新兴房地产市场的全球危险区域

由于增长担忧和贸易战的紧张情绪有可能破坏2019年新兴市场的反弹，房地产市场正在成为监控进一步下滑迹象的关键因素。

在国内经济增长疲软的背景下，一些来自泰国，迪拜和巴西的发展中经济体面临两位数的房地产销售下滑。发达国家已经表现出一些痛苦 - 包括澳大利亚，英国，瑞士和新加坡 - 并且由于借贷成本仍然相对较低，因此更加令人担忧。

“推动各种市场的因素不同;房地产往往在很大程度上是一个本地化的市场，“新加坡银行有限公司固定收益研究主管托德舒伯特说。”然而，一个主题是减缓经济增长势头，这仍然是所有市场都面临逆风，并阻止迪拜等市场出现复苏，这些市场经历了多年的低迷。“

中国的房地产市场再次出现绿芽的迹象，而且低利率支撑了波兰的房地产市场，这种弱点并不普遍。

以下是一些新兴经济体房地产市场的形成方式。

亚洲：

中国

中国新房价格的上涨连续四个月走弱，这是该国房地产市场普遍复苏的首批官方迹象之一。在二线和三线城市，复苏更为明显，地方政府越来越多地寻求利用所谓的隐形宽松政策来抵消棚户区改造项目的减少支持。投资者还在评估中国房地产集团和Goocoo投资公司等一些中国房地产企业近期备受瞩目的金融问题的影响。

泰国

泰国银行于10月发布计划，在2019年实施更严格的抵押贷款规定，因为官员们看到了未来的房地产泡沫。这已经使住宅开发计划受到抑制，现在全球增长势头也越来越黯淡。高力国际在第四季度的报告中表示，由于未售出的房产堆积如山，今年新公寓的价格下跌了24%，而彭博资讯则认为中国投资者的利益在需求下保持不变。

印度尼西亚

据央行数据显示，东南亚最大经济体的房地产市场陷入困境，第四季度住宅房地产销售收入比前三个月下降5.78%。惠誉国际评级(Fitch Ratings)表示，上半年需求增加，利率上升，货币波动，商品价格疲软以及选举迫在眉睫。在4月24日的一份报告中，惠誉评级表示，选举后的不确定性可能会“在中期内对基础设施执行和承包商的盈利能力影响微乎其微”，2019年的预算优先考虑这种发展。

印度

Anarock Property Consultants的数据显示，印度前七大城市的房屋销售增长了12%，第一季度的房屋销售增长了27%。尽管该行业在去年年底遭遇流动性危机，但政府采取的措施包括减少商品及服务税和央行降息，推动了三季度的销售和推出。去年，IL&FS集团的一系列违约导致投资者信心大增，这推高了借款人的成本，其中包括那些希望为推动建筑业繁荣的债务再融资的建筑商。阅读更多：看到印度信贷危机的经理现在警告房地产压力

EMEA：

迪拜

石油价格暴跌，沙特阿拉伯的财政紧缩以及强势美元已经驱走了迪拜的潜在买家。政府土地部门一直致力于向海外投资者推广迪拜的房地产，主要是在美国，英国，中国，印度和俄罗斯，并且去年宣布了旨在帮助提振房地产需求的长期签证计划。经纪人仲量联行(Jones Lang LaSalle)中东研究负责人克雷格•普拉姆(Craig Plumb)表示，迪拜的住宅价格今年将下跌不到10%，此前已从2014年的峰值下滑约25%。

波兰

创纪录的低失业率和快速工资增长以及创纪录的低利率也刺激了对房屋的需求，去年波兰的销售额创下历史新高。这将把住宅物业投资基金带到一个过去主要以零售为导向的咆哮市场。太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)驻伦敦的基金经理塞巴斯蒂安•齐勒斯(Sebastian Zilles)表示，波兰相对较低的债务和适度的财政赤字正在为政府提供支持经济的空间，允许那里的房地产对其邻国具有特别的吸引力。

俄国

俄罗斯的住宅建设连续三年下滑，从7月1日开始的规定将要求建筑商保留预售房屋所产生的资金，这将增加一个障碍。尽管抵押贷款市场出现繁荣，但随着利率跌至历史低位，抵押贷款市场在2018年增长了近一半，该行业仍然停滞不前。虽然国家抵押贷款发展机构DOM.RF预测贷款继续增长并且没有出现泡沫的迹象，但低基数意味着住房贷款不会使开发商免于长期低迷。

火鸡

土耳其的房地产市场受到8月货币危机后借贷成本上升的打击，是2018年欧洲，中东和非洲地区最大的输家之一。房屋价格在1月份上涨了7.6%，这是2011年央行数据增幅最慢的一年。在通货膨胀调整后，房价下跌超过10%。根据Turkstat发布的官方数据，即使在房价实际下跌的情况下，今年头两个月的销售额也比去年同期下降了五分之一。

南非

根据央行数据显示，南非的抵押贷款市场似乎已经开始于2019年非常疲软的基础上，第三季度新抵押贷款的价值与去年同期相比有所下降。至少在2019年选举之后，由于商业和消费者情绪恶化以及对政策方向的担忧，包括没有补偿的土地征收，增长可能会持续疲软。

拉丁美洲：

巴西

对于巴西来说，总统Jair Bolsonaro的新任政府尚未对房地产转型寄予厚望。根据FipeZap的一项指数，2月份人口最多的圣保罗的房价以每年2%的速度增长，而一年前不到1%。在经济陷入衰退之前，这仍然远低于2014年的两位数增长水平。

墨西哥

在安德烈斯·曼努埃尔·洛佩斯·奥夫拉多尔(Andres Manuel Lopez Obrador)新政府产生的不确定性中，墨西哥的房地产行业保持相对稳根据BBVA的研究，施工预示着早于预期的复苏。据墨西哥联邦抵押贷款公司(Federal Mortgage Company)最新数据显示，对墨西哥廉价房地产的兴趣依然强劲，全国房价在去年上涨。