外债务重组的谈判争取了更多空间，如果后续境外债务重组能够推进，房地产企业有望进一步减轻债务负担。

一位不愿具名的分析师则认为，目前国内房地产行业处于恢复回温周期，一些规模和未来增长预期不及过往、资金承压的房企大多会选择债务重组。今年以来，多部门对房地产平稳发展都给予积极信号，保障境内融资和交付销售经营的正常运转，这类房企选择对境外债券重组可能成为常态化动作。