首次购房者对流程的最常见问题

买房是许多人一生中最重要的财务里程碑之一。但是你怎么知道是时候了，或者更具体地说，你是否已经做好了财务准备?有些人可能会等待重大的生活事件，比如结婚或生孩子，然后再决定是时候考虑购买，而另一些人可能会意识到他们花在房租上的金额超过了抵押贷款的金额。然而，您现在是考虑买房的时候了，但是，您需要先了解您的财务状况，以确保您已准备好接受承诺。

在您开始购房之前，您应该采取许多步骤，如果您不知道会发生什么，导航它们可能会让人不知所措。作为Credit Karma Home 的总经理，我致力于尽可能简化购房过程，而教育是其中的重要组成部分。在了解您的实际预算是多少、谁应该在您的购房“团队”中、预先批准过程以及对利率的了解之间，我将揭开常见的首次购房者问题的神秘面纱。

谁应该在我的购房“团队”中?

虽然没有规定您必须与房地产经纪人合作，但此人可以充当倡导者，指导您完成可能会带来压力和复杂的过程。代理人可以(而且应该!)也可以代表您进行谈判，以确保您获得最好的交易。

也就是说，许多买家——尤其是首次购房者——从贷方或经纪人开始他们的旅程。此人可以帮助您了解您真正负担得起的费用，为您找到适合您需求的优质贷款，并比较各种贷方的利率。

我如何计算我的实际预算，包括我需要的首付和结算成本?

在您的购房团队的帮助下，弄清楚您能负担得起的价格至关重要。您可以利用Credit Karma 的免费购房电动工具，该工具使用与信贷员相同的计算方法，并帮助您了解您能负担得起多少房屋以及每月还款额是多少。

我得到的首次购房者最关心的问题之一是，是否需要 20% 的首付才能获得良好的抵押贷款——而且根本不需要。

关于首付，我得到的首次购房者最关心的问题之一是是否需要 20% 的首付才能获得良好的抵押贷款——而根本不是。根据全国房地产经纪人协会 2020 年 1 月发布的一份报告，76% 的非现金首次购房者首付不到 20%。虽然投入该金额(或更多)可能会提供一些优势(即利率条款)，但许多贷方和金融机构提供首付低至 3% 至 5% 的抵押贷款。

支持的贷款，包括FHA、VA和USDA 贷款，以及一些传统贷款(不受计划支持的贷款)为符合某些资格标准的人提供低首付贷款。低首付常规贷款的例子包括：

Chase DreaMaker Mortgage：该产品提供首付低至 3% 的抵押贷款，可以完全来自赠与资金。该计划还提供减免抵押贷款保险。

HSBC Affordable and Regional Mortgages：汇丰为(但不限于)首次购房者和退伍提供多种抵押贷款选择。

CommunityWorks：这种低首付抵​​押贷款计划可以与符合条件的赠款相结合，以帮助支付与获得抵押贷款相关的费用。

HomeReady：这种负担得起的低首付抵押贷款选择需要最少的自付费用，并考虑非居住者、共同借款人或承租人的收入来获得资格。

HomePossible：该产品提供固定利率抵押贷款的稳定性，需要最少的自付费用，并允许灵活的资金来源。它还提供首付低至 3% 的抵押贷款。

值得注意的是，如果您要获得低首付贷款，请记住一些权衡：

您将开始拥有较少的房屋所有权股份(又称股权)，并且可能需要更长的时间来偿还您的抵押贷款。您也可能需要更长的时间来建立您的资产，以便您可以通过房屋净值信贷或贷款额度来借款。

根据贷款的不同，您可能需要支付私人抵押贷款保险 (PMI)。

您每月的抵押贷款付款可能会更高，因为您从贷方借了更多的钱。

除非您能够提前还清，否则您最终将在贷款期限内支付更多利息。

最后，确保为关闭成本做预算，这些费用是您在关闭抵押贷款时负责的首付之外的费用。常见的过户费用包括产权保险、房主保险、房屋检查费和评估费。

关于贷款资格，我应该知道什么?

在确定您是否有资格获得抵押贷款时，贷方将检查您用于偿还债务的收入——也就是您的债务收入比 (DTI)。较低的 DTI 向贷方表明您不会将所有剩余现金用于支付房款。降低 DTI 比率有两种关键方法：减少每月债务或增加收入。

提高您的信用评分是提高您获得更好条件贷款的机会的最佳方法之一。

您的信用评分是贷方考虑的另一个重要财务因素。提高您的信用评分是提高您获得更好条件贷款的机会的最佳方法之一。有抱负的房主应该定期监控他们的信用报告，并考虑一些技巧来提高他们的分数：

按时支付账单。贷方最关心的是您偿还债务的可能性。始终如一地按时付款表明您是可靠的，应该会增加您的信用状况。延迟付款或错过付款会严重损害您的信用评分，因此如果您的问题是跟踪账单，请考虑设置自动付款或付款提醒。

偿还你的债务。您的信用利用率将您所欠的债务金额与您拥有的信用金额进行比较。贷方希望确保您的借款不会超过您的偿还能力。通过每月全额还清余额或在整个月内持续付款，努力将您的信用利用率保持在 30% 以下。卡公司将很乐意随时接受付款!

不要一次打开多张。每次您申请或贷款时，它都会对您的信用报告产生一个硬查询，该报告通常会在那里停留大约两年。在短时间内进行过多的艰难询问可能会使贷方拒之门外，因为他们可能认为您正在寻找现金或即将背负大量债务。

不要关闭旧。摆脱您不使用的旧卡可能很诱人，但您的信用记录的长度是大多数信用评分的重要因素，您可能会通过关闭最旧的来缩短该长度。除非年费超过收益，否则请考虑在该卡上每月收取几次费用，以延长您的信用记录。

获得预先批准和获得资格预审有什么区别?

预先批准和资格预审都可以让您估计最终可能获批借入的金额。预先批准和资格预审之间的区别归结为检查您的信息的审查级别。无需核实收入、工作经历或资产即可签发资格预审。本质上，它假定您提供的信息是准确的。另一方面，预先批准仅在贷方验证您提供的信息后发布。也就是说，预先批准和资格预审的具体定义通常因贷方而异，因此了解每个贷方的流程很重要。

虽然预先批准并不能保证您获得贷款，但审查过程和随附的任何随附信件的功能就像获得威利旺卡巧克力工厂的金票一样的抵押贷款。

这里的区别很重要，因为在竞争激烈的市场中，您希望卖家及其代理人认真对待您——您希望他们知道，如果您的报价被接受，您可以快速行动，并且信贷员已经审查了您的财务状况以避免代价高昂的失误。虽然预先批准并不能保证您获得贷款，但审查过程和随附的任何随附信件的功能就像获得威利旺卡巧克力工厂的金票一样的抵押贷款。

为什么利率很重要，它们是如何计入房屋成本的?

您的抵押贷款不是免费的，并且附带利息。利率越高，您在贷款期限内支付的费用就越多。抵押贷款利率有两种基本类型：固定利率和可调利率。可调整利率抵押贷款 (ARM) 通常具有更高的风险：它们最初的风险很低，通常会在 5 到 10 年内保持不变，然后每年都会波动。ARM在再融资方面很受欢迎，特别是对于计划在不久的将来出售房屋或全额偿还贷款的借款人。或者，固定利率将保持不变，抵押贷款付款在贷款期限内不会改变。

要确定哪种贷款类型适合您，请考虑您的整体财务目标、预算和资产。固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定您的利率，通常为 10 至 30 年。由于长期可预测性，首次购房者选择 30 年期固定利率贷款是很常见的。贷款期限较短时，利率通常较低，但由于还款期较短，还款额较高。

在购买抵押贷款时，您会注意到一个常见术语是年利率 (APR)。虽然抵押贷款利率是应用于您的贷款余额以确定您每月支付多少利息的一小部分，但 APR 包含了贷款融资的所有成本，因此它通常会高于抵押贷款利率。

实际出价时我应该期待什么?

一旦您确定了房屋，您的房地产经纪人就可以向您展示可比较的销售额或“comps”。这些是附近的房屋销售，与您正在考虑的房屋非常匹配。查看过去几个月内售出且状况大致相同的附近其他房屋，具有可比的面积和便利设施，可以帮助您确定您感兴趣的房屋最终可能售出多少。

如果补偿表明您正在处理“卖方市场”，即多个买家竞标房屋价格，则该物业可能会收到远高于要价的几个报价。想想如果您最终与其他人竞标，您愿意支付的最高金额。

接下来，决定报价的财务细节。根据补偿，选择在您的预算范围内并符合您的代理对市场价值的估计的报价金额。如果您的报价被接受，您将签订合同。在此期间，您将与您的代理人合作进行房屋检查以排除结构缺陷或环境危害，并聘请评估师确定您的报价是否符合房屋的价值。这些费用通常由买方支付，通常每人 500 至 1,000 美元。

要约接受通常还伴随着被称为“诚意金”的承诺。这是买方作为对卖方的承诺而支付的押金，并交给产权或托管公司进行托管——一个不受买方或卖方控制的账户。如果您最终购买了房屋，定金将作为您付款的一部分转给卖方。如果卖方接受了您的报价，但您改变了主意，卖方可能会保留定金，具体取决于您的合同条款。

一旦您获得抵押贷款本身并且贷方允许您关闭，您的首付和定金将被转入托管，卖方由贷方支付，您就是房主，拥有一套钥匙和全新的抵押贷款.