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都是上海的小房子,为什么有的比较能卖掉

2023-05-15 17:22:48来源:
导读今天想跟各位聊聊关于小户型流通性的话题一个大前提是,从数据上来看,上海今年二手房成交结构中50平以下小户型,目前成交11215套,但是供...

今天想跟各位聊聊关于小户型流通性的话题

一个大前提是,从数据上来看,上海今年二手房成交结构中

50平以下小户型,目前成交11215套,但是供应端,挂出的总量约为26114套



数据来源:兔博士

挂牌量是成交量的2倍

可以看到,50平以下小户型在上海二手市场的流通性,其实没那么好

对于买小户型的人来说,未来面临置换,换房成本也会越来越高

之前克而瑞有统计过一个趋势

从数据上来看,市场上购房客户越来越多地选择大户型,一步到位的需要愈发明显



数据来源:CRIC

难道小户型就注定要被抛弃吗

其实并不是,尤其是像在上海这样的城市,一些小户型产品,依然有很好的流通性

最近我跟兔博士拉了一个数据

今年目前上海50㎡以下小户型成交排在前20名的小区



典型的像高兴花园这种纯学区房,其实是因为学位价值在市场上比较好流通

但我们今天要讨论的是,除了那些纯学区房

上海还有哪些小户型,还能在市场相对比较好卖,具有比较好的流通性呢?

01

由于大部分小户型都或多或少存在一定缺陷

所以“可成长性”高的小户型在市场上,会很抢手

那些卖得比较好的小区中,确实比较容易找到“可成长性”高的小户型

以成交量比较高的月浦五村为例,今年50平以下小户型,成交8套

而且卖的比周边小区成交单价更高

月浦五村成交均价3.5万/平,附近的惠阳苑成交均价3.1万/平



之所以成交量还不错,其实跟它的户型有很大关系

在小区历史成交中大部分都是这样的方正户型,规避了小户型狭长的短板



这种户型虽然面积很小,但真的可以满足一定的居住空间需求,自住是没问题的

可能在大户型产品中这种相对方正的户型很常见,但是在小户型中却极其稀缺

对于小户型来说,大概率会存在一些户型硬伤

一般2000年前的老小区,容易出现长条户型

可能跟小区的房龄有关,建造的时间太久了,户型设计上存在一定的缺陷,不是很符合现在的建筑规范

长条形的特点是进深大、面宽小

其实这样的户型,一个可以节约建安成本,二个可以多出面积

但是也会带来一些问题,比如很容易出现超长的跑道式过道、奇怪的凸起等等,造成面积的浪费



最主要的是,太过狭长的户型,室内的采光和通风效果也不会很好,极易滋生细菌,对身体带来不好的影响

又或者小到只有十几平,像是一个“鸽子笼”完全没办法居住

有的卫生间、厨房只有2平方米,室内空间显得十分局促,真的很难想象在里面生活是什么感觉

很难做到户型方正,南北通风的效果,单从居住体验来说也不是很好

这对户型比较敏感的人来说,往往很难接受

那么,什么样的户型产品能够弥补这些缺陷呢

据中介说,在价格差不多的时候,客户接受度更高一点的有这么几类

一个是,双南户型



间朝南的优点在于,两个卧室朝南采光面很大,自然采光效果会更好一点

因为这样相对方方正正的户型,空间利用率也更高

它不像长条户型有的空间没办法改动,双南户型后期改造会更灵活

如果是一对小夫妻两个人住,一间作为卧室,另一间完全可以作为客厅



二个是,南北通户型

一般细长条的户型因为进深太大,室内通风不是很好,光线也比较暗

如果想要更好的采光通风,最好是类似这种南北通户型

我们比较熟悉的传统飞机户型,其实就是双南户型+南北通的叠加版



还有就是这种厨房、卫生间带窗的全明户型



在足够的自然采光和通风效果下,室内可以有充分的光照,能够保持室内干燥

类似这样的产品,之所以好流通,本质上是因为户型的稀缺性比较高

当你在买小户型的时候,建议选择这几种相对方正的户型,因为只有这样的户型在小户型市场上,才会天然具有流通性

02

考虑到小户型内部空间的局促

那些外部环境得到优化的小区,可以很好的弥补这一劣势

新泾七村就是典型的小户型为主的小区,基本上都是30-50平左右的一房、两房产品

根据链家外网展示来看,新泾七村目前是板块内成交小区榜第1名



据链家中介说,新泾七村单单是链家一家成交就有一两百套,按照链家成交市占率约15-20%比例来看,实际成交量要更大

不仅成交量高,成交周期也相对更短

2天、11天、45天、56天、16天...



基本上如果房源没什么问题,业主确实也比较诚意卖的时候,差不多在1-2个月就能成交,最快的只要几天

之所以能够如此,是因为整个小区的品质随着小区美丽家园改造得到提升



经过一番外立面修缮,小区颜值明显有很大的提高,在阳光下米白色加砖红色的粉饰,效果更好看



包括小区路面的绿化也会重新修整,以及新增地上停车位,一定程度上可以缓解老小区停车位紧张的问题



其他公共空间,包括屋面、楼梯间、以及基础设施的改造等等,未来陆续还会加装电梯,高楼层的居民也会更加便利

典型的改造示范小区还有新泾八村,不仅加装电梯高达90%以上

在小区的公共区域专门做了休闲娱乐空间,增加一些绿化和座椅



其实这种改造小区还是比较少的,大部分小户型还是在老破小的环境里

原本小户型的居住空间就比较缺失,有的甚至都没有客厅,很难满足现代人的生活需求

假设这时候小区的外部环境还不错,有一些公共配套,是不是就可以多一点空间去享受

不仅如此,小区周边的配套成熟也会是小户型的加分项

相信有很多年轻人喜欢住在市中心,以牺牲居住空间来选择更好的地段

在市中心繁华地段,拥有相对成熟的配套资源

以长乐路1131弄为例,周围有世纪商贸广场、环贸iapm、华山医院等等,周边环绕着长乐路、安福路、中路等网红小马路街区

可以说是集齐了商业、医院、交通各方面的优势,生活半径更小



值得一提的是,小区门口就是梧桐区独特的小资氛围,从窗户看出去都是老洋房的红顶景观



这种处在闹中取静的环境,烟火气十足,居住起来也是很舒服的

因为地段足够好,如果考虑到出租,基本上很快可以租掉,按中介所说,一般空置期不会超过1-2个月

有不少外国租客愿意住在这边

在市中心,这种小户型没有太夸张的学区溢价,单价不会高太多

一般刚需考虑自住或者投资的客户会比较多,具备一定的流通性

03

最后,如果是整体性价比很高的小户型,相对更好流通

大部分买小户型的刚需,尤其考虑性价比

如果真的要买小户型,有一类产品性价比很高

那就是次新动迁房

在上海的价格洼地泗泾板块,大部分房源也都是动迁房,其中比较好卖的是塘和家园德悦苑

尤其体现在成交量比较高,今年以来50㎡以下小户型已成交9套,排在上海小户型成交榜前20名



小区成交量高也是基于社区体量大,小区一共1992户,相当于五六个小区加在一起那么大

动迁房小户型的最大优势就在于总价低

塘和家园德悦苑一室户单价只要3.3万/平,一套不到50平的1室1厅成交总价最低160万

一百多万在上海已经是买房的最低门槛了吧



对比同板块内商品房的4-5万/平,这个价格对于刚需客来说已经是性价比超高的了

另外,小区是2015年次新动迁房,房龄相对新一点



同样是动迁房,毛坯房比带装修的更好流通

按照中介所说,这块区域的小户型毛坯房成交约占九成,带装修的反而少一点

因为动迁房价格足够低,加上小区品质还可以,这一类小户型就比较适合刚需客,大部分单身或者新上海人会选择

未来在二手市场上,也会不断地有人需要这一类性价比高的产品,更好卖一点

04

关于小户型的流通性,最近我们也有发过一篇《小户型越来越没流动性》,后台网友讨论度还是很高的



大家都有各自不同的观点,我们并不是说小户型就没有流通性,也要分具体产品

短期来看,50平以下这种mini户型,在预算能力有限,单身或者首次上车的年轻人里依然具备流通性

但长远来看,考虑小户型的客户群体,多会遇到自身的居住舒适度,和未来转手难易程度的问题

现在的市场购房者大多以置换为主,对于刚需来说,考虑到实际购买力只能选择小户型时

不妨看一看今天分享的这几类小户型,在未来在二手赛道上也具备一定的优势

从走访几个小户型小区之后,我们也能感觉到在上海买房这件事还是相对包容的,200万左右上车也并不是难事

上海对首次置业的年轻人来说,还是比较友好

虽然第一套房,选择小户型多少有一些无可奈何

但只要你多筛选,也是能在这座城市,够找到一些性价比高,未来相对比较好流通的产品

以上为正文,来自微笑向暖



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