开发商投资大型便利设施吸引顶尖租户

有史以来建造的最奢侈的设施之一计划于今年春天在纽约市开业。这种名为Vessel的150英尺高的钢结构，造价至少为1.5亿美元，由154个相互连接的楼梯，近2500个台阶和80个平台组成，可创造一英里的可攀爬路径。

Vessel毗邻The Shed，这是一座耗资4.5亿美元的教育/艺术/表演大型建筑，带有大型可伸缩外壳，预计将在同一时间开放。它们是哈德逊广场(Hudson Yards)斥资250亿美元进行的再开发的一部分，其开发商The Related Companies将其定位为纽约的“新重心”，预计每年为纽约市经济贡献190亿美元。

像Vessel这样的大型便利设施在过去可能与富油的中东酋长国的自由消费过剩有关，在美国主要城市中越来越少见。例如，MPK 21是Facebook在其位于加州门洛帕克(Menlo Park)西校区的新524,000平方英尺，价值3亿美元的办公楼，由盖里合作伙伴(Gehry Partners)设计，其中包括3.6英亩的屋顶花园和200多棵树木和1.4-兆瓦太阳能电池板。

在旧金山，最近开放(随后因结构维修而关闭)的Transbay Transit中心包括一个5.4英亩的公共屋顶公园，该公园由PWP Landscape Architecture设计，有半英里的人行道，200种植物和树木，真草，和一个露天剧场。围绕公园北侧弯曲的1,000英尺长喷泉的喷水装置由跟踪下方公交车运动的传感器启动。

他们值得吗?

芝加哥开发商约翰·巴克公司(JBC West)的总裁兼JBC West总裁本·科查尔斯基(Ben Kochalski)说，大规模的便利设施，尤其是室内外空间，对于商业房地产项目至关重要，部分原因是要吸引千禧一代的住户。项目包括公园塔高楼，其中包括14个“空中平台”和两个宽敞的露台(请参见第32页的侧栏)。

几乎每个建筑部门都在进行便利设施军备竞赛。但是，很少讨论的是投资与收益之间的关系。确实，纽马克·奈特·弗兰克(Newmark Knight Frank)(bit.ly/2FV58A3)对过去三年内在华盛顿特区交付的124栋公寓楼进行的研究发现，这些大楼拥有五种或更多的社交设施，例如健身中心和游泳池，实际售价比带有四个或更少设施的建筑物中的公寓便宜约32,000美元。

Kochalski首先承认，计算设施的投资回报率“非常困难”。但是他很快注意到，他的公司仍然坚信，“设施负荷沉重”的建筑物租赁速度更快，需求也更高。

加水，增加财产价值

大型水晶娱乐设施的投资回报率已经由跨国公司Crystal Lagoons进行了充分的测试，Crystal Lagoons是一家许可技术的跨国公司，该技术允许开发人员建造和维护无限制大小的水晶泻湖，并在几乎任何地方创建海滩生活方式。

Crystal Lagoons成立于智利圣地亚哥，于2014年进入美国市场。它在迈阿密和达拉斯设有办事处，并活跃于六个州，与该国进行了23笔交易的谈判，其中三个泻湖正在运营，另外两个将开始建设。致公司执行副总裁Kevin Moore。

摩尔说，泻湖与大型公共游泳池的不同之处在于，其技术是通过“仅在必要时”对水进行“定量”或消毒来使用100倍的化学药品。泻湖也不需要复杂的过滤系统，因此可以使用通过部署将微粒和沉淀物发送到底部的超声波，其能量比传统游泳池低50倍，从而更易于清除和清洁。Crystal Lagoons通过泻湖传感器对水质进行远程技术监督。摩尔说：“我们可以通过几次按键来进行更改。”

摩尔说，泻湖每英亩的建造成本在65万美元至100万美元之间，具体取决于项目的总体规模。建设需要九个月到一年的时间才能完成。当被问及为什么开发商会选择泻湖而不是其他较便宜的便利设施时，摩尔通过勾选“价值杠杆”进入营销策略，其中包括泻湖如何将B地点提升为A地点并可以帮助开发者走到最后区域更快。

ESJ Capital斥资6000万美元收购了迈阿密占地18英亩的丛林丛林岛(Jungle Island)之后，来到水晶礁湖(Crystal Lagoons)寻找提高动物园出勤率的方法。摩尔说，Crystal Lagoons所设想的是安装一个两英亩的泻湖，并进行周边重建，如果可行，几年内动物园的年游客量将从目前的27.5万增加到超过一百万。

Crystal Lagoons在美国的第一个许可证是在佛罗里达州韦斯利礼拜堂900英亩的Epperson总体规划社区内，建造了一个7.5英亩的泻湖，其计划包括单户和多户住宅以及商业​​建筑。

为了评估这种设施的投资回报率，Metrostudy在泻湖的安装于去年秋天完成之前的七个月内进行了研究。研究发现，爱普生的四个模型的销售速度是其他三个总体规划社区中相同模型的销售速度的两倍。一旦泻湖开始建造，Epperson车型的售价将上涨20%以上。

Epperson的开发商Metro发展集团深信：它已签署许可，在佛罗里达州中部其他八个社区包括5到15英亩的泻湖。该公司还创建了自己的“水晶泻湖MetroLagoons”品牌。

Crystal Lagoons目前约80%的项目是混合用途开发项目的一部分，例如Epperson和Beachwalk，这是位于佛罗里达州圣约翰的1000英亩总体规划社区，拥有约800个单户和联排别墅。海滩漫步包括一个占地14英亩的泻湖，内有3700万加仑的水，居民将只能使用该水。计划中的商业发展包括零售，饭店，健身中心，12,000平方英尺的会所，小型高尔夫球场和宠物喷水池。根据《杰克逊维尔商业杂志》，未来的发展还可能包括占地70英亩的高中。

适合炎热或寒冷的气候

总部位于匹兹堡的设计公司AE7高级设计师AIA，LEA AP的友邦保险AIA邓普顿说，泻湖和其他大型便利设施通常被视为“附加设施”，它们不一定能赚钱，但能“稳定开发的其余部分”。 。

AE7在中东做了大量工作，包括迪拜，开发商Majid Al Futtaim于去年5月与Crystal Lagoons签署了一项协议，将一个17英亩的泻湖纳入其38亿美元的Tilal Al Ghaf多功能社区。

AE7的业务总监Jeff Wetzel说，他的公司正在迪拜的另一项综合用途项目Mohammed Bin Rashid City District 1中进行工作，该项目将包括一个99英亩，长7公里的泻湖，周围是海滩和步行道。

AE7将环礁湖概念引入了Millcraft Investments总裁兼首席执行官卢卡斯·皮亚特(Lucas Piatt)，后者正在匹兹堡重建一个占地15英亩的工业用地，用于一个名为Esplanade的混合使用社区，该城市沿俄亥俄州河沿岸的Chateau社区进行了重建。滨海艺术中心(Esplanade)可能距离开工尚需两年时间，但据计划，除了摩天轮，游艇码头，酒店，300,000平方英尺的办公空间以及最多600个住宅单元外，其计划还要求建造一个两英亩的公共泻湖。 Chriscraft，Millcraft项目经理，PE。

这将是Crystal Lagoons的第一个北部许可协议。Millcraft计划将Esplanade变成一个四个季节的社区，拥有全年开放的热水浴池，以及泻湖的一部分，将其转变为溜冰场。

McCune说：“我们正在尝试激活该站点，并为访客创建一个'第一天'的目的地，” Templeton解释说，这意味着Esplanade的所有建筑物和功能都将同时开放。

AE7和Millcraft的管理人员指出，另一个本地溜冰场-位于PPG广场，耗资100万美元，13,456平方英尺的Mass Mutual Pittsburgh溜冰场-已成为一个受欢迎的景点，这预示着滨海艺术中心的潜在吸引力。

Crystal Lagoons的下一个增长想法更加雄心勃勃：为陷入困境的购物中心注入新的活力。摩尔说，他的公司已经与多家房地产投资信托基金进行了沟通，商讨用两英亩至四英亩的泻湖代替失败或破产的购物中心锚点，这将使开发商有机会增加餐饮场所，酒店，甚至多户住宅开发项目。尚未签署任何协议，但摩尔充满希望。他说：“这将是零售业重塑的一部分。”