3月全国楼市呈现普涨，积压需求释放后市场或进入博弈期

记者 樊旭

3月，全国楼市走出持续一年的低迷，呈现全面“小阳春”。

国家统计局周六公布的数据显示，3月，70个大中城市中，新建商品房和二手房销售价格环比上涨的城市分别有个和57个，比上月分别增加9个和17个，呈现普涨格局。

从城市能级看，一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.2个百分点。三线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，二手房价格由上月持平转为上涨0.2%。

对于市场出现的这波“小阳春”，分析师认为主要在于积压需求释放、稳楼市政策生效、学区房需求季节性上升这三个原因。

中原地产首席分析师张大伟指出，房价上涨城市数量是最近4年来的最高峰。“部分积压了3年的需求也在疫情后时代开始入市购房。2022年11-12月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，疫情过后，市场出现了恢复上涨。”他说。

另外，张大伟指出，这波“小阳春”符合市场的惯例。“每年的3月都是一二线城市房价上涨相对最明显的月份。”他说，“特别是北京等城市每年春节前后都有一波‘小阳春’，包括学区房等需求上升，也推动了1-3月份整体楼市的活跃。”

易居研究院研究总监严跃进认为，当前房价企稳的动力、特征和趋势非常明确。虽然4月以来部分城市市场交易有所下滑，但不影响房价走出低谷、进而步入复苏的通道。房价企稳很大程度上得益于去年四季度以来出台的“金融16条”等一系列稳楼市政策，同时也说明市场信心持续恢复。

去年11月，央行、银保监会从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务等六方面提出16项具体措施，被市场称为“金融16条”。之后，利好房地产行业的政策不断释放，从恢复上市房企和涉房上市公司再融资到降低首付比例、房贷利率、提高公积金贷款额度、推行“带押过户”政策等等不一而足。

尽管楼市出现了久违的普涨格局，但不少分析师对其可持续性表示了怀疑。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这一轮房价上涨呈现出急涨的形态、普涨的形式，涨幅也比较大，但可持续性不足。

他认为，主要有四点原因：一是二手房挂牌量压顶，新房供应也在源源不断地到来；二是居民支付能力不足，预期房价下跌的态势很明显，表现在房价上涨以后，居民购房的预期明显减弱；三是3月以来，周度成交数据显示，热点城市新房和二手房交易都有所回落，制约房价上涨；四是滞后的需求释放以后，后续需求的接受能力并不高。

张大伟也认为，在前期的需求集中释放后，市场可能进入博弈期。如果房价过快上涨，可能会导致调控收紧。另外，他指出，一线城市是否会对改善性需求进行调整，对楼市而言非常重要，值得关注。

截至目前，除了一线城市以外，限购政策基本退出。但即便是态度最坚决的一线城市，最近也出现了松动的信号。

4月10日，北京市住房和城乡建设委员会在官网发布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》时提到，从房山区开始试点“完善“一区一策”调控措施。根据这份文件，在房山区试点“一区一策”主要是针对多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。